В июне среди самых читаемых материалов dp.ru оказались темы о проектах КРТ в Ленобласти (31 тыс. просмотров), заявленных на ПМЭФ, подготовке планировки под трассу М–7 (30 тыс.) и снижении ключевой ставки (19 тыс.)
Плавное снижение
Совет директоров Банка России (ЦБ) 6 июня принял долгожданное решение о понижении ключевой ставки до 20%. Однако утверждать, что это событие станет поворотным для всех финансовых рынков страны, пока нельзя.
Задолго до заседания Центробанка участники рынка начали готовиться к перетоку денег с депозитов в акции и недвижимость, поскольку огромная часть средств, накопленных населением, оказалась заперта на высокодоходных вкладах. Жёсткая денежно–кредитная политика ЦБ охладила и кредитование, что поставило на паузу инвестиционные программы крупного бизнеса, а также развитие малых и средних предприятий.
Эксперты говорят, что рассчитывать на долгосрочный тренд смягчения позиции ЦБ вряд ли стоит. Скорее всего, после первого снижения ставки регулятор будет 1–2 квартала наблюдать за реакцией рынков, оценивая, как это повлияло на экономику.
"Главная задача регулятора — не допустить резких колебаний и возврата к росту инфляционных ожиданий. ЦБ категорически не желал бы, чтобы потребители, увидев начало тренда на снижение кредитных ставок, возобновили ажиотажный спрос на машины, квартиры, услуги и пр. В таком случае очень скоро инфляция окажется ещё выше, чем была. ЦБ заинтересован в медленном и поступательном перетоке средств со вкладов в потребительский и инвестиционный спрос, инструменты фондового рынка. Как только рынок увидит, что в цикле повышения ставки пик пройден, можно будет ожидать некоторого оживления на рынке недвижимости. Покупатель начнёт брать ипотеку в надежде на последующее рефинансирование по ещё более низким ставкам на горизонте 1,5–2,5 года. Средний размер депозита у физлиц сейчас менее 0,5 млн рублей. С такими сбережениями делать на рынке недвижимости нечего. Те же, чьи сбережения действительно существенны, ввиду повышенной финансовой грамотности вряд ли побегут за очередными квартирами или машинами", — рассуждает к. э. н., доцент, руководитель образовательной программы "Экономика" Президентской академии в Санкт–Петербурге Дмитрий Десятниченко.
Коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова полагает, что снижение ставки глобально не решит проблем строительного сектора, потому что условия по рыночным ипотечным программам будут всё так же высоки. На себестоимость проектов решение ЦБ тоже кардинально не повлияет.
"Но самый важный аспект — что снижение ключевой улучшит финансовые модели и снизит проценты по проектному кредитованию. По оценкам экспертов, 1 п. п. по такому кредиту снижает затраты застройщика на 1–3 тыс. рублей с каждого "квадрата", — говорит она.
“
Я вас уверяю, Центральный банк действительно смотрит на все индикаторы, в том числе и индикаторы финансового состояния компаний. И да, мы признаём, что высокие кредитные ставки в моменте создают определённые сложности для компаний. Это и высокие процентные расходы, и сдвиг инвестиционных проектов, особенно тех, которые планировались на заёмные ресурсы. При этом далеко не все компании в экономике имеют большую кредитную нагрузку, зато все несут повышенные издержки от высокой инфляции в виде роста себестоимости, в виде удорожания смет инвестпроектов. Мы по–прежнему уверены, что можем обеспечить и ценовую стабильность, то есть снизить инфляцию, и плавный переход экономики на ту самую траекторию сбалансированного роста.
Андрей Ганган
директор департамента денежно–кредитной политики ЦБ
Есть контакт
Новые магистрали и мосты намерены построить в Петербурге. Они могут улучшить инвестиционную привлекательность северных и северо–восточных районов города.
Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) в начале июня распорядился подготовить проекты планировки и межевания территории под строительство новой магистрали М–7, а также соединения этой трассы с Широтной магистралью скоростного движения (ШМСД). Инициатором подготовки документации стало АО "ЗСД".
Исходя из представленных распоряжений стало понятно, что в Смольном решили "состыковать" ШМСД с М–7. О возможности соединения дорог власти Северной столицы говорили и в прошлом, но теперь эти планы воплотились в реальность. Трассы станут единым целым через отдельное ответвление, которое пройдёт от станции Кушелевка вдоль железнодорожных путей до Екатерининского проспекта и затем на юг в сторону Ладожского вокзала. Таким образом, северные и северо–восточные районы получат дополнительную транспортную связь с дорожным каркасом города.
Соглашение о намерениях по строительству М–7 в рамках государственно–частного партнёрства было подписано на ПМЭФ ещё в 2023 году. На тот момент объём инвестиций оценивался примерно в 300 млрд рублей. Предполагается, что трасса растянется от Шпалерной улицы до Выборгского шоссе, в створе Арсенальной улицы проложат новый мост через Неву. Дорога станет дублёром Большого Сампсониевского проспекта и проспекта Энгельса.
"Разводной Арсенальный мост запланирован в составе магистрали непрерывного движения М–7 от Шпалерной улицы до Выборгского шоссе. Эта трасса намечена в новом генплане схематично. Сейчас начаты предпроектные проработки. Длина Арсенального моста в её составе будет порядка 600 м, он также получит шесть полос движения", — сообщил губернатор Петербурга Александр Беглов в интервью Интерфаксу перед ПМЭФ–2025.
Член комиссии по градостроительству, имущественным и земельным вопросам Законодательного собрания Александр Рассудов в разговоре с "ДП" ранее заявлял, что решать транспортную проблему, связав Выборгский район с другими смежными территориями, необходимо. "Мы все видим, какие пробки там образуются. Часто этот район выступает транзитным", — комментировал он.
Примечательно, что в составе ШМСД также построят разводной мост. Он появится между мостами Александра Невского и Володарским, рядом с Финляндским железнодорожным мостом.
“
Интерес к строительству в зонах подключения ШМСД к районам будет высоким. Но каким–либо особенным драйвером это не станет. В конечном итоге всё определяется возможностями строительства: есть ли в продаже участки, сколько стоят и в каком находятся состоянии. Каковы условия проектного финансирования, высотность и коэффициенты использования территории. И каков потенциальный спрос с учётом возможной цены за квадратный метр. Явный выигрыш получат локации неподалёку от съездов с планируемого нового моста. Заметно улучшится доступность всех локаций в радиусе 2–3 км от съездов. Но и в текущей транспортной конфигурации северо–восток города интересен покупателям так же, как и другие районы.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
Растём вширь
Крупные девелоперы устремились в Ленобласть. В ближайшие годы там построят масштабные ЖК. Нагрузка на транспортную и социальную инфраструктуру кратно вырастет.
На ПМЭФ–2025 заключили несколько соглашений по строительству жилья в пригородах Петербурга. Жилые комплексы, в том числе по проектам КРТ, появятся в Мурино, Кузьмолово, Низино, Новоселье, Романовке, Тельмановском поселении и других локациях Ленобласти.
По мнению генерального директора петербургской строительной компании Сity Solutions Василия Тимофеева, при реализации новых проектов в регионе важно, чтобы они сопровождались полноценной инфраструктурой.
"Сейчас спрос в новостройках смещается в сторону более просторного жилья, и на ПМЭФ это было заметно — обсуждаются уже не просто квадратные метры, а качество жизни. Поэтому власти, выделяя места под застройку, должны учитывать маятниковую миграцию и загруженность транспортных сетей заранее. Иначе велик риск повторения негативных сценариев прошлых лет, когда в часы пик люди фактически заперты в своих городах–спутниках", — отметил собеседник "ДП".
Гендиректор строительной компании Kronung Филипп Шраге подчёркивает, что факт активной застройки пригородов Петербурга — логичное продолжение общего вектора развития агломерации. Город давно сталкивается с нехваткой доступных площадок в черте КАД.
"Локации вроде Мурино, Кудрово, Тельмана или Лаголово становятся естественным направлением роста, особенно на фоне высокой стоимости земли в городе. Однако ключевой вопрос — не в том, сколько строить, а как именно это делать. Опыт Кудрово и Мурино уже стал символом несбалансированного развития: плотная многоэтажная застройка, при этом школы, детсады, поликлиники, транспорт — догоняют с отставанием в несколько лет, а иногда и вовсе не реализуются в нужном объёме. В результате мы получаем районы, перегруженные маятниковой миграцией, пробками и социальной неудовлетворённостью. Чтобы избежать повторения этих ошибок, крайне важно, чтобы развитие транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры шло на опережение", — добавил спикер.
Для всех пригородных локаций при обсуждении перспектив развития первостепенным является вопрос транспортной доступности или наличие мест приложения труда, уверена начальник отдела продукта и аналитики группы "ЦДС" Наталья Кукушкина.
"Вариантов тут всего два: либо жители будут на регулярной основе ездить в город, либо они трудоустраиваются на предприятиях в соседних населённых пунктах и выезжают в мегаполис по выходным. Этот вопрос должен быть продуман до утверждения планов строительства нового жилья. В том, что застройщики разработают хорошие жилые кварталы, обеспеченные школами, детскими садами, прогулочными зонами и магазинами, сомнений нет. Все федеральные девелоперы, за которыми активно подтягиваются местные застройщики, умеют реализовывать такие проекты. Но вопросы транспорта и занятости населения не находятся в ведении застройщиков. При всём желании они не могут увеличить количество пригородных электричек, пустить трамвай или трудоустроить несколько тысяч человек. Это — компетенция региональных властей, а в случае Санкт–Петербурга и Ленинградской области — зачастую продукт совместного согласования двух регионов", — резюмирует Кукушкина.
“
Кудрово стало именем нарицательным, микрорайон знают далеко за пределами Ленобласти. Этому способствовало несколько факторов: чудовищных размеров дворы, заставленные машинами, практически отсутствие социальной инфраструктуры, пробки. Все эти проблемы можно и нужно было решать на стадии проектирования и строительства. Но, к сожалению, построили как построили. Социальная инфраструктура часто отстаёт от темпов жилищного строительства, но в Шушарах, Мурино и Кудрово ввод школ, детсадов и поликлиник запаздывал на 5–10 лет относительно заселения жилья. А узкие дороги и отсутствие метро в пригородах неизбежно вызывали огромные пробки. Маятниковая миграция из Ленобласти в Петербург достигает 450 тыс. человек ежедневно, что естественно перегружает дороги. Решение — развитие скоростного общественного транспорта. Например, эффективным решением показывает себя организация новых трамвайных линий. Данные вопросы необходимо было решать до заселения микрорайонов. Другое решение — создание локальных центров притяжения. Районы–спальники с однотипными высотками без смешения функций ведут к социальной изоляции. Рекреационные зоны, обустроенные парки и бульвары, общественные пространства с магазинами, спортивными и развлекательными заведениями — всё, что способствует развитию и общению жителей, — должно обустраиваться в первую очередь. Проекты масштабной застройки должны включать не только социальные объекты, но и коммерческую недвижимость, не только коворкинги и кафе, но и производственные кластеры и технопарки. Создание рабочих хабов в пригородах сократит потоки маятниковой миграции в Петербург. Ну и хотелось бы прийти наконец к снижению этажности — хотя бы до уровня 12–14 этажей для уменьшения плотности населения. Государственная политика направлена на создание комфортной среды для жизни и фокусируется на семье, пора и застройщикам обратить на это внимание. Ключ к успеху проектирования новых районов — синхронное развитие жилья, инфраструктуры, рабочих мест и общественных пространств.
Максим Долгов
основатель архитектурной мастерской DA
