Российский рынок недвижимости развивается по сценарию, который мало кто мог предсказать. Ближайшие его перспективы участники рынка ещё готовы прогнозировать, а с долгосрочными дело обстоит сложнее. О будущем федерального и петербургского рынков недвижимости обсудили в ходе public-talk на строительной конференции "Делового Петербурга"
Выстраивать модели или сценарии сегодня крайне трудно, заявляют участники дискуссии. "На что сегодня опираться в прогнозах? Ситуация несравнима с 2014 и 2015 годами, потому что с тех пор рынок недвижимости очень сильно изменился. Но если всё-таки провести параллели, то в 2023 году можно ожидать дополнительного спроса в 20–30%. В начале этого года мы думали, что за год будет продано порядка 3 млн м2, это было бы неплохо, но сейчас, оценивая спрос и количество сделок в последние месяцы, мы можем говорить, что по итогам года показатель достигнет 3,5 млн м2", — сказала руководитель Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" (Setl Group) Ольга Трошева.
"Это что-то новое. Сегодня иная ситуация, не похожая на кризис 2008 или 2014 годов. Сегодня у нас другая структура экономики, другие люди, другие девелоперы, — согласен директор службы аналитики Группы "Эталон" Никита Мурин. — Рынок недвижимости в хорошем смысле зарегулирован, это придаёт ему невероятную устойчивость".
Он отметил, что озвучиваемые экспертами прогнозы развития могут оказаться несостоятельными. "Мы следим за ситуацией под микроскопом, пытаемся выявить возможные последствия изменений рыночных макро- и микропараметров. Но, рассматривая различные сценарии, в том числе условно негативные, мы, как мне кажется, в силу своей профдеформации недооцениваем возможности саморегулирования рынка. Большой парадокс и одновременно движущая сила нашего рынка — относительно невысокая обеспеченность населения жильём. В том числе поэтому недвижимость крупных городов будет востребована в долгосрочной перспективе", — уверен Никита Мурин.
Ипотечная перспектива
Доля ипотечных сделок в Петербурге стабильно превышает 90%, зависимость рынка от ипотеки — фундаментальная. Но уже в ближайшие полгода ситуация может измениться — срок действия программы льготной ипотеки заканчивается 1 июля 2024 года. "Несмотря на то, что Центробанк предпринимает шаги по усложнению льготных ипотек, на рынок это глобально не влияет. Когда на вторичном рынке мы видим ставку в 16,5%, а на первичном — 6,8%, то выбор покупателя очевиден, разница в платежах по кредиту составит более чем в 2 раза. Тем более, что сейчас на рынке много предложений по квартирам в домах со сроком сдачи в ближайшие месяцы и даже по уже построенным домам", — сказал коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
"Если говорить о наиболее разумных сценариях, то ключевая ставка будет снижаться, цикл снижения пойдёт с 2025 года. Можно ожидать, что после 1 июля 2024 года льготную ипотеку трансформируют, оставив тот же круг получателей, но подняв ставку на 1–2%. Таким образом, к 2025 году льготную ипотеку, ставки по которой сравняются со ставкой ЦБ, можно будет безболезненно для застройщиков отменить", — считает Сергей Софронов.
"Льготная ипотека будет поддерживать рынок до лета 2024 года, а затем, скорее всего, останется, но в изменённом виде", — полагает коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова. Как вариант — такую ипотеку сделают адресной, сегментируют. Возможный круг получателей — врачи, учителя, молодые семьи без детей, участники СВО и их семьи и т.п.
При выборе квартиры покупатели будут во многом ориентироваться на ежемесячные траты по обслуживанию ипотеки, соответственно, в ближайший год основной спрос будет сосредоточен именно на первичном рынке — только новостройки по-прежнему смогут обеспечить посильный ежемесячный платёж. "Для покупки люди будут чаще использовать такие инструменты как трейд-ин и рассрочка платежа. Также рынку и регулятору, возможно, стоит рассмотреть вопрос снижения жёсткой зависимости ипотечных ставок от ключевой ставки ЦБ. Небольшая "инерция" сроком на два-три месяца, во время которой ипотечные ставки не будут изменяться следом за ключевой, помогла бы создать условия для нормальной работы рынка в периоды неопределённости и избавила бы регулятора от срочных мер, предполагающих бюджетные вливания в конкурентный рынок", — говорит Мария Орлова.
Новые стратегии
Если раньше квартиры часто покупали для того, чтобы заработать на перепродаже на более высоких стадиях строительства, то теперь работают другие стратегии. "За доходами от перепродажи уже никто не гонится. Люди сегодня видят вложения в недвижимость в том числе как возможность зафиксировать сбережения, а в долгосрочной перспективе — увеличить их. Если посмотреть 30-летний график цен, то мы увидим, что рынок растёт. Да, могут быть незначительные спады, может быть плато, но в целом рынок растёт. Разговоры о том, что цены снизятся, не имеют под собой оснований. Те, кто их ведёт, не понимают составляющие себестоимости, например, того, во сколько обходится застройщику проектное финансирование, не учитывают инфляцию и т.п.", — отметила Ольга Трошева.
"Затраты девелоперов существенно растут, в том числе на проектное финансирование — они растут по щелчку Центробанка, на 2%,3%,5%. Это существенно меняет финансовые модели. Некоторые проекты, интересные ранее, в текущих условиях становятся неинтересными. Наверное, Центральный Банк поставил перед собой цель охлаждения рынка с точки зрения спроса, но теперь это перешло к охлаждению предложения", — полагает Сергей Софронов.
Устойчивый спрос сегодня есть на сервисные апартаменты, добавил он. "С точки зрения инвестиций — это лучшее решение, чем приобрести квартиру у метро и сдавать в аренду. Рентная доходность может быть в 2–2,5 раза выше", — подчеркнул Сергей Софронов.
Регионы растут
Инвесторы сегодня также расширяют географию своих сделок.
"У нас появляются новые центры роста в России. Это города, которые в силу предыдущего склада экономики были не так востребованы, как сегодня. Региональные центры становятся экономически более привлекательными за счёт развития промышленного сектора и роста заработной платы, что в отдельных регионах ведёт к приросту населения. Всё это создает хорошие условия для Группы "Эталон" как для федерального девелопера с диверсифицированным портфелем. Например, в Тюмени доля ипотеки на рынке первичного жилья составляет 40%, это один из самых низких показателей в России. Мы видим, что профессиональные инвесторы идут и покупают недвижимость в регионах. Так, в Омске, который считался одним из самых депрессивных городов, сегодня доля региональных покупателей в нашем масштабном проекте "Зелёная река" составляет 15%", — рассказал Никита Мурин.
В то же время квартиры в Петербурге пользуются стабильным спросом у региональных покупателей. "Одно из преимуществ Петербурга на фоне Москвы — относительно невысокий чек. Сегодня у нас порядка 40% сделок заключается с региональными покупателями, этот показатель не изменится в ближайшее время", — прогнозирует Ольга Трошева.
