Нехорошие квартиры: "эффект Долиной" вызвал лёгкую панику на вторичке в Петербурге

Автор фото: Isak55/Shutterstock/FOTODOM

00:0124 ноября 202500:01

76просмотров

00:0124 ноября 2025

Павел Никифоров

Прогремевшая на всю страну история мошенничества с квартирой популярной певицы привела к панике на рынке вторичного жилья Петербурга. Даже беспрецедентные меры безопасности не дают гарантий.

Если судить по статистике Росреестра, рынок вторичной недвижимости Петербурга на "эффект Долиной" не отреагировал никак. Число сделок колеблется в привычном диапазоне, без сильных всплесков и провалов.

Директор КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева подтверждает: по количеству сделок рынок живёт скорее по законам ставки и ипотечных программ, чем по медийному шуму вокруг мошенников. По её словам, в агентствах недвижимости "сейчас оживление и рост к концу года. Но у кого–то сохранились показатели 2023–го, у кого–то есть спад — кто как работает. Кто–то в плюсе по сделкам, но чек ниже, сумма в целом как в 2023–м". То есть сделки идут, просто покупатели стали осторожнее и экономнее.

С ней согласен исполнительный директор классифайда по недвижимости Restate.ru Андрей Добрый.

"В целом рынок вторички держится на том же уровне: был всплеск спроса в конце лета — начале осени, затем активность притормозила на фоне высокой ключевой ставки и неопределённости с ипотекой", — говорит эксперт. По его оценке, истории с мошенниками — пока скорее информационный фон, который "разгорается как повод" и может начать давить на спрос, но главные макрофакторы — это стоимость кредита и ожидания по экономике.

Что такое "эффект Долиной"

Отправной точкой стала история народной артистки России Ларисы Долиной. Певице позвонили телефонные мошенники, представились силовиками и "специалистами банка" и убедили её, что на счета и имущество готовится атака. Под их давлением певица продала элитную квартиру в московских Хамовниках, а вырученные деньги перевела на счета, которые контролировали злоумышленники. Жильё вскоре оказалось перепродано добросовестным покупателям, которые оформили сделку и зарегистрировали право собственности в Росреестре. Позже артистка поняла, что стала жертвой преступников, и обратилась в суд, который встал на сторону пострадавшей, признал Долину "ведомой" и отменил сделку. Квартира вернулась первоначальному собственнику, а покупатели остались без жилья и без денег: ни мошенников, ни похищенных средств найти не удалось. СМИ подсчитали, что певица потеряла порядка 180 млн рублей. Информационная шумиха вокруг этой истории не утихает и по сей день.

Как выяснилось, суды всё чаще признают недействительными сделки, совершённые под влиянием мошенников, даже если формально они проведены "по правилам": с нотариусом, справками из ПНД и видеозаписью процедуры. Покупатель, который ничего не нарушал, внезапно оказывается слабым звеном системы.

Паника на рынке

Председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш говорит, что на уровне судебной статистики "творится ужас": резко выросло число оспариваемых сделок, а справка из психоневрологического диспансера и нотариальное удостоверение стали фактически обязательными для любой более–менее рисковой истории.

По его словам, если продавцу или покупателю больше 50 лет, процесс часто превращается в бюрократический квест: на сделку приглашают родственников, психиатра, всё фиксируют на видео. Но и это не даёт стопроцентных гарантий — только "повышает вероятность", что договор устоит.

По словам одного из руководителей риелторского агентства, пожелавшего остаться неназванным, на рынке "все шарахаются от старушек как только могут", хотя подобные схемы уже применялись и к людям 30–40 лет. То есть возраст перестал быть общей страховкой.

Генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА", президент Национальной палаты недвижимости Дмитрий Щегельский подтверждает: в сентябре–октябре 2025 года число сделок на вторичке в России и Петербурге выросло относительно августа на 10–15%, но нервозность возросла сильнее, чем статистика.

“

"Покупатели и риелторы стали гораздо требовательнее к комплекту документов и личности продавца. Особенно настороженно относятся к пенсионерам, продающим единственное жильё без альтернативной покупки и без участия родственников или профессионального агентства", — говорит эксперт.

Среди новых мер предосторожности он перечисляет: расширенные формулировки в договорах (о том, что продавца никто не вербовал "под видом силовиков" и не заставлял играть роль для спасения вкладов), справки из ПНД с освидетельствованием, а не просто отметкой "на учёте не состоит", обязательное присутствие родственников на сделке. И всё равно тревога остаётся — до тех пор, пока нет понятной судебной практики и ясного ответа государства, почему институт добросовестного приобретателя фактически перестал работать.

Как повысить безопасность сделок

Профессиональное сообщество видит выход в изменении правил игры. Федеральная нотариальная палата (ФНП) предложила законодательно закрепить принцип бесповоротности записи в ЕГРН: если сделка удостоверена нотариально, запись о праве собственности в реестре становится практически неоспоримой, за редкими исключениями.

В случае ошибки компенсация должна выплачиваться за счёт системы страхования нотариата, личного имущества нотариуса и компенсационного фонда ФНП. Обсуждается и введение "периода охлаждения" — нескольких недель между первоначальным решением продать квартиру и собственно удостоверением сделки.

Главными бенефициарами скандалов со старым жильем могут стать нотариусы и страховщики

Автор: Shisu_ka/Shutterstock/FOTODOM

Андрей Тетыш считает эту инициативу профессиональной и давно назревшей. "Система должна работать так, чтобы у всех участников сделки возникали юридические последствия, которые невозможно бесконечно пересматривать. Нужен разумный срок, в течение которого можно выявить дефекты и оспорить договор, но по его истечении спор должен быть закрыт — иначе рынок живёт “на пороховой бочке”, когда сегодня квартира твоя, а завтра нет. Также необходима реальная ответственность нотариусов, банков и даже государства: пока все ошибки оплачивает только покупатель, у системы нет стимулов меняться", — уверен он.

Дмитрий Щегельский полагает, что проблема сложнее. "Запрет на оспаривание записей по нотариальным сделкам ударит по тем, кто действительно стал жертвой телефонных мошенников, — то есть не решит социальную составляющую", — предполагает риелтор. В качестве альтернативы он предлагает сократить срок исковой давности по таким делам до полугода с момента заключения договора, а не с момента "осознания обмана".

По его мнению, если государство отменяет сделку, совершённую "ведомым" человеком, оно должно одновременно решать судьбу ипотечного договора и компенсировать потери покупателя.

Кому выгоден "эффект Долиной"

Если смотреть прагматично, единственный очевидный бенефициар происходящего — нотариальное сообщество. Уже несколько лет сделки с жильём в Петербурге и Ленобласти проходят через нотариусов, а после истории с Долиной эта зависимость только усиливается: участники рынка боятся простой письменной формы даже там, где закон её допускает.

Нотариальные депозиты становятся стандартом расчётов: по данным федеральной статистики нотариата, в 2024 году количество клиентов, которые использовали депозитный счёт нотариуса, выросло на 21% по сравнению с предыдущим годом и тренд продолжается.

“

"Нотариус по закону отвечает всем своим имуществом за удостоверенную сделку, и прецеденты компенсаций уже есть. Непонятно, почему этот путь почти не используется, а вся тяжесть последствий перекладывается на покупателя. Вместо того чтобы последовательно развивать нотариальную форму и профессиональное сопровождение, рынок несколько лет слушал из каждого утюга, что “купить или продать квартиру можно в пару кликов, в простой письменной форме”. Сейчас мы пожинаем плоды этой иллюзии. Во всём мире к таким сделкам допускают либо нотариусов, либо высококвалифицированных юристов, участие риелторов тоже не случайно. Обычный гражданин нуждается в защите: одна ошибка — и человеку просто негде жить. Поэтому я всегда говорил и продолжаю говорить: при покупке квартиры не стоит экономить на нотариальной сделке", — считает Андрей Тетыш.

На этом фоне выглядят почти похороненными идеи крупных банков, в том числе "Сбера", продвигать сделки по купле–продаже квартир без участия нотариуса — только с помощью сервисов безопасных расчётов и электронного документооборота. Банковские платформы могут обеспечить сохранность денег до регистрации, но не отвечают за юридическую чистоту самой сделки и тем более за состояние продавца.

“

К сожалению, Фемида выбрала путь, который трудно назвать логичным. Я понимаю, что страдают пожилые люди, — их действительно искренне жалко. Но почему при этом должны страдать добросовестные покупатели? Существуют же механизмы страхования сделок. Однако по какой–то причине они так и не стали массово применяться. Должны быть инструменты, которые защищают всех участников рынка. То, как суд разобрался с делом Долиной, — мягко говоря, спорное решение. Оно фактически сдвинуло рынок в непонятное состояние, при котором сотни добросовестных покупателей рискуют потерять и квартиры, и деньги. И пока не видно конкретного решения, которое могло бы переломить ситуацию. Даже месячная заморозка средств на счетах не поможет. Кто мешает продавцу заявить, что его обманули, через полгода или год? Прецедент с Долиной вывел ситуацию в неправильное русло — и последствия мы видим прямо сейчас.

Владимир Гаврильчук

генеральный директор "АДВЕКС"

“

По ситуации с кейсом Ларисы Долиной: так или иначе, он позитивно сказался на рынке новостроек. Потенциальные покупатели недвижимости всё чаще выбирают для безопасных сделок варианты на первичном рынке благодаря большей чистоте и прозрачности. Но стоит учесть следующее. Во–первых, уже существует контрпрецедент, вынесенный судом Якутии. Я думаю, что, именно опираясь на него, сейчас возможен разворот судебной практики. Во–вторых, прецедент Долиной был на руку в первую очередь продавцам новостроек — нотариусы тут, как мне кажется, ни при чём. Я не слышала о прецедентах привлечения нотариуса к ответственности за признанную недействительной нотариальную сделку. Но это точно повод разобраться, как и за что именно отвечает нотариус в подобных случаях. В–третьих, страхование титула также сформулировано достаточно узко: страховым случаем считается только ситуация, когда продавец оказался недееспособным и именно на этом основании сделку признали недействительной. То есть основание, которое было в деле Долиной — Дурье, под действие страховки не подпадает. Полагаю, что на сегодняшний день тщательные формулировки в договоре, фиксация переговоров и самой сделки на камеру, а также справки из ПНД и НД по–прежнему остаются лучшим решением.

Виктория Цытрина

основатель юридического сервиса "Бизнес Вправе", независимый директор