Федеральные власти нашли крайнего в ситуации с квартирой Ларисы Долиной. Им оказались риелторы — профессия, которая, несмотря на все попытки за последние 35 лет, так и осталась фактически незарегулированной. Теперь, судя по заявлениям Росреестра, их время, похоже, пришло.
История с оспариванием сделки по продаже квартиры Ларисы Долиной стала не просто очередным громким кейсом на рынке недвижимости. Для федеральных властей она превратилась в основание для принципиальных выводов — и, по сути, в поиск ответственного за системный сбой. Этим ответственным в публичной логике оказались риелторы.
При этом участники рынка обращают внимание: ключевые решения в подобных историях принимаются вовсе не посредниками. Сделки утверждаются и подтверждаются "очень уполномоченными людьми" — нотариусами, регистраторами, судами. Эти институты продолжат работать и дальше, продолжат "носить мантии" и принимать юридически значимые, окончательные решения.
На этом фоне перенос фокуса ответственности на риелторское сообщество выглядит для рынка не столько поиском источника проблемы, сколько попыткой начать "чистку" не с головы системы, а с более удобного и уязвимого элемента. Однако, как и в любой сложной конструкции, устранение последствий без пересмотра архитектуры редко дает устойчивый результат.
Позиция государства: запрос есть
Тем не менее именно риелторы сегодня оказались в фокусе внимания регулятора. О том, что в 2026 году ведомство намерено заняться регулированием риелторской деятельности, заявил статс-секретарь — заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий.
“
"Мы видим общественный запрос на эту тему. Люди говорят, что есть вопросы к риелторскому сообществу в части образования, качества услуг, квалификации. А если есть общественный запрос, мы как государственные служащие не можем на него не отреагировать", — отметил Алексей Бутовецкий.
Ранее на проблему указывал и замглавы Минстроя Никита Стасишин, предлагая обратить внимание на работу риелторов, чтобы избежать повторения подобных историй.
35 лет регулирования без результата
Для рынка недвижимости эта дискуссия звучит как многократное дежавю с признаками патологической амнезии.
С начала 1990-х годов предпринималось уже столько попыток навести порядок в профессии — от лицензирования до добровольной сертификации и саморегулирования, что и не вспомнить количество. Но каждый раз что-то не срасталось.
“
"В своё время регулирование уже было — в виде сертификации риелторской деятельности. Ни сама сертификация, ни ее отмена как-либо значительно на рынок не повлияли. Само обслуживание сертификации стоило больше, чем деньги за неё", — отмечает генеральный директор агентства "Адвекс" Владимир Гаврильчук.
По его словам, формальные требования не меняли фундаментальную конструкцию рынка: добросовестные компании продолжали работать по "белым" схемам, а недобросовестные — обходили правила.
Генеральный директор агентства недвижимости "Бенуа" Дмитрий Щегельский вспоминает, что в 2015 году участвовал в разработке законопроекта о регулировании риелторской деятельности.
“
"Он был внесён в Госдуму, но отклонен депутатами за ненадобностью. Приняли бы тогда закон, и всё сейчас было бы окей", — говорит эксперт.
Зарубежный опыт: контроль есть, иллюзий нет
В США доступ в профессию возможен только после обучения и получения лицензии, а риелтор несет персональную ответственность, включая обязательное страхование. Контроль осуществляется как государством, так и профессиональными ассоциациями, а лишение лицензии — реальный риск.
В Европе подходы различаются, но логика схожа: высокий порог входа, лицензии, финансовые гарантии и персональная ответственность. Это снижает долю случайных людей в профессии, но делает услуги дороже и рынок — более закрытым.
Отдельно рынок обращает внимание на Белоруссия, где риелторская деятельность давно жестко лицензируется государством. Модель считается устойчивой, так как количество игроков ограничено, а конкуренция ниже, чем в России.
Регулировать профессию, а не бизнес
Часть рынка при этом считает, что возвращение к регулированию неизбежно — но при условии смены логики.
"Регулировать необходимо профессиональную деятельность, по аналогии с оценщиками и кадастровыми инженерами. Допуск на рынок должен осуществляться для риелторов как физических лиц — носителей профессии, а не для юрлиц, которые и так регулируются большим количеством законов", — подчеркивает Дмитрий Щегельский.
Он считает оптимальным вариантом лицензирование и напоминает, что в 1990-е годы при такой модели роста комиссий не происходило. Ключевой ошибкой прошлых инициатив он называет стремление отдать контроль профессиональным объединениям, а не государству.
Корень проблемы — не в "надзоре сверху"
Однако даже сторонники жёстких мер подчёркивают: сводить проблему к отсутствию контроля — упрощение. Как отмечает генеральный директор агентства "ПИА Недвижимость" Максим Ельцов, сегодняшние риски заложены в самой архитектуре профессии.
“
"Сегодня ключевая проблема рынка — не отсутствие "надзора сверху", а низкий порог входа в профессию и разрыв стандартов качества. Любой человек может объявить себя риелтором и вести сделки с активом, который для семьи часто является главным в жизни, при этом объективно проверить его компетенцию клиенту сложно", — подчеркивает Максим Ельцов.
Из этого, по его словам, вытекает и главный риск будущих реформ.
“
"При такой конструкции надежда на то, что государственное регулирование само по себе мгновенно наведёт порядок, выглядит завышенной: есть риск получить рост стоимости услуг и уход части рынка в серую зону — а там, как правило, становятся заметнее самые нечистоплотные игроки".
В суде надо спрашивать профессионалов
Как говорит гендиректор АРИН Андрей Тетыш, чтобы избежать таких проблем, какие были с квартирой Долиной и многими другими, давно назрела необходимость пересмотра судебной практики по профильным спорам.
“
"Как показывает практика, при рассмотрении дел, связанных с недвижимостью, суды нередко сталкиваются с узкоспециализированными вопросами, требующими глубокой отраслевой экспертизы. Очевидно, что без системного привлечения профессиональных экспертов — оценщиков, кадастровых инженеров, аналитиков рынка — судебной системе крайне сложно корректно интерпретировать сложные технические и экономические аспекты таких дел", — уверен он.
Речь идет не о формальном участии, а о полноценной экспертной поддержке, позволяющей выстраивать объективную картину и избегать ошибочных решений в ситуациях, где "два плюс два" не всегда очевидны без специальных знаний.
Отдельного внимания требует вопрос регулирования отрасли. Усиление роли профильных государственных структур, таких как Росреестр, в координации и стандартизации экспертной деятельности могло бы стать важным шагом к повышению качества судебных решений и снижению числа конфликтных ситуаций на рынке недвижимости.
Какие сценарии возможны
С учетом российской специфики обсуждаются несколько вариантов. Первый — мягкое регулирование с реестром риелторов, требованиями к образованию и базовыми стандартами сопровождения сделок. Второй — лицензирование риелторов как физических лиц с персональной ответственностью и возможностью отзыва допуска.
В базовом сценарии в 2026 году рынок увидит осторожную настройку правил — с долгим переходным периодом и попыткой совместить государственный контроль и элементы саморегулирования. Или же мы получим жесткий закон, который приведет к удорожанию стоимости услуг брокеров, после чего те моментально убегут в тень.
Одно понятно: как прежде уже не будет.
