00:1509 апреля 2026
По данным Dataflat.ru, за прошлый год юридические лица оформили в Петербурге и Ленобласти около 2 094 договоров долевого участия: 1 967 в городе и 127 в области. Это около 3,5% рынка (59,5 тыс. ДДУ) — почти столько же, сколько и годом ранее. Однако изменился состав покупателей: если ещё в 2024 году заметную роль на рынке играли ЗПИФы и другие инвесторы, то теперь львиную долю сделок формируют выкуп городом квартир у застройщиков и самовыкуп жилья.
Как менялся корпоративный спрос
Пик корпоративного спроса пришёлся на 2019 год. Тогда рынок переживал переход на эскроу–счета и проектное финансирование. Чтобы продолжать отдельные проекты по старым правилам, застройщикам нужно было подтвердить не менее 30% строительной готовности и реализацию по ДДУ не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, а также машино–мест. Именно этот переходный режим, по оценкам участников рынка, подстегнул технические продажи и сделки с аффилированными структурами.
Пандемия 2020 года обрушила число сделок с юрлицами более чем в 10 раз. К тому моменту схемы наполнения эскроу либо устоялись, либо попали под регуляторное давление, институциональные инвесторы взяли паузу, а корпоративный спрос на жильё для сотрудников временно замер. Новый всплеск произошёл в 2023 году. Он был связан прежде всего со взрывной активностью ЗПИФов. Тогда рынок был горячим, ставки по депозитам — низкими, а фонды, скупавшие квартиры на котловане с дисконтом 5–9% за опт, зарабатывали на росте цен к моменту сдачи дома.
Последние 2 года высокая ключевая ставка фактически вытеснила ЗПИФы с рынка.
Город заплатит
Теперь лидер по покупке жилья в Петербурге — сам город, который закупает квартиры для очередников и сотрудников бюджетной сферы. В 2025 году Петербург оформил в собственность около 920 квартир. Из них 345 квартир было приобретено в ЖК "Новый Московский" (ГК "ФСК"), 215 — в ЖК "Цветной город" ("Группа ЛСР"), 131 — в ЖК "Новое Колпино" ("Самолет"), 109 — в ЖК "Квартал Заречье" ("ИнтерГрупп").
Для застройщиков городские закупки — стабильный, но специфический канал продаж. Сделки нередко заключаются по сниженным ценам, зато крупными пакетами и с гарантированной оплатой. Иными словами, государство ведёт себя как наиболее предсказуемый корпоративный покупатель на рынке: объёмы устойчивы, а круг поставщиков в целом стабилен.
Инвестиции в жильё
Корпоративные покупки 2025 года делятся на три категории: фонды, партнёры девелоперов и внутригрупповые транзакции.
Среди ЗПИФов выделяются два крупных блока. В ЖК "Знатный" (ГК "Вертикаль") ЗПИФ "Терра" приобрёл 65 квартир, ЗПИФ "ОСТ" — 58. Итого — 123 лота, что совпадает с объёмом всех зарегистрированных в проекте сделок за рассматриваемый период. В ЖК "iD Петроградская" ("Евроинвест") четыре фонда со схожими названиями — "Баланс Инвест", "Капитал 2.0", "ПВ Капитал" и "Капитал Стрим" — суммарно выкупили 163 квартиры.
Это классическая схема оптовой покупки на раннем этапе: фонд заходит со скидкой за объём — обычно 5–9% от прайса — и выходит через перепродажу или аренду после сдачи дома. Доходность при нынешних ставках по депозитам уже не выглядит очевидной, однако институциональные инвесторы с длинным горизонтом по–прежнему остаются в игре.
Сами себе строители
В последние несколько лет, после перехода на эскроу–счета и проектное кредитование, самопокупки стали одной из схем, с помощью которых застройщик получает деньги, свободные от банковского контроля. Например, квартиру стоимостью 10 млн рублей девелопер продаёт связанному с ним юридическому лицу за 4–5 млн. На эскроу–счёте оказываются только эти средства. Затем промежуточный собственник перепродаёт квартиру конечному покупателю уже по рыночной цене. Разница 5 млн рублей поступает застройщику напрямую, минуя эскроу. В результате девелопер получает кэш–флоу на непредвиденные расходы, которые банк в рамках проектного финансирования вряд ли бы официально одобрил. Впрочем, говорить о том, что такие сделки проходят без ведома финансового учреждения, нельзя.
“
"Все всё знают, всех всё устраивает", — говорит один из директоров застройщиков.
Ещё одна распространённая причина самопокупки — стремление как можно быстрее наполнить эскроу–счета, чтобы снизить стоимость проектного кредитования.
Впрочем, в последнем отчёте видно, что застройщики, наоборот, выкупают квартиры уже в сданных домах. Так, ООО "СЗ “Измайловский”" (группа RBI) оформило 73 квартиры в ЖК ARTSTUDIO M103 и 47 — в ЖК "Миръ": оба проекта относятся к той же группе. LEGENDA через дочерние структуры выкупала квартиры в сданном доме "Большой, 67", а "Ленстройтрест" — в проектах OKLA, "Янила Драйв" и "iQ Гатчина".
Как пояснили в пресс–службе группы RBI, оба проекта достроены и разрешения на их ввод в эксплуатацию уже получены. "Непроданный к моменту завершения строительства товарный запас был переведён в другую компанию внутри группы. Сделки по переходу недвижимости от одного юридического лица к другому совершались на рыночных условиях, исходя из совокупности всех оснований, объёмов и качества товарного запаса", — заверяют в компании. В дальнейшем эти помещения будут реализованы конечному покупателю.
Как говорят эксперты, причин для таких самопокупок несколько. Во–первых, после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик уже не может продавать квартиры по ДДУ: Росреестр такую сделку не зарегистрирует. Значит, нераспроданный остаток сначала нужно оформить в собственность юридического лица, а затем продавать по договору купли–продажи.
Кроме того, непроданная квартира в сданном доме — это не просто актив, а источник текущих расходов. Застройщик обязан уплатить госпошлину при регистрации права — 44 тыс. рублей за квартиру, нести коммунальные расходы, которые оцениваются в 2–3% от стоимости квартиры в год, а после истечения налоговых каникул — ещё и имущественный налог по ставке до 2% от кадастровой стоимости. По расчётам аналитиков, совокупные потери по каждому непроданному объекту составляют 200–360 тыс. рублей в год.
Перевод квартир на специализированную "торговую" дочернюю структуру позволяет централизованно управлять этим пулом, оптимизировать учёт и выстраивать единую стратегию реализации — вместо того чтобы распылять усилия между несколькими проектными компаниями.
Некоторые девелоперы сознательно формируют так называемую "дальнюю полку" — оставляют 20–30% квартир для продажи после ввода дома, уже после закрытия проектного кредита, когда деньги поступают напрямую на счёт группы, минуя эскроу. Это уже чистая операционная прибыль, не обременённая банком.
Есть и ещё один фактор. Крупные девелоперские группы работают через множество специализированных застройщиков — по одному или несколько на каждый проект. После завершения стройки такая проектная компания фактически закрывает свой операционный цикл. Поэтому нераспроданный товарный остаток логично переводить на отдельную структуру внутри группы, которая занимается не строительством, а реализацией готового жилья.
Таким образом, самопокупка в уже сданном доме — это не попытка скрыть проблему и не финансовая пирамида, а управленческий манёвр, в котором сочетаются юридическая необходимость, налоговая оптимизация, ценовая стратегия и корпоративная реструктуризация портфеля. Впрочем, по какой цене проходят такие внутригрупповые сделки и не занижается ли стоимость актива при переводе, публично не раскрывается.
Что дальше
В ближайшие месяцы корпоративный спрос, вероятно, сохранит выборочный характер. Его основу по–прежнему будут формировать городские закупки, адресные сделки крупных работодателей и внутригрупповые переводы остатков в уже сданных проектах. Массовое возвращение инвестиционного спроса со стороны фондов и других институциональных игроков возможно только в том случае, если недвижимость снова начнёт заметно выигрывать конкуренцию у банковских депозитов.
При этом даже в случае разворота тренда корпоративные покупки вряд ли сразу станут массовыми. Скорее рынок сначала увидит точечное возвращение капитала в наиболее ликвидные проекты — в локациях с устойчивым спросом, понятной экономикой и коротким горизонтом выхода. И уже после этого можно будет говорить о восстановлении прежней инвестиционной логики корпоративного спроса.
"Снижение ключевой ставки с 21 до 15% в марте 2026 года важно не только для ипотечного рынка, но и для корпоративного. Восстановление инвестиционной привлекательности недвижимости относительно депозита — первый шаг к возвращению на рынок розничных инвесторов и ЗПИФов. Если снижение продолжится до уровня 12–14%, при котором ипотека становится массовым инструментом, корпоративный спрос снова заработает по рыночной логике", — говорит коммерческий директор ЖК "Охтинские высоты" (девелопер — "Новое Измерение") Виталий Голубев.
