Ленобласть вслед за Москвой решила запретить строительство микростудий. Это может принести региону дополнительные заработки, если, конечно, застройщики в основной своей массе переживут шок.
На прошлой неделе губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко заявил, что с 1 июня минимальная площадь жилья в новых проектах должна повыситься с нынешних 24 м2 до 28 м2. "С комфортного жилья начинается качество жизни, это важно", — пояснил он.
Это заявление было сделано сразу же после того, как аналогичное решение приняли в Москве. Там его аргументировали строительными правилами, которые, впрочем, носят рекомендательный характер.
В строительном блоке Смольного "ДП" сообщили, что подобная инициатива для Петербурга пока не обсуждается.
Как регион регулирует жилплощадь
Минимальная площадь квартир в Ленобласти установлена постановлением правительства региона №277 от 20 мая 2019 года. В нём говорится, что при подготовке документации по планировке территории, предусматривающей размещение многоквартирных домов, применяется ряд правил. Одно из них гласит: "минимальная площадь квартиры в многоквартирном доме составляет 24 м2 (включая площадь балкона с понижающим коэффициентом), количество квартир площадью менее 30 м2 должно составлять не более 40% от общего количества квартир в многоквартирном доме".
В областном правительстве пока не говорят, какой механизм будет задействован для реализации решения губернатора. Оперативно внести изменения в постановление правительства за оставшиеся 2 недели теоретически можно, но проекты планировки территории (ППТ) разрабатываются обычно в течение 1–2 лет. А сейчас значительная часть существующей и перспективной застройки Ленобласти расположена на территориях с уже подготовленными ППТ. Участники рынка предполагают, что застройщикам, не уложившимся в новый норматив, просто не будут выдавать разрешения на строительство, а основания для отказа найдутся всегда.
"Судиться с властями бессмысленно. Это приведёт к потере времени и хороших отношений, — говорит один из руководителей строительной компании. — Найти изъяны можно в любом проекте, а после завернуть его на повторную экспертизу и так до бесконечности. Поэтому проще соблюсти рекомендованные параметры".
Кроме того, по его словам, никто не запрещает властям делать исключения и закрывать глаза на маленькие студии компаний, с которыми они сотрудничают.
Как пример можно вспомнить запрет на возведение жилых домов в регионе выше 12 этажей, вступивший в силу весной 2021 года. После него отдельным девелоперам удавалось обходить ограничения — проекты проходили согласования и получали одобрения.
С точки зрения проектирования особых сложностей из–за требований к минимальному метражу не предвидится. По словам застройщиков, на микростудии приходится лишь 20–30% общего числа студий, занимающих в свою очередь 10% от всех квартир. То есть переделывать в готовых проектах, по которым ещё не получено разрешение, придётся по 3–5% квартир. На это может уйти 2–3 месяца. "При этом можно же, например, включить лоджию в состав студии, а это плюс 2–4 метра, можно чуть изменить площадь МОП", — говорит один из участников рынка. Но менять параметры домов (делать их больше) застройщики не смогут — они заложены в градостроительных документах.
Масштаб бедствия
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в пригородной зоне Ленобласти средняя площадь студии с балконом составляет около 29 м2. Таким образом, большинство студий новым требованиям соответствует. Вместе с тем, по данным "Дом.РФ", сейчас в регионе доля строящихся квартир площадью менее 25 м2 составляет 17%. По оценке финансового института, нераспроданными в регионе остаются 42% общего количества квартир в домах со сроком ввода в 2024 году, 59% — в 2025–м и 40% — в 2026–м. При этом 33% площади от возводимого сейчас жилья на продажу не выставлено, то есть у застройщиков создан запас жилья, строящегося по старым правилам, до 2027 года.
При этом последние годы квартиры становятся всё меньше. Так, средняя площадь квартир в Петербургской агломерации с апреля 2023 года по апрель 2024–го снизилась на 7%. "Сейчас у однокомнатной квартиры в новостройках она составляет 34 м2", — рассказывает руководитель направления разработки продукта ГК "А101" в Петербурге Булат Мирзаханов.
