Калининская овощебаза трансформируется в пищевой кластер формата light industrial. Это один из первых примеров политики защиты промышленных зон от жилищной застройки.
Территория Калининской овощебазы на проспекте Непокорённых поделена между двумя собственниками. Исторически здесь присутствуют как торговля, так и производство, а также хранение продуктов питания. Какое–то время назад Калининская овощебаза была под угрозой закрытия и застройки жильём.
Большая территория и хорошая локация привлекли внимание девелоперов, однако в недавно принятом генплане на этой инициативе официально был поставлен крест. Скорее всего, главную роль здесь сыграло расположение напротив Пискарёвского мемориального кладбища. Возведение многоэтажек в этом месте для Петербурга — Ленинграда выглядит перебором даже с учётом финансовых возможностей застройщиков и их лобби в строительном блоке Смольного.
Когда стало очевидно, что объект не уйдёт под перепрофилирование, часть овощебазы, которая принадлежит ЗАО "Норд–Овощ", стали развивать как пищевой кластер, или light industrial со специализацией на "пищёвку". Речь идёт о той половине, которая находится ближе к Пискарёвскому проспекту и выходит на Меншиковский проспект.
Общая площадь расположенных здесь зданий — около 90 тыс. м2, площадь участка — около 20 га. Помимо объектов капитального строительства имеется также площадка для TEU–контейнеров, количество которых, по планам управляющей компании, в ближайшее время должно увеличиться. Их используют арендаторы для хранения.
Основная часть зданий построена ещё в советское время. С недавнего времени их ремонтируют, создавая условия для работы пищевиков, производства которых находятся под контролем Росприроднадзора и других органов, требуя особых согласований и инженерных решений. По словам руководителя МТО и логистики ТСК "Калининская база" Евгения Петрова, на данный момент модернизацию прошла примерно треть площадей. Средние затраты составляют сегодня от 30 тыс. до 70 тыс. рублей на 1 м2, в зависимости от состояния и требований по инженерии. Работы ведутся как в кооперации с конкретными арендаторами под их нужды, так и на пустующих пока площадях, предлагаемых в аренду. По словам Евгения Петрова, на сегодняшний день вакантно около 10% — из–за постоянной ротации показатель находится на этой отметке уже несколько лет. Средний арендуемый блок — порядка 800 м2. Запрашиваемая ставка для производственников — от 450 рублей за 1 м2 (по складам — дороже).
В числе арендаторов сегодня — "Балтфуд — Продукты питания оптом", "Русичи" (работает с замороженными продуктами), "Фабрика мяса", "Топ–Трейд", Frutoss, "УзФрут", "Рыбный двор", "Иней", "Юнит–Групп", "Парусник", "Сладкая жизнь", пивоварня Magic Mess, "МотиТайм" и другие. Вакантные площади предлагаются тем, кто работает с продуктами питания, непосредственно производителям и обслуживающим этот сегмент компаниям. Также переговоры по части площадей ведутся с дарксторами. В основном площади используются как складские (включая "холодильники") и производственные, но есть и административные, их помимо управляющей компании занимают сами арендаторы.
В ближайших планах собственника — сделать ремонт на всех объектах и завершить работы по дорожной сети. Параллельно с технической эксплуатацией компания постепенно начинает работать и как центр компетенций для своих арендаторов, предлагая им услуги по маркетингу, продвижению и поиску новых контрагентов. В долгосрочной перспективе — расширение проекта. Для этого необходимо приобрести новый участок или комплекс зданий, однако найти подходящее по цене предложение крайне сложно.
Производственные сложности
Формат light industrial уже около 3 лет набирает всё большую популярность на рынке коммерческой недвижимости Петербурга и области, говорит генеральный директор компании Maris Борис Мошенский. Бывшая Калининская овощебаза не исключение. "С точки зрения местоположения и близости к метро локация однозначно очень привлекательна для будущих арендаторов, — считает он. — С другой стороны, пищевое производство имеет свою специфику и сложность (это прежде всего санитарная зона). Ключевое значение также имеет наличие определённых мощностей — газ, вода и электроэнергия в больших количествах, то есть ресурсы, которые задействованы в технологическом процессе производства. Сейчас, допускаю, овощебаза использует их в ограниченном количестве. Поэтому арендаторов необходимо подбирать с особой тщательностью в связи с особыми требованиями к данной деятельности, и особенно в черте города".
Готовые площади под пищевое производство — это большая редкость, говорит заместитель руководителя департамента продаж РАД Дарья Гончарова. "С этой точки зрения адаптация базы под такой вид производства будет востребована, сомнений нет. То, что участок расположен в пределах транспортных магистралей Пискарёвского проспекта и проспекта Непокорённых, — большой плюс. У пищевиков множество ограничений — соседство, санитарно–эпидемиологические требования, микроклимат в помещениях, требования СанПина, система вентиляции, выполнение требований Роспотребнадзора, очистные сооружения и т. д. Поэтому подобрать им объекты достаточно трудно. В числе других ограничений — отсутствие рядом жилых застроек и зон отдыха, наличие санитарно–защитной зоны или возможность её организации", — рассказывает Дарья Гончарова.
Стоит отметить, что дефицит площадей под пищевые производства на рынке существует давно. В своё время Смольный планировал даже создать специальный пищевой кластер на территории промзоны "Парнас". Однако в итоге эта площадка не получила такой специализации.
