В Петербурге суд в два раза чаще встаёт на сторону властей, отказывающих бизнесу в выкупе участков без торгов.
Классическая история: здание — в собственности юрлица или предпринимателя, а участок земли, на котором оно стоит, — нет. Соответственно, владельцы таких объектов стремятся приобрести землю. Но сделать это непросто.
Такое положение дел подтверждается статистикой Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти, рассмотревшего за 2024–2025 годы порядка 150 споров, связанных с отказами властей в выкупе земли без проведения торгов. Эти данные на конференции по недвижимости "КАДИС" озвучила председатель 11–го судебного состава Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти Александра Вареникова.
Земельный кодекс даёт владельцам недвижимости, расположенной на земельном участке, право выкупить его без проведения торгов. Как показывает судебная практика, чаще всего госструктуры отказывают коммерсантам по двум причинам. Первая — это несоразмерность земельного участка площади расположенной на нём недвижимости, а вторая — сооружение на участке не является объектом недвижимости или же это объект незавершённого строительства.
“
"В 2024 году было вынесено примерно одно и то же количество судебных решений по подобным делам в пользу собственника недвижимости и уполномоченных органов, но в 2025 году представители власти более чем в 2 раза чаще выигрывали такие споры", — уточнила Александра Вареникова.
В судебной практике Петербургской агломерации, как было озвучено на конференции, существуют три подхода при рассмотрении подобных дел. Первый — приватизация земельного участка проводится собственником стоящего на нём здания. При этом площадь участка должна быть соразмерной и необходимой для эксплуатации недвижимости.
Второй — при вынесении решения о передаче владельцам зданий участков под ними необходимо учитывать назначение этих объектов недвижимости, а также градостроительные, и не только, требования в отношении их эксплуатации, проекты планировок и развития территории, к которой относится сооружение.
Третий подход предполагает особое внимание к ситуациям, когда речь идёт о земельных участках для строительства, обращает внимание Александра Вареникова. "В данном случае необходимая для эксплуатации недвижимости площадь может не совпадать с площадью выкупленного участка", — подчёркивает судья.
"Предприниматели нередко заявляют о выкупе участка под объектом, который фактически не имеет самостоятельного назначения, либо запрашивают избыточную площадь без обоснования её необходимости", — рассказывает о типичных ошибках бизнеса юрист консалтинговой группы VERSUS Алина Радова.
По мнению эксперта, избежать их поможет подтверждение статуса объекта как недвижимости (проектная документация, планы БТИ, заключения кадастрового инженера), обоснование требуемой площади с учётом ПЗЗ, строительных норм, подъездов и инженерных сетей. Кроме того, эксперт рекомендует вести с госорганом предметную переписку, вовремя отвечая на запросы и прикладывая необходимые документы. В спорных случаях не лишним может быть и получение заключения эксперта, добавляет Алина Радова.
В качестве успешного примера юрист приводит кейс ООО "Василеостровский автоцентр", оспорившего отказ городского комитета имущественных отношений. Компания обратилась в Смольный за выкупом без торгов участка на Уральской улице (2,47 тыс. м2), где располагалось нежилое здание (100 м2) — отдел продаж автосалона, — принадлежащее автоцентру.
Чиновники отказали в выкупе по двум основаниям: несоответствие разрешённого использования участка заявленным компанией целям и несоразмерность площади здания размеру участка.
Однако Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти признал отказ незаконным и обязал чиновников продать компании землю. При этом он указал: формального сопоставления метража недостаточно, а заявленная автоцентром цель — строительство автосервиса (2 тыс. м2) — укладывается в градостроительные регламенты. В октябре этого года Арбитражный суд Северо–Западного округа отказался удовлетворить жалобу комитета, оставив в силе решение первой инстанции.
"Это дело повышает стандарт обоснования отказов: недостаточно общих формулировок и ссылок на ПЗЗ, требуется анализ эксплуатационной необходимости и публичных интересов", — поясняет Алина Радова.
Среди судебных ошибок бизнеса можно отметить недостаточную доказательную базу и несвоевременную организацию правовой поддержки. Коммерсанты нередко пытаются самостоятельно справиться со сложными правовыми вопросами, что может привести к неверной интерпретации законодательства без учёта актуальных подходов судебной практики. И в итоге повлечь за собой неэффективную защиту, потерю времени и дополнительные расходы.
Ошибки предпринимателей как при взаимодействии с госорганами, так и в судебных процессах говорят по сути об одном. Коммерсанты зачастую не ведут какой–либо подготовительной работы перед выкупом, не анализируют возможные отказы, что, соответственно, не позволяет им минимизировать риски.
А между тем, по мнению экспертов, вектор практики, скорее всего, будет направлен на ужесточение контроля и формализацию требований к заявкам на выкуп земли без торгов, будет повышаться в судебных процессах роль экспертиз по статусу объектов недвижимости и соответствию целям использования. И всё это требует специальных познаний и опыта.
Досье:
Споры, связанные с недвижимостью в Арбитражном суде Петербурга и Ленобласти (10 мес. 2025 год)
– 2,4 тыс. исков
по спорам о применении земельного законодательства
– 2,6 тыс. заявлений
о ненадлежащем исполнении договоров аренды
– 3 судебных акта
в среднем обжалуется по каждому спору, связанному с недвижимостью
– 23 иска
об изъятии земли для государственных и муниципальных нужд
“
Рост доли выигранных государством дел связан с тем, что суды стали критичнее оценивать формальный подход бизнеса, который опирается на записи в ЕГРН и часто не доказывает фактическое использование объекта и потребность в заявленной к выкупу площади. Также усилилось внимание к антимонопольным требованиям и градостроительной документации: выкуп крупного участка без торгов под небольшим объектом всё чаще признаётся нарушением.
Андрей Кулаков
партнёр консалтинговой группы VERSUS
“
В 2025 году наблюдается ужесточение контроля органов власти при рассмотрении заявок на выкуп земельных участков, что проявляется в более тщательной проверке соразмерности площади участка площади сооружений на нём, а также в строгом требовании соответствия заявленной цели использования участка фактическому виду разрешённого использования. Кроме того, госорганы стали качественнее прорабатывать основания отказов, что значительно укрепляет их позиции в судебных спорах и снижает вероятность успешного оспаривания этих решений. Нынешняя практика хотя и складывается не в пользу бизнеса, однако демонстрирует системный и более предсказуемый подход к урегулированию подобных споров.
Светлана Гузь
управляющий партнёр бюро юридических стратегий Legal to Business
“
В увеличении числа дел, в которых госорганы выигрывали, отстаивая в суде свою позицию о правомерности отказа в выкупе земельного участка, могли сыграть свою роль споры, связанные со специальными временными нормами постановления правительства РФ № 629. Оно предусматривает в 2022–2024 годах право на выкуп арендуемого земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности. При этом зачастую заявители, испрашивающие земельный участок к выкупу, не могут доказать факт использования участка, например, в рекреационных целях. В таких ситуациях суды признают отказы госорганов законными. И таких споров сейчас достаточно много.
Анна Савкунова
старший юрист практики недвижимости и строительства ООО "Некстонс СТП"
