Треть всего жилья, выведенного на рынок Петербурга за последние полгода, относится к бизнес–классу. Дорогое жильё оказалось менее подвержено спаду продаж.
По данным Nikoliers, с октября 2024 года по май 2025–го в Петербурге стартовали продажи в восьми новых проектах бизнес–класса. Совокупный объём предложения в этих проектах, согласно проектным декларациям, составил 330,9 тыс. м2. Всего же за это время в Петербурге вышло на рынок 895 тыс. м2 новостроек.
По мнению руководителя направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольги Рянкель, эта тенденция может привести к снижению доли комфорт–класса, который по состоянию на май 2025 года занимает в городе 75% экспозиции (по количеству лотов). Аналогичная ситуация уже наблюдается на московском рынке, где бизнес– и премиум–классы формируют около половины предложения (без учёта Новой Москвы).
По оценкам NF GROUP, по итогам I квартала 2025 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья бизнес–класса достигла 481 тыс. рублей за 1 м2, увеличившись на 9% за квартал и на 22% за год.
Почему сохраняется спрос на дорогое жильё
В целом 2024 год стал периодом самой низкой активности девелоперов за последние 5 лет. "Однако старт продаж высокобюджетного жилья год от года распределяется неравномерно, что связано с небольшим объёмом этого рынка, — рассуждает вице–президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин. — Так что рост активности сейчас — скорее стечение обстоятельств, чем целенаправленная стратегия девелоперов. Участков, где можно спроектировать такое жильё, немного, и находятся они преимущественно в историческом центре Петербурга, а значит, градостроительные согласования проходят сложнее и менее предсказуемо".
С ним согласна и Ксения Садкова, директор по продажам LEGENDA. "Активные старты проектов связаны не столько с решениями застройщиков, сколько с прохождением Градостроительной комиссии и получением всех необходимых документов", — говорит она.
Кроме того, как отмечают эксперты, массмаркет и комфорт–класс сильнее зависят от ипотечных программ, тогда как бизнес– и премиум–классы менее подвержены их влиянию. В этом сегменте у клиентов всегда есть средства для покупки, поэтому спрос просел не так сильно. Даже на фоне снижения спроса на 20% за год цены в бизнес–классе выросли на 14%, что позволяет девелоперам сохранять рентабельность. Гибкие финансовые инструменты, такие как беспроцентная рассрочка, играют ключевую роль: они привлекают покупателей, которые не готовы к полной оплате, но могут зафиксировать цену на ранних этапах строительства.
"Динамика продаж в бизнес–классе во многом определяется локацией, репутацией девелопера и качеством продукта. При наличии востребованных опций, накопленного районного спроса и высокой лояльности к бренду проекты демонстрируют показатели реализации, соответствующие финансовым ожиданиям, даже на фоне общего охлаждения спроса", — считает Ольга Рянкель.
По данным NF GROUP, среди районов города лидером по средневзвешенной цене в бизнес–классе остаётся Петроградский, где показатель достиг 570 тыс. рублей за 1 м2. При этом районом с наиболее динамичным ростом цен стал Московский (+27% за год).
Кто покупает бизнес–класс
Если раньше основными клиентами были семьи, улучшающие жилищные условия, то сейчас значительную долю составляют инвесторы, рассматривающие недвижимость как способ сохранения капитала. Особенно заметен приток покупателей из других регионов, которые видят в Петербурге стабильную инвестиционную площадку.
По данным AAG, на старте продаж портрет покупателя распределяется примерно так: около 30% — инвесторы, а 70% приобретают жильё для собственного проживания. По способу оплаты: 65–70% сделок — рассрочка, 25–30% — ипотека, и только 5% — полная оплата. Рассрочка остаётся ключевым инструментом, который позволяет застройщикам поддерживать продажи, а покупателям — приобретать жильё в текущих экономических условиях.
"С точки зрения продаж сейчас нет ярко выраженного тренда. Покупают и для собственного проживания, и в качестве инвестиций. Примерно в равных пропорциях используют рассрочку и 100%–ную оплату, в зависимости от условий застройщика", — резюмирует Ксения Садкова.
"Экономика проектов сходится за счёт более высокой маржинальности и точного позиционирования. Повышенные ставки по проектному финансированию компенсируются гибким управлением затратами, оптимизацией процессов проектирования и реализации, а также более высокой скоростью продаж на старте при правильно подобранными стратегии и продукте", — подытожил управляющий партнёр Fizika Development Александр Кравцов.
“
Девелоперы, выходя с новым проектом в текущих условиях рынка, составляли финансовую модель, прогнозируя низкий спрос на конец 2024–го — I квартал 2025 года и рост продаж со II квартала 2025–го и далее, вплоть до 2027 года. Это связано с ожидаемым снижением ключевой ставки ЦБ РФ в августе–октябре 2025 года до 15–16%, что может вернуть ипотечные продукты. Сейчас продажи идут в основном за счёт беспроцентной рассрочки до ввода объекта в эксплуатацию, которая выгодно конкурирует с готовыми проектами и вторичным рынком в новых домах. Для застройщика это означает поступление лишь 20–25% стоимости недвижимости на старте, но такие условия закладываются в финансовые модели, где объём продаж по договорам долевого участия выше, чем фактические поступления. Оправдывается ли выход новых проектов с точки зрения продаж? Это зависит от финансовой модели застройщика. Если модель выстроена правильно, можно выходить на рынок, продавая даже одну квартиру в месяц, особенно если земельный участок приобретён на выгодных условиях. Экономика проекта сходится за счёт рыночной адаптации: продавцы земельных участков сейчас снижают цены, чтобы привлечь инвесторов, поэтому возможны выгодные приобретения.
Игорь Бадиков
директор по продажам AAG
“
Чем выше ценовой сегмент, тем стабильнее спрос. Те компании, чей портфель представлен разными сегментами, стремятся иметь как можно больше проектов в категории более высокого спроса. То есть более дорогой категории. Да и в целом ценовой сегмент значительно выше среднего постепенно становится единственно возможным уже даже при строительстве в околоцентральных локациях Петербурга в сложившихся реалиях. Это стоимость земли и стоимость проектного финансирования. На старте продаж успех имеют практически все. Очень много покупателей из категории ждавших конкретный проект или конкретную локацию. Они покупают сразу, этот спрос удовлетворяется, и затем продажи несколько снижаются. При этом чем выше цена за квадратный метр, тем лояльнее проект к издержкам. Поэтому даже дорогое проектное финансирование и соцнагрузку экономика проектов бизнес–класса выдерживает. Но точно не за счёт экономии — это провальная тактика. Только если компания не собирается построить один дом, а потом покинуть рынок.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
“
С точки зрения продаж, несмотря на высокую стоимость проектного финансирования, застройщики успешно реализуют проекты благодаря гибким финансовым инструментам. Так, программы рассрочки действуют в 75% проектов бизнес–класса, причём в большинстве случаев предлагаются беспроцентные схемы. Это позволяет покупателям фиксировать цену на ранних этапах строительства и планировать последующее оформление кредитных условий на остаток суммы. Портрет покупателя отражает разнообразие спроса в текущих условиях: около половины сделок заключаются инвесторами, которые ориентированы на капитализацию актива к моменту завершения строительства, другая половина — семьями, приобретающими жильё для собственного проживания или будущих нужд детей. Примечательно, что порядка 40% покупателей — жители других регионов.
Роман Корнышев
коммерческий директор ГК "Вертикаль"
