По итогам июня ипотечный рынок в Петербурге показал робкую надежду на восстановление. Падение, начавшееся с начала года, резко замедлилось. По всей видимости, заёмщики поверили в предстоящее снижение ставок.
В июне в Петербурге кредиторы выдали 2,9 тыс. ипотечных кредитов на 16,7 млрд рублей, сообщили "ДП" в Объединённом кредитном бюро (ОКБ). Это на 77 ипотек (–2,6%) и 766 млн рублей (–4,4%) меньше результатов мая. По сравнению с январём, когда выдачи по отношению к декабрю рухнули в 1,6 раза, текущий результат выглядит оптимистичным. На рынок за покупками выходят новые заёмщики.
Как изменилась ипотека за полгода
В среднем по стране за минувший месяц ипотека показала прирост на 4% как в количественном выражении, так и по объёмам, подсчитали в ОКБ. Средняя сумма кредита снизилась на 0,2%, до 4,43 млн рублей. В Петербурге её изменение более заметно, сразу на 2%, до 5,72 млн.
Ни ЦБ РФ, ни "Дом.рф" ещё не опубликовали данные по итогам июня — как правило, они это делают с задержкой в месяц. При этом данные ОКБ можно считать максимально приближёнными к реальным, хотя в них может быть незначительная погрешность. В стране действуют четыре бюро, каждый кредитор должен передавать информацию о заёмщиках в любые два из них. Так, в мае 2025–го, по данным ЦБ РФ, в Петербурге выдано ипотеки на 14,97 млрд рублей, по данным "Дом.рф" — 14,966 млрд. ОКБ приводит цифры в 17,48 млрд, что может объясняться техническими особенностями передачи информации от кредитора в БКИ или методикой подсчёта.
Если сравнивать результаты первого полугодия 2025–го с аналогичным периодом прошлого года, то оптимизм по поводу восстановления спроса кажется преждевременным. Количество и объём выданной ипотеки упали вдвое. Однако сопоставлять два периода не совсем корректно. В январе–июне 2024–го действовала льготная ипотека, а рыночные ставки были близки к ключевой, которую удерживали на уровне 16%. Всё первое полугодие 2025–го спрос на кредиты для покупки жилья находился под давлением запредельных ставок из–за высокой ключевой, плюс прекратили существование субсидируемые программы (вместо массовой "господдержки" под 8% годовых петербуржцам стала доступна лишь семейная ипотека).
С другой стороны, стремление граждан оформить кредит поддерживали непрекращающиеся разговоры об ужесточении правил по семейной ипотеке (идея выдавать её только по месту регистрации заёмщика вот–вот будет реализована). Плюс в апреле стало известно, что ЦБ РФ получил давно желаемое право регулировать количество выдач у каждого банка. Пока с июля 2025–го действует максимальная доля 5% для тех заёмщиков, у кого первоначальный взнос менее 20% стоимости недвижимости и на обслуживание долговой нагрузки уходит 50% доходов и более.
Со средним размером кредита есть любопытный момент: в июне в годовом выражении он снизился на 0,8%, притом что в мае 2025–го в Петербурге был побит исторический рекорд (5,8 млн). Предыдущий максимум был достигнут как раз в июне 2024–го (5,76 млн). По данным Restate.ru, за год стоимость квадратных метров выросла в городе примерно на 15%. Получается, что люди стали тратить на покупку жилья всё большую долю собственных накоплений.
Одновременно с суммой кредита стал сокращаться и его срок: с максимальных 282 месяцев (23 года и 6 месяцев) год назад до текущих 274 (22 года и 10 месяцев). Правда, с мая по июнь изменение здесь всего на 1 месяц, но этот тренд может стать устойчивым. Уловка банкиров по удлинению сроков кредитования позволяет снизить размер ежемесячного платежа, чтобы соотношение доходов заёмщиков соответствовало требованиям регулятора. Но это не основная причина, почему люди стали брать в банках меньшие суммы кредитов. По всей видимости, в покупки пошли накопления с депозитов.
Когда ставки по ипотеке упадут
К апрелю текущего года рынок жил ожиданиями по снижению ключевой ставки, что может автоматически привести к снижению рыночных ставок по ипотеке. В апреле ЦБ РФ сохранил ключевую неизменной, 21%, но в июне всё же понизил её до 20%. В ближайшую пятницу состоится очередное совещание регулятора. И эксперты, оперируя косвенными сигналами, ждут более существенного снижения.
Июньские объёмы ипотеки показывают, что граждане готовы рискнуть и оформить ипотеку под текущие ставки, намереваясь сразу после смягчения ситуации на рынке воспользоваться программами рефинансирования. Тем более что доходность по депозитам стала стремительно снижаться — с 18% годовых весной до 16% и ниже на сегодня. Падение, вероятно, продолжится в ближайшие 2–3 недели. По прогнозам регулятора, к концу года ключевая может опуститься до 16–18% годовых.
В исследовании "Домклик" (платформа Сбербанка) отмечается, что в июне 2025 года доля рыночной ипотеки, то есть нельготной, на рынке строящегося жилья составила 16%. Она незначительно, на 1,5 процентного пункта, выросла по сравнению с маем. Это также подтверждает идею, что заёмщиков у банков на рыночных условиях становится немного больше. Кроме того, спрос смещается на вторичный рынок. По данным ОКБ, в июне новое жильё заняло 42% от общего количества и 55% от общего объёма ипотечных кредитов. В мае на него приходилось 45 и 58%.
Ставки по ипотеке вслед за ключевой осторожно начинают опускаться: процесс пока не принял массовый характер и остаётся точечным. Некоторые банки корректируют условия по определённым программам, но направление вниз становится всё более заметным.
По данным Банка России, средневзвешенные ставки по ипотеке с марта по июнь в Петербурге снизились с 7,43 до 7,36%. Считать данные оценки рыночными нельзя: в своём расчёте регулятор учитывает оба рынка, первичный и вторичный, и льготные программы под 3 и 6% годовых, на долю которых сейчас приходится более 80% выдач. Впрочем, аналитики "Дом.рф" приводят более подробные расчёты: с марта по май средневзвешенные ставки по ипотеке на первичном и вторичном рынке жилья в городе снизились с 6,15 и 9,58% годовых до 5,93 и 9,44% соответственно.
“
Не скажу, что мы видим положительную динамику по рыночным программам. В основном это траншевая ипотека, которую предлагают банки. Немного тронулась с места вторичка, поэтому появились покупатели с высоким первым взносом. Скорее сейчас люди находятся в режиме ожидания из–за постоянных вбросов о добавлении льготных программ. На практике мы видим, что изменений нет. Все говорят о следующем снижении ключевой. Скорее всего, спрос начнётся после очередного заседания ЦБ РФ.
Яна Вирченко
коммерческий директор ГК "Полис"
“
О полноценном восстановлении рынка ипотеки говорить, безусловно, рано — колебания как в большую, так и в меньшую сторону всё ещё не столь существенны. Однако данные показывают: ипотечные продажи стабильны, что в текущих условиях является неплохой новостью. Июньское решение ЦБ о снижении "ключа" стало той самой хорошей новостью, которую рынок долго ждал. Текущие разговоры о дальнейшем снижении также не могут не вселять оптимизм. Конечно, это не поможет перезапустить рыночные программы — ставки по ним будут составлять 16–19% годовых, что выше психологической готовности потенциальных заёмщиков. Однако одновременно снизятся и проценты по банковским вкладам и будет наблюдаться ещё более активный переток средств населения с депозитов в квадратные метры.
Рустам Азизов
директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101"
