Снижение ключевой ставки пока не привело к оживлению на рынке жилищного строительства.
За год Банк России снизил ключевую ставку на 6,5 процентного пункта. Теоретически расходы девелоперов на обслуживание проектного финансирования должны были заметно упасть, а рынок — ответить волной новых запусков. Но с начала года вывод новых проектов (год к году) упал на 40%. А в апреле 2026 года в Петербурге зафиксирован лишь один новый проект.
Экономика строительства
С 2019 года покупатели строящегося жилья при заключении договора по 214–ФЗ не платят деньги застройщику напрямую. Они кладут их на эскроу–счета в банках, где они хранятся, пока дом не будет сдан. Застройщик же получает деньги на строительство дома в виде проектного кредита, который предоставляет банк. А любая кредитная ставка привязана к ключевой ставке.
В случае проектного финансирования ставка кредита формируется динамически: чем больше денег покупателей накоплено на эскроу–счетах относительно выбранного кредита, тем она ниже. При полном или близком к полному покрытии эскроу ставка по проектному финансированию в петербургских проектах составляет обычно 1–4% годовых. Для проектов с низким покрытием — то есть там, где продажи идут медленно, а кредит выбирается активно, — ставка считается от ключевой с надбавкой. Именно эта переменная часть и реагирует на решения ЦБ.
Читайте также:
Устойчивый характер: ЦБ восьмой раз подряд снизил ключевую ставку
Полшага вниз: что даст рынку жилья шестое снижение ключевой ставки
Спрос на новостройки в Петербурге оживился на фоне снижения ключевой ставки
Рынок новостроек Петербурга и Ленобласти ожил после сокрушительного спада
Без ажиотажа и паники: петербуржцы предпочитают однушки и ипотеку
Снижение ключевой на 6,5 п. п. означает, что непокрытая часть долга дешевеет примерно на те же 6,5 п. п. Для проекта с хорошими продажами, где покупатели уже внесли деньги на счета, эффект оказывается минимальным: большая часть долга и без того обслуживается по льготной ставке, снижение ключевой на неё почти не влияет.
Возьмём для примера условный жилой дом площадью 10 тыс. м2. При средней цене продажи 200 тыс. руб. / м2 потенциальная выручка составит 2 млрд рублей. Бюджет строительства — порядка 1,2 млрд рублей (около 120 тыс. руб. / м2 для массового сегмента Петербурга). Проектное финансирование — 80% бюджета, то есть 960 млн рублей. Срок строительства — 2,5 года.
При слабых продажах и на старте проекта, когда эскроу покрывает около 30% долга, непокрытая часть составит примерно 672 млн рублей. Год назад, при ключевой ставке около 21%, эффективная ставка на эту часть достигала 23–25% годовых. Сегодня, при ставке 14,5%, она снизилась до 17–19%. Годовая экономия на обслуживании этой части долга — около 40–45 млн рублей. За 2,5 года стройки накопленный эффект составит порядка 100 млн рублей, или около 10 тыс. рублей на каждый "квадрат" жилой площади.
При хороших продажах и покрытии эскроу на уровне 80–90% картина принципиально иная. Большая часть долга обслуживается по льготной ставке 1–4%, которая практически не реагирует на ключевую.
Почему банки не снижают ставки
Однако практическое снижение ставок по проектному финансированию оказалось вдвое меньше, чем движение ключевой. Это объясняется не только механикой эскроу, но и поведением банков — они реагируют с задержкой.
Ставки по бридж–кредитам и проектному финансированию снизились примерно на 3–5 п. п., что уменьшило расходы на обслуживание долга на 20–35% в зависимости от объёма и структуры финансирования конкретного проекта. Но и этот эффект растянут во времени.
"Это привело к снижению ставок по бридж–кредитам и проектному финансированию для застройщиков примерно на 3–5 п. п., что уменьшило расходы девелоперов на обслуживание кредитов на 20–35% в зависимости от объёма долга и структуры финансирования. Но снижение ставок по проектному финансированию происходит не мгновенно, а с задержкой, поэтому эффект растягивается во времени", — поясняет руководитель отдела развития инвестиционных проектов ГК "А101" Михаил Разин.
К запаздыванию добавляется ещё один фактор: маржинальность многих проектов по–прежнему остаётся недостаточной для снижения банками риск–премий. Ипотечный рынок в I квартале 2026 года показал рост выдач год к году, однако значительная доля сделок проходит через рассрочки — инструмент, который медленнее наполняет эскроу–счета и повышает кредитный риск для банков. Это дополнительно сдерживает снижение ставок по проектному финансированию даже при движении ключевой вниз.
Снижение процентных расходов улучшило финансовые модели — но ровно настолько, чтобы девелоперы почувствовали облегчение, однако недостаточно, чтобы изменить их поведение.
“
"Здесь важно не попасть в ловушку прямой арифметики. Снижение ключевой ставки не означает, что расходы девелопера на обслуживание проектного финансирования снижаются на ту же величину автоматически. Стоимость денег для застройщика действительно стала чуть легче, чем в самый напряжённый период, но до комфортного уровня она не опустилась. Для сильных проектов с хорошим темпом продаж и нормальным наполнением эскроу эффект есть. Для слабых проектов он намного скромнее", — указывает директор по развитию ГК "Едино" Максим Жабин.
Почему дорожает строительство
Снижение процентных расходов происходит на фоне роста всех прочих составляющих себестоимости. Это делает чистый эффект от снижения ставки существенно скромнее, чем при изолированном расчёте.
Стоимость стройматериалов и рабочей силы росла на протяжении 2024–2025 годов. Кроме того, социальные обязательства — строительство школ, детских садов, дорог — становятся фактически неотъемлемым условием согласования новых проектов в городе и ложатся на финансовую модель отдельной строкой. Но и это ещё не всё.
"Есть объективное ограничение — земля. Она не дешевеет, более того — цены на неё пойдут вверх, как только девелоперы начнут проявлять повышенный интерес. Поэтому обсуждать оздоровление отрасли можно в контексте уже комплекса мер, и это не только “ключ”. Это ещё и налоги, социальные обязательства и условия их финансирования, это персонал на площадках", — перечисляет коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
Земля — отдельная переменная, которая работает в противофазе с логикой девелоперской активности. Когда ставка снижается и застройщики начинают проявлять интерес к новым площадкам, спрос на участки толкает их цену вверх. Это автоматически съедает часть эффекта от удешевления кредита. Застройщики, купившие участки на кредитные деньги в период высокой ставки, несут бридж–нагрузку независимо от того, снизилась ключевая или нет.
Рост цен на новостройки лишь частично компенсирует удорожание себестоимости. При этом покупательная способность остаётся под давлением высоких ипотечных ставок — рыночная ипотека в I квартале 2026 года по–прежнему недоступна для большинства покупателей массового сегмента, а льготные программы существенно сужены по сравнению с 2022–2023 годами.
Девелоперская пассивность
В результате все первые месяцы 2026 года застройщики притормаживали вывод новых проектов. Если за январь–апрель 2025–го на первичный рынок Петербурга вышло 20,7 тыс. квартир суммарной площадью 795 тыс. м2, то с начала года текущего — 11,6 тыс. квартир на 486 тыс. м2.
“
"Да, в апреле в Петербурге действительно вышел только один новый объект в продажу, и для меня это не сенсация, а следствие сразу нескольких факторов. Первый — это экономика. Девелоперы действительно стали осторожнее и осознаннее подходить к выводу новых очередей и новых проектов. Сегодня никто не хочет стартовать только ради объёма, если не сходятся себестоимость, спрос и модель продаж", — объясняет Максим Жабин.
Второй фактор, который выделяет эксперт, — специфика петербургской административной среды. Запуск проекта в городе связан не просто с участком и строительной готовностью, а с обширным блоком согласований: соцобязательства, нормы обеспеченности инфраструктурой, требования градостроительного проектирования. Всё это удлиняет подготовительный цикл и превращает старт в управленческое решение совсем другого веса, чем 5 лет назад.
Само по себе это не приведёт к дефициту жилья в широком смысле — нераспроданный остаток существует, строящееся жильё в стройке находится. Риск другой. "Если такая картина сохранится 2–3 квартала подряд, рынок может получить не дефицит жилья вообще, а дефицит нового качественного предложения в нужных локациях и форматах", — предупреждает Максим Жабин.
Для девелоперов, которые готовы стартовать, возникает и тактический вопрос: когда именно выходить? Снижение ставки ЦБ уже отражено в ожиданиях, но реальная экономика проектов изменится только при устойчивом снижении ставок по проектному финансированию до уровней, при которых слабые проекты становятся жизнеспособными.
“
"Снижение ставки — это важное условие, но не единственное. Для нового запуска девелоперу нужна не только более дешёвая кредитная линия, но и понятный горизонт продаж, предсказуемый спрос и более устойчивый ипотечный контур. Снижение ставки улучшает настроение рынка и облегчает расчёт модели, но само по себе не превращает слабый проект в жизнеспособный", — подчёркивает Максим Жабин.
Когда ставка станет достаточной
Текущий уровень ключевой ставки — переходный, а не целевой, говорят участники рынка. Они ждут снижения примерно до 12%. При достижении этого уровня ставок по проектному финансированию расчётная экономия для условного дома площадью 10 тыс. м2 с умеренными продажами выросла бы до 150–180 млн рублей, за цикл стройки — уже на 15–18 тыс. руб. / м2, или на 12–15%. Именно при таких значениях порог безубыточности для "средних" проектов начинает сходиться с рыночной ценой предложения.
Михаил Разин при этом указывает на роль ипотеки как самостоятельной переменной: пока ипотечный рынок нестабилен и значительная часть сделок идёт через рассрочки, банки не снижают риск–премии по проектному финансированию в полной мере, независимо от движения ключевой ставки. Это означает, что улучшение экономики проектов происходит не по одному каналу, а по нескольким одновременно — и все они должны выровняться.
"Расходы снизились примерно на те же значения. Но обобщить не представляется возможным — на разных этапах реализации у проектов долговая нагрузка отличается. И снижение “ключа” влияет на неё в большей или меньшей степени, в зависимости от наполненности эскроу–счетов", — напоминает Сергей Софронов.
Можно ожидать, что активизация по выводу новых проектов начнётся не одновременно по всему рынку, а постепенно — по мере того как сильные игроки с уже сформированным земельным банком будут входить в запуски на фоне снизившейся стоимости кредита. Компании, которые откладывали выход с готовыми проектами, получат улучшенную финансовую модель и могут начать движение уже в III–IV квартале 2026 года.
Как говорят участники рынка, при одновременной стабилизации ипотечного рынка и умеренном росте продаж в строящихся проектах ставки по проектному финансированию начнут снижаться с задержкой в 2–3 квартала. В этом случае к I–II кварталу 2027 года можно ожидать расширения числа новых запусков — прежде всего от крупных игроков со сформированным земельным банком. По оценке нескольких участников рынка, активизация со следующего года — это наиболее вероятный сценарий.
“
Снижение ключевой ставки даже на 0,5% имеет сильное значение в контексте расходов на обслуживание кредита для проектов, где наблюдается слабое покрытие продажами выбранной суммы кредита. Правда, когда проект находится в балансе — выборка проектного финансирования примерно в равенстве с продажами, — и так действует сниженная однозначная специальная ставка. Но это только до ввода объекта в эксплуатацию. После ввода действует рыночная ставка, и там уже каждый процент ключевой ставки имеет значение, так как в себестоимости квадратного метра до 10–15% может уходить на обслуживание кредита.
Роман Корнышев
коммерческий директор ГК "Вертикаль"
“
Cущественного удешевления проектного финансирования пока не произошло. Средневзвешенные ставки по кредитам для застройщиков в I квартале 2026 года оставались на уровне 10–11% годовых — примерно такими же, как и в 2025–м. Причина в том, что банки продолжают работать с дорогим фондированием: в период высокой ключевой ставки они привлекали средства вкладчиков под высокие проценты и на длительные сроки, поэтому быстро снизить стоимость кредитов объективно невозможно.
Евгений Бескровный
коммерческий директор LAR Development (ГК "Запстрой")
“
Снижение ставки влияет на снижение обслуживания долга застройщика, потому что в этом случае снижается ставка, которая применяется к непокрытым эскроу–счетами суммам, — она ведь считается как "ключ" плюс надбавка. Затраты логичным образом снизятся. Но на вывод новых проектов снижение "ключа" не сильно влияет. Если у застройщика есть проект, его будут запускать при любой ставке.
Александр Свинолобов
генеральный директор Stavni
“
Снижение ключевой ставки немного улучшило экономику проектов и снизило нагрузку по кредитам, но финансирование проектов для отрасли всё ещё остаётся дорогим. Для активного запуска новых объектов важен стабильный спрос, а не только ставка, поэтому девелоперы пока сохраняют осторожность при старте проектов.
Елизавета Конвей
директор по стратегическому развитию, управляющий партнёр ELEMENT
