Банки на фоне снижения ставок неприметно начинают возобновлять программы рефинансирования ипотеки. Однако одобрение получает лишь каждый второй обратившийся. Препятствий хватает и у банков.
В апреле текущего года участники рынка отметили слабый рост интереса к рефинансированию. За месяц в целом по стране было оформлено 1,4 тыс. таких ипотек, что составило 1,8% от общего количества выдач. До этого момента последнее время речь шла исключительно о штучных сделках. До рекордов 2020 года, когда доля рефинансирования достигала 14%, понадобится ещё как минимум несколько лет. Если удастся обойти жёсткие ограничения ЦБ РФ.
Успеть переоформить ипотеку до лета
Средняя ставка по рефинансированию ипотеки на 10 мая достигла 18,99% годовых. В начале января, по данным индекса "Русипотека", она была на уровне 20,95%, годом ранее — 26,73%. Показатель снижается вслед за стандартными рыночными ставками, но всё ещё находится выше действующих для вторичного рынка. Уровень превышения составляет примерно 0,15 процентного пункта (п. п.). По оценке аналитического центра "Дом.РФ", сейчас средняя рыночная ставка без учёта льготных программ находится на уровне 18,84%.
За рефинансированием начинают активно обращаться заёмщики, оформлявшие ипотеку в 2024–2025 годах, когда рыночные ставки на пике могли достигать и 28% годовых. В декабре 2025–го средний размер ипотечного кредита в Петербурге достигал 6 млн рублей. При сроке 27 лет и ставке 22,2% годовых ежемесячный платёж был равен 111 тыс. рублей. Если сегодня заёмщик получит одобрение рефинансирования под 18,99% годовых, его платёж снизится на 15,4 тыс., до 95,6 тыс. рублей. Итоговая сумма переплаты за весь срок снизится примерно на 5 млн из 35 млн.
Читайте также:
Без ажиотажа и паники: петербуржцы предпочитают однушки и ипотеку
Пошли в отказ: в России обрушилась доля одобрения заявок по ипотеке
В Петербурге к лету ждут бум рассрочек из-за новых ограничений по ипотеке
Одобряемость ипотеки в новостройках России упала до минимума за два года
Стасишин: семейная ипотека должна стимулировать покупку квартир большей площади
Однако с отказами в одобрении рефинансирования по состоянию на конец апреля сталкивался каждый второй заёмщик, хотя в декабре эта доля была на уровне 40%. По мнению опрошенных "ДП" банкиров, чаще всего это происходит из–за завышенных требований заёмщиков. Прежде всего не выдерживается негласный срок как минимум полгода, который должен пройти с даты выдачи ипотеки. Среди причин отказов — появление других кредитов. Или за последние пару–тройку месяцев в кредитной истории отражено много запросов от потенциальных кредиторов: для автоматизированных алгоритмов оценки заёмщиков это фактический стоп–сигнал одобрения.
С другой стороны, ЦБ РФ с 1 апреля 2026 года практически запретил кредитование людей с серыми доходами, а с июля — вводит ещё более жёсткие макропруденциальные ограничения для банков. Именно изменение общих правил игры и привело к росту отказов в одобрении. Регулятор, пытаясь заставить рынок перестать кредитовать граждан с высоким уровнем долговой нагрузки, одновременно затронул и тех, кто пытается переоформить ипотеку под более низкие ставки. Новые требования должны помочь снизить темпы накопления просроченной задолженности. По последним доступным данным на 1 апреля, в Петербурге объём неплатежей по ипотеке превысил 10,6 млрд рублей, увеличившись с начала года на 6%, а за год — в 2,3 раза.
Портрет современного идеального заёмщика, если трактовать ограничения ЦБ РФ, выглядит как человек с единственным действующим ипотечным кредитом, на обслуживание которого уходит не более 20% от ежемесячного дохода, рассчитанного по справке 2–НДФЛ. При подобных условиях его зарплата должна превышать 475 тыс. рублей.
Клиентов с подобным уровнем доходов на рынке практически не осталось, поэтому банки балансируют между соблюдением требований ЦБ РФ и собственными амбициозными планами. Впрочем, при совпадении ряда удачных моментов возможность одобрения рефинансирования ипотеки пока ещё остаётся у заёмщиков с уровнем долговой нагрузки вплоть до 80%. Это может быть условный банк из второй сотни, который пытается увеличить свой ипотечный портфель в регионе. Или известный и крупный банк, который наращиванием портфеля решил снизить долю просроченной задолженности. Но все возможности исчезнут после июля 2026 года.
Цеховая солидарность
Примеров, когда банк добровольно снижает ставку по уже действующей ипотеке, практически нет. На пике высоких ставок одно из финансовых учреждений ввело бесплатную опцию снижения ставок в будущем. По её условиям заёмщик может воспользоваться данным правом единожды в течение 7 лет с даты оформления ипотеки. И момент обращения он должен угадать самостоятельно, ориентируясь на темпы снижения ключевой ставки и действующие условия по программе рефинансирования в данном банке.
По стандартным правилам обращаться за рефинансированием в собственный банк бесполезно. Так как данный процесс идёт как оформление нового кредита, то с точки зрения ЦБ РФ эти действия выглядят как некая манипуляция по сокрытию вероятных проблем с погашением. Из–за этого банку–кредитору придётся увеличить резервы по ссуде со стандартных 0,5% вплоть до 100%.
Поэтому текущий кредитор будет рассматривать заявку на рефинансирование как реструктуризацию в рамках госпрограммы по ипотечным каникулам или своих собственных программ помощи заёмщикам, оказавшимся в трудной финансовой ситуации. Изменение ситуации ещё нужно документально подтвердить: справками с биржи труда или 2–НДФЛ с отражением падения дохода. При таком подходе требования к увеличению резервов нет. Однако вместо снижения ставки банк может предложить перенос даты или увеличение срока кредита со снижением ежемесячного платежа, а также временную приостановку обслуживания долга. Как отмечают в ОКБ, доля ипотечных кредитов с уступками по итогам I квартала 2026 года по стране выросла до 14,8%.
Фактически рефинансирование нужно называть перекредитованием, когда банки пытаются переманивать заёмщиков друг у друга, декларируя низкие ставки. И соблюдая при этом корпоративную этику — вроде бы программа есть, а выдач нет.
Пока перекредитование идёт неохотно: по данным "ДП", из 277 банков с ипотекой в стране лишь 37 публично предлагают программы рефинансирования. Почти каждая из них включает предложение по выдаче дополнительного кредита наличными или объединение всех действующих ссуд. Экономия будет только в первую треть срока всех ссуд, когда на проценты уходит более половины ежемесячного платежа.
Поэтому большинство справляющихся с ежемесячными платежами заёмщиков банально не хочет повторно проходить все процедуры сбора документов и оценки своей платёжеспособности. Плюс очевидная необходимость нести сопутствующие расходы. Как минимум — на оплату услуг оценки квартиры, оформления страховки, выплату комиссионных банку и госпошлины. Есть примеры, когда при кажущемся снижении ежемесячного платежа у заёмщика увеличиваются траты на сопутствующие услуги.
Впрочем, если ключевая ставка продолжит своё движение вниз, то к концу 2026 года количество сделок по рефинансированию может увеличиться и занять более значимую долю в выдачах.
“
Банк России не создавал специальных норм резервирования именно для рефинансируемых кредитов, но ввёл меры, которые сделали перекредитование целого ряда ипотечных договоров экономически бессмысленным для кредиторов. Часто спрос на рефинансирование ипотеки формируют заёмщики, которые были привлечены временно заниженной ставкой или траншевой схемой, а по прошествии льготного периода столкнулись с неспособностью обслуживать возросший платёж. Для ссуд, где в первые 3 года платёж вырастает более чем на 20% относительно среднего значения предыдущего года, надбавка к резервам повышается на 50 п. п., что фактически является запретительным уровнем. Рефинансирование для кредитора — полноценный процесс выдачи нового займа со всеми сопутствующими расходами: оценка залога, новое страхование, комиссии, проверка кредитной истории и юридической чистоты заёмщика. Банк–кредитор должен учитывать макропруденциальные надбавки, ограничивающие кредитование заёмщиков с высоким уровнем долговой нагрузки и высоким значением показателя LTV (loan to value), отражающим уровень покрытия суммы кредита стоимостью залога. Многие заявки на перекредитование просто не проходят сквозь эти макропруденциальные фильтры, поэтому далеко не каждый кредитор стремится активно участвовать в рефинансировании. Рост портфеля — не самоцель.
Павел Жолобов
старший директор рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА
“
Рефинансирование ипотеки позволяет банкам пополнить кредитный портфель за счёт клиентов других кредитных организаций. Заёмщик, в свою очередь, получает более привлекательные условия по кредиту. Рефинансирование становится целесообразным, когда ставка по новому кредиту будет ниже не менее чем на 1,5–2 процентных пункта. По нашим оценкам, по мере снижения ставок, ближе к окончанию 2026 года, данный продукт будет более популярен и востребован. Однако получить одобрение могут только самые надёжные заёмщики: без единых просрочек по платежам, с минимальной долговой нагрузкой и с соответствующей долей остатка по кредиту к рыночной стоимости квартиры. Иногда путём рефинансирования заёмщик пытается снизить общую финансовую нагрузку и рефинансирует не один кредит, а несколько, или дополнительно получает денежные средства (сверх суммы рефинансируемого кредита) на потребительские цели. Если такой человек находится на пороге финансовых проблем, то ставка для него будет играть вторичную роль, главное — решить текущую проблему. Впоследствии он может пополнить ряды неплательщиков.
Денис Аксёнов
генеральный директор коллекторского агентства "Долговой консультант"
“
В последние 2 года выдачи по ипотеке в основном приходились на льготные программы. На фоне цикла снижения ключевой ставки спрос на рефинансирование постепенно восстанавливается. Пик спроса ожидаем, когда ипотечная ставка будет ближе к 12%. Согласно прогнозу, среднее значение ключевой в 2026 году составит 13–14%, ниже 10% она опустится в 2027–м. В нашем филиале доля выдач по рефинансированию в первые 4 месяца 2026 года составила не более 5%.
Светлана Четина
начальник ипотечного центра петербургского филиала банка ПСБ
“
В период низких ставок рефинансирование не было массовым. Заёмщиков устраивали условия, а ввязываться в переоформление — дополнительные риски. Как говорится, лучшее — враг хорошего. Сегодня ситуация другая, тем более что многие рассчитывали и продолжают рассчитывать, что скорость снижения ключевой ставки будет более существенной. Настоящий бум рефинансирования не начался, потому что ставки всё ещё находятся в запретительной зоне. Что касается роста невозвратов, их показатели не вызывают тревоги. Просрочка на уровне 1% не является существенной проблемой для банков, тем более что резервы под потери созданы в объёме более 70%. Этого более чем достаточно, в том числе по оценке регулятора.
Алексей Волков
директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ)
“
Стандарты выдачи ипотеки улучшились благодаря мерам макропруденциальной политики ЦБ РФ. Во второй половине 2024–го и в 2025 году выдачи пришлись на наиболее качественных заёмщиков с приемлемой долговой нагрузкой. Тем не менее обслуживание рыночных ипотек, предоставленных по более высоким процентным ставкам, несколько ухудшается. Однако сейчас ставки рефинансирования снижаются: в апреле они составили 18,7% против 23,8% во втором полугодии 2025 года. Граждане могут рефинансировать кредит по более низким ставкам, снизив ежемесячные платежи. Рисков для банков мы не видим, так как за период действия высоких макропруденциальных надбавок банки сформировали существенный буфер капитала по ипотечному портфелю.
Никита Кулагин
руководитель управления макроэкономического анализа Совкомбанка
