Застройщики привыкли работать в условиях нестабильности и неопределённости, тем не менее каждый новый вызов требует новых эффективных подходов и инструментов. О том, какой продукт востребован рынком сегодня и существующих возможностях для развития, говорили на пленарной сессии строительной конференции "Делового Петербурга".
Открыла пленарную сессию директор по преддевелопменту "Самолет Страна" Ольга Щилова. По её словам, "Самолет" как федеральный девелопер видит большой потенциал в рынке Северо-Западного региона, в первую очередь — в работе в Петербурге и Ленинградской области.
"На данный момент компания реализует на рынке Петербурга проекты общей площадью 270 тыс. м2. Мы не собираемся на этом останавливаться. У нас большие планы, в том числе по развитию кварталов реновации. Показатель в Ленинградской области —190 тыс. м2, здесь у нас тоже большой потенциал развития. На последнем ПМЭФ мы подписали соглашение с регионом по строительству более 2 млн м2. Соглашение очень важно для нас с точки зрения планирования своих проектов и вообще развития в регионе. За десять лет мы проинвестируем в строительство более 320 млрд рублей. Помимо реализации своих проектов, мы также поможем области с решением проблемы обманутых дольщиков: на это выделим более 1,5 млрд рублей. Соглашение предусматривает возведение трёх детских садов на 3385 мест и восьми школ на 8295 мест, а также сопутствующую инженерную и дорожную инфраструктуру. Но наша цель — не просто построить эти объекты по существующим нормативам, а создать все условия для развития юных талантов. У нас внедрены соответствующие стандарты на уровне компании. Туда включены и стандарты по оснащению школ, размещению необходимых учебных классов, оформление входных групп и фасадов, и многое другое", — рассказала Ольга Щилова.
Коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов сообщил о продуктовых изменениях в жилом сегменте и сегменте апартаментов. "Границы между классами всё более размываются, они становятся всё более условными. Основные неизменные — локация и продуктовые характеристики. В то же время тренд, который мы наблюдаем последние пять лет, — миграция набора продуктовых характеристик из более высокого класса в более низкий. Например, закрытые дворы без машин 5–10 лет назад были в основном в бизнес-классе, сейчас это стандарт для комфорт-класса", — отметил он.
В своём докладе Сергей Софронов обратил внимание на планировки квартир в разных сегментах, в том числе на высокий спрос на небольшие площади в сегменте сервисных апартаментов. "Порядка 98–99% в сервисных апартаментах — студии, причём чем меньше площадь, тем лучше. Наиболее востребованный формат — 25 м2. На такой площади можно разместить всё необходимое. Разница с юнитом площадью 30 м2 с точки зрения комфорта проживания практически незаметна, а экономия в цене получается около 1 млн рублей, что очень существенно для покупателя", — говорит Сергей Софронов. Сервисные апартаменты сегодня переживают вторую волну популярности, добавил он: "Если раньше бизнес-модель инвесторов строилась на том, чтобы купить юниты на начальной стадии и продать ближе к завершению строительства, то сейчас апартаменты во многом покупают в расчёте на рентный доход".
Заместитель генерального директора Bau City Development Станислав Александров объяснил, как в текущих условиях работать с уникальными продуктами, создавать дополнительную стоимость.
"У нас есть проект в Шушарах, где, согласно исследованиям, одна из самых низких цен реализации в городе — около 170 тыс. рублей/м2. Это ниже Невского района, чуть ниже Красногвардейского, естественно, значительно ниже Петроградского, где зачастую себестоимость такая же, как у нас. Нам на нашем проекте Simple в Шушарах удаётся продавать примерно по 230 тыс. рублей/м2 — не только дорого, но и быстро. Что мы добавили в проект, чтобы привлечь внимание? У нас был интересный опыт использования терракоты в предыдущем проекте BauHaus на Космонавтов, 102 — мы привезли терракоту в Шушары. Был опыт использования архитектурной подсветки, её мы тоже привезли в Шушары, чтобы выделить проект как доминанту района. Сделали холлы просторными. Наш проект состоит из четырёх башен, мы сделали сквозные входы, каждый холл занимает порядка 80–100 м2. Если бы мы сделали входы несквозными, то смогли бы выделить дополнительное коммерческие помещения и пополнить кассу на 12–20 млн рублей, но мы отказались от этого. Также мы сделали востребованные планировки. В целом, ничего инновационного мы не придумали, но благодаря набору разных дорогостоящих решений мы смогли выделить свой продукт из большого количества других", — подчеркнул Станислав Александров.
Коммерческий директор холдинга "РСТИ" Екатерина Немченко обратила внимание на возможности увеличения продаж в условиях нестабильности.
"В фокусе всегда должен быть потребитель, его ожидания и потребности. На примере покупателя, который приходит в РСТИ, мы видим, как меняются приоритеты. Так, сегодня для 35% покупателей при принятии решения о приобретении самое главная — цена. И это понятие многогранно, оно включает в себя не только стоимость и скидки, но и акции, программы, которые предлагает застройщик, условия ипотечных программ, размер первоначального взноса, последующие ежемесячные платежи и пр. Второе место (28%) занимает проект. Ещё 24% говорят, что для них важнейший фактор — локация. Для 16% важны компетенции, опыт работы застройщика", — отметила Екатерина Немченко.
Она обозначила три стратегии девелоперов. Цель для крупных компаний (из топ-5 по объёмам строительства) — большие объёмы продаж, которых можно достичь конкурентной, а значит низкой ценой. Её можно добиться только через максимальную стандартизацию продукта и всех процессов. Средним компаниям (из топ-20) важно добиться баланса объёма продаж и цены. Здесь тоже присутствует стандартизация, но появляется и детализация, придающая каждому объекту индивидуальность. Нишевые девелоперы занимаются в своих проектах излишней детализацией, которая уводит их в более высокий класс в своём сегменте и позволяет устанавливать более высокие цены. "Как же увеличить объём продаж? Во-первых, сформировать продукт, соответствующий ожиданиям покупателей. Во-вторых, предложить достаточный перечень интересных и выгодных схем для приобретения квартир. Третий важный инструмент — партнёрство, важно определить пул партнёров-профессионалов и сформировать понятные и комфортные для всех участников механизмы взаимодействия", — говорит Екатерина Немченко.
Основатель New Stage Invest Алексей Петлёваный рассказал о флиппинге квартир. "Флиппинг — это поиск недооценённого объекта, его качественное улучшение в виде ремонта и меблировки и дальнейшая продажа в короткие сроки", — пояснил он. Компания покупает квартиры как в старом фонде, так и у застройщиков уже сданные дома. Один из примеров работы — покупка двухкомнатной квартиры на ул. Александра Невского, 10 за 8,1 млн рублей. Сделка прошла в феврале 2023 года, на ремонт ушло три месяца, ещё один месяц — на меблировку. Вложения составили 2,2 млн. Последующая продажа прошла в июле — за 13,7 млн рублей.
"Почему у нас покупают квартиры? Мы осуществляем дизайнерский ремонт, где продумано всё до мелочей, и гарантируем качество. В итоге мы предлагаем готовые для жизни квартиры — со всей мебелью и необходимой техникой. Мы тщательно выбираем локацию, отслеживая предложения в востребованных районах", — отметил Алексей Петлёваный. Он обозначил также ошибки, с которыми можно столкнуться, не имея опыта: делать дорогой ремонт там, где его не ценят, выставлять слишком высокие цены, не учитывать окружение, включая непосредственно соседей, покупать объекты по заранее высокой цене и т.д.
Генеральный директор агентства недвижимости "Главстрой" Юлия Ружицкая привела статистику региональных покупателей петербургских новостроек. В Петербурге доля региональных сделок всегда была достаточно высокой. В 2022 году на них пришлось 32% продаж, в 2023 — 36%. И это не предел. В топ-5 регионов в 2019 году входили Северо-Западный (22%), Приволжский (14%), Центральный (13,5%), Сибирский (13%) и Дальневосточный (10%). В 2023 году на Северо-Западный приходится 20%, но не за счёт сокращения объёма продаж, а из-за роста активности других регионов. Далее следуют Приволжский (17%), Центральный (16%), Сибирский (15,5%) и Южный (11%).
"Основная часть покупок — покупка для собственных нужд, причём активно приобретаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Трёхкомнатные квартиры занимают долю в 10%. В среднем, региональные покупатели покупают квартиры бОльшей площади, чем местные жители. Регионы — наш потенциал", — отметила Юлия Ружицкая. Большая доля региональных сделок — покупки для детей-студентов, существенный пласт — квартиры для родителей. Часть спроса приходится на инвестиционные сделки.
"Почему выбирают Петербург? Это второй город в стране, и он доступнее, чем Москва. Перспективы работы и уровень зарплаты здесь соответствуют уровню жизни. У многих есть амбиции переехать в культурную столицу, мощным драйвером продаж является рост внутреннего туризма. Важным является активное развитие города и создание новых точек притяжения, таких как "Лахта Центр" или "Остров фортов" в Кронштадте, где планируется строительство не только жилых кварталов с социальными объектами, но и современного яхтенного порта", — сообщила Юлия Ружицкая.
Директор по развитию направления комплексной меблировки "Первой мебельной фабрики" Алексей Шестаков выступил на тему увеличения продаж жилья с помощью меблировки. "Ипотека сегодня очень дорогая. Когда покупатель берёт ипотеку, на меблировку, к сожалению, средств зачастую не остаётся, люди вынуждены покупать голые стены. В ответ на эту проблему застройщик может предложить комплексную меблировку на интересных условиях. Для многих важно получить готовый продукт, в том числе для тех, кто покупает квартиры для детей или для переезда. Для каждого застройщика "Первая мебельная фабрика" предлагает индивидуальную проработку интерьерных решений. Также мы активно работаем с застройщиками по партнёрским программам", — объяснил он причины роста спроса на комплексную меблировку.
Тенденция подтверждается и финансовыми показателями компаниями. Так, выручка за девять месяцев 2023 года к аналогичному периоду прошлого года выросла на 35%. В три раза выросли продажи по направлению комплексной меблировки. "Для застройщиков мы можем позволить сделать самые выгодные предложения", — резюмировал Алексей Шестаков.
О проблематике восстановления объектов культурного наследия рассказала секретарь попечительского совета Фонда содействия восстановлению объектов истории и культуры, депутат Законодательного собрания Ленинградской области Анна Хмелева. Фонд ведёт более 50 проектов по всей стране, от Калининграда до Владивостока.
"БОльшая часть объектов Фонда — церкви. Храмы, театры и дворцы всегда были архитектурными доминантами городов. В Советском Союзе практически не уничтожали дворцы и театры, а вот храмов было утрачено очень много — более 1000 в Петербурге и окрестностях, многие из которых были архитектурными доминантами. Своей задачей мы видим восстановление этих доминант. В числе наших проектов — доминанты на берегах Невы, например, Киновия Александро-Невской Лавры на Октябрьской набережной. Этот храм не был уничтожен полностью, с него были срезаны купола, главки, он был превращён в авторемонтный цех. Объект практически напротив — храм Всех Скорбящих Радость на пр. Обуховской Обороны, он был взорван во времена советской власти и уничтожен полностью. Зачастую встаёт вопрос: нужно ли воссоздавать то, что утрачено полностью? Есть множество проектов, реализовать которые крайне сложно, например, воссоздание Спаса на Сенной, под который, как известно, изначально проектировалась Сенная площадь и по которому нужно решить множество вопросов, в том числе с метрополитеном. Но есть те, которые можно воссоздать уже сейчас. Например, в настоящее время мы воссоздаём взорванный в XX веке храм Бориса и Глеба на Синопской набережной, рядом с гостиницей "Москва", — уточнила Анна Хмелева. Занимаясь этой работой, Фонд не только реализует конкретные проекты, но и поддерживает реставрационные мастерские и даже воссоздаёт отдельные направления по реставрации.
