Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти отказался наложить обеспечительные меры на недвижимость в рамках банкротного дела ЗАО "Унисто", строителя ЖК "Тридевяткино царство" в Ленобласти. С таким ходатайством обращалась в суд конкурсный управляющий должника Ирина Ларичева.
Заявление было подано в рамках оспаривания сделок застройщика. Однако, сразу же заявила "Деловому Петербургу" юрист, эта ситуация не касается дольщиков, чьи требования уже включены в реестр требований участников строительства.
"При анализе финансовой документации были выявлены сомнительные сделки по отчуждению жилых и нежилых помещений в уже построенных домах в тот период, когда банкротное дело компании уже было возбуждено. К примеру, отчуждение квартир в ЖК "Тридевяткино царство" велось по ценам на 20–30% ниже рыночных. А если взять посёлок Кальтино (малоэтажный комплекс "Bagatelle" — Ред.)? Там, замечу, рыночная цена жилья — 11 млн рублей, а в договоре оно идёт за 3 млн рублей", — рассказала "ДП" Ирина Ларичева.
По закону конкурсный управляющий обязан оспорить сомнительные сделки, в ином случае претензии будут уже к нему как от кредиторов, так и от контролирующих органов.
Кроме того, интрига заключается в том, что сейчас мы видим оплату не по всем ДДУ, добавила Ирина Ларичева. И в этом случае появляется необходимость проверять все договоры. Большим подспорьем в получении необходимых документов стало ранее возбужденное уголовное дело по ст. 159 УК (мошенничество), в котором фигурирует Владимир Оксман, бенефициар ГК "Унисто", о чём "ДП" и другие СМИ неоднократно сообщали.
По версии следствия, Владимир Оксман совместно с неустановленными лицами в 2014–18 годах мог привлечь средства дольщиков на строительство ЖК "Тридевяткино царство". Комплекс не был полностью построен. Часть дольщиков признали потерпевшими. Всеволожский райсуд Ленобласти в мае 2020 года заочно арестовал бизнесмена, писали петербургские медиа. Ущерб на тот момент оценивался на сумму примерно в 3 млрд рублей.
В рейтинге миллиардеров "ДП" в 2019 году Владимир Оксман занимал 224-е место с состоянием 2,5 млрд рублей, но в 2020 году покинул рейтинг. Его признали банкротом: в деле были заявлены требования от банков на сумму более 1 млрд рублей. Из имущества у предпринимателя финансовый управляющий обнаружил только снегоболотоход.
Частнопрактикующий юрист Алексей Агеев скептически относится к самой идее обжалования ДДУ: "Да, закон предусматривает такую возможность, если квартиры дольщикам проданы по цене существенно ниже рыночной. Однако на этом светлом пути есть несколько тёмных пятен. Конкурсному управляющему предстоит доказать, что цена была ниже рыночной. При этом часть сделок шла с участием банка (ипотека). Открытый вопрос: мог ли банк оценить квартиру ниже рынка?".
Ещё один момент, на который обращает внимание юрист: если эти сделки являлись для компании-должника обычной хозяйственной деятельностью, что, собственно, и было для "Унисто", то оспорить их будет сложно. Но даже признание сделки недействительной само по себе не лишает гражданина квартиры. "Если арбитражный управляющий требует вернуть квартиру в конкурсную массу, то в ответ граждане могут сослаться на то, что квартира — единственное жильё. И хотя практика в сфере признания сделок банкрота недействительными зачастую складывается не в их пользу, суды не оставляют без внимания этот аргумент", — уточняет Алексей Агеев.
По оценке гендиректора Союза арбитражных управляющих СРО "Северная столица" Валерии Герасименко, сегодня российскую практику по оспариванию ДДУ нельзя оценить однозначно: "Нарушения в каждом случае могут различаться. Однако при прочих равных суд безусловно настроен в пользу менее защищённой стороны, т. е. дольщика".
Участники рынка недвижимости считают, что истории с оспариванием ДДУ не окажут никакого влияния на рынок в целом. По их оценке, подобные случаи, скорее, исключение из правил. "Такое происходит, когда обнаруживаются злоупотребления или левые продажи (оформление владельцами компании, находящейся в предбанкротном состоянии, на подставных лиц). В таких ситуациях и возникают судебные споры", — говорит один из участников рынка.
В основном обманутые дольщики если имеют весь пакет необходимых документов и вовремя предпринимают все действия по закреплению своего статуса, получают своё жилье в случае достройки дома. А после введения счетов эскроу риски на рынке строящегося жилья сократились до минимума.
