Риск нарваться на мошенников при покупке жилья пугает россиян даже больше, чем высокая ключевая ставка и низкая доступность кредитов, говорят опрошенные "Деловым Петербургом" эксперты.
После прецедента с возвратом жилья певице Ларисе Долиной, которая перевела полученные от покупательницы Полины Лурье миллионы мошенникам, СМИ стали всё чаще писать о подобных случаях. А желающие приобрести квартиру на вторичном рынке — массово отсекать варианты с покупкой жилья у пенсионеров.
Тем временем страдающие от "эффекта Долиной" риелторы и агентства недвижимости беспомощно разводят руками: даже всевозможные меры предосторожности не гарантируют, что за подписанием документов последует новоселье, а не судебные разбирательства, после которых квартиру вернут прежнему владельцу.
С паникой и без гарантий
Новая волна обсуждений мошеннических сделок со вторичной недвижимостью началась после новостей о пенсионерке из Люберец, оспорившей продажу квартиры якобы из-за обмана мошенников.
Как писал RT, женщина продала жильё семьянину по имени Игорь и передала все вырученные деньги курьеру. Затем неизвестные заселили её в хостел и убедили, что для возврата денег "ей нужно взорвать "украинского диверсанта".
Так женщина оказалась на скамейке у дома российского военного со взрывным устройством и кнопкой. А когда её выпустили из СИЗО по состоянию здоровья, наняла адвоката и пошла в суд оспаривать продажу жилья.
Несмотря на многочисленные публикации в СМИ, точной статистики по числу таких инцидентов пока нет. Но знакомые с обстановкой на рынке вторичной недвижимости уже сейчас говорят о сотнях подобных дел, многие из которых произошли в Москве и Петербурге, рассказала "ДП" юрист по недвижимости, кандидат юридических наук и основатель компании "Про Право" Елена Рудакова:
“
"После прецедента с возвратом жилья Ларисе Долиной в стране появился новый вид мошенничества, — совершение мнимых сделок по продаже жилья пенсионерами. Одно успешное дело по возврату жилья стало новым опытом в юриспруденции, толчком к которому послужил судебный прецедент. К сожалению, установить наличие признаков состава преступления можно только при возбуждении и расследовании уголовного дела. А суды по гражданским делам — это отдельное обособленное производство. Риелторы мало что могут сделать в такой ситуации. Они собирают справки с продавца о том, что он не состоит на учёте в психоневрологическом, наркологическом диспансере и пр., но отсутствие справок не всегда решает проблему".
По словам генерального директора ПИА "Недвижимость" Максима Ельцова, участившиеся в последнее время аферы со "вторичкой" уже сказываются на поведении покупателей, их готовности совершать сделки или рассматривать конкретные объекты.
Например, клиент может отказаться вносить аванс, даже если человек, подходящий под "портрет рискованной сделки", является даже не продавцом, а обнаруживается в цепочке перехода прав собственности во время глубокой юридической проверки.
С тем, что царящая на рынке вторичного жилья атмосфера далека от благоприятной, согласен руководитель риэлторского агентства, ответивший на вопросы "ДП" на условиях анонимности:
“
"Да, сейчас на рынке [вторичной недвижимости] все шарахаются от старушек, как только могут. Но такие проблемы могут случиться и с теми, кто моложе. Мы сталкивались со случаями, когда мошенники "разводили" и тех, кому 30–40 лет. И не факт, что они не пойдут оспаривать сделки".
В свою очередь председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш заявил в разговоре с "ДП", что на фоне последних событий рынок вторичной недвижимости "заметно лихорадит".
“
"Народ сходит с ума. Я видел статистику по количеству оспариваний — там творится ужас. Справка из ПНД и нотариус стали фактически обязаловкой. Если возраст покупателя или продавца старше 50 лет, процесс сделки усложнился до абсурда, количество документов выросло в разы. Мы подстраховываемся как можем: приглашаем на сделку всех родственников, приводим психиатра для проведения экспертизы прямо на месте, фиксируем весь процесс на видео. И при этом — мы лишь повышаем вероятность того, что сделку потом не оспорят", — подчёркивает Андрей Тетыш.
Зловещая долина
Хотя судебные споры между добросовестными покупателями недвижимости и продавцами, ставшими жертвами мошенников, были и до разбирательства Ларисы Долиной и Полины Лурье, эта история фактически разделила рынок вторичной недвижимости на "до" и "после".
Получив широкую огласку, решение суда не просто обнажило пробелы в законодательстве, из-за которых добросовестный покупатель может остаться без денег и крыши над головой, а, по сути, дискредитировало понятие безопасной сделки с недвижимостью и характерных для неё атрибутов, которые формировались десятилетиями и тщательно отрабатывались участниками рынка.
“
"С кейсом Долиной мы эволюционно свернули не туда, — констатирует Максим Ельцов. — Последние случаи показывают, что ты можешь сколько угодно проверять продавца, общаться с ним, бегать по ПНД, записывать разговоры на камеру, заставить выдать тысячу справок, что он не находится под воздействием мошенников... А потом человек скажет обратное и суд встанет на его сторону.
Причём в таких ситуациях оказываются не те, кто по дешёвке купил квартиру, повёлся на скидку 20–30% или подозрительную быструю сделку с "мутными риэлторами", нет! Существовавшая годами качественная система контроля сделок, — с участием нотариусов, банков, оформлением ипотеки, — оказывается ненадёжной просто в силу внезапных судебных решений".
С тем, что "Фемида выбрала путь, который трудно назвать логичным", согласился и генеральный директор агентства недвижимости "Адвекс" Владимир Гаврильчук:
“
"То, как суд разобрался с делом Долиной, — мягко говоря, спорное решение: оно фактически сдвинуло рынок в непонятное состояние, при котором сотни добросовестных покупателей рискуют потерять и квартиры, и деньги. Пока не видно конкретного решения, которое могло бы переломить ситуацию. Даже месячная заморозка средств на счетах не поможет. Кто мешает продавцу заявить, что его обманули, через полгода или год?"
В поисках выхода
Говоря о текущей ситуации на рынке вторичного жилья, Владимир Гаврильчук обратил внимание на нехватку инструментов, которые защищали бы всех участников рынка.
“
"Существуют механизмы страхования сделок, однако, по какой-то причине, они так и не стали массово применяться", — указал эксперт.
Впрочем, даже обращение к страховщикам не защитит покупателя жилья на 100%, отметил Максим Ельцов. Как пример — титульное страхование, которое стоит относительно недорого, но отличается большим количеством "подводных камней", говорит глава ПИА "Недвижимость":
“
"В целом страхование титула может предоставить какую-то дополнительную защиту, но надо очень внимательно надо изучать текстовку договора, смотреть на последующую практику. Страховые компании [в ближайшее время] точно будут пересматривать свои договоры, совершенно не желая оказаться крайними".
Несмотря на беспокойство покупателей и участников рынка вторичной недвижимости из-за последних событий, опрошенные "ДП" эксперты отмечают, что ситуация всё же не вышла из-под контроля. Подобные инциденты хоть и тормозят процесс заключения, но пока не обернулись для рынка катастрофой и масштабным сокращением количества сделок.
Другой вопрос, что потенциальных приобретателей жилья пугают даже не аферисты или обманутые ими продавцы квартир, как таковые, а перспектива, что при соблюдении всех мер безопасности, суд может оставить их на улице и без сбережений.
На этом фоне покупатели и агенты по недвижимости стали проявлять особую осторожность и теперь более требовательны к продавцам и документам, которые те предоставляют, говорит генеральный генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА", президент Национальной палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
Перечислил эксперт и новые меры предосторожности. Например:
- включать в договоры о покупке-продаже жилья пункты, что с продавцом не связывались третьи лица, которые понуждали его к заключению сделки, говорили о попытках украсть сбережения, необходимости продать квартиру для помощи правоохранительным органам, Центробанку РФ и т.п.;
- включать пункт, что полученные деньги продавец не перечислит третьим лицам по похожим сомнительным поводам;
- требовать из ПНД не просто справки о том, что продавец "не состоит на учете", а справки с освидетельствованием;
- просить телефоны родственников и их присутствие на сделке, чтобы убедиться, что те в курсе продажи недвижимости.
Впрочем, этого всё равно недостаточно для ощущения стабильности и безопасности: хотя нотариусы вносят такие смыслы в договоры, продавец может сказать, что всё подписал, т.к. "играл роль".
“
"Сегодня вопрос мошеннических сделок перекрывает у покупателей даже вопрос ключевой ставки и доступности кредитов. Есть тенденция, что некоторые покупатели просто не выбирают к покупке квартиры пенсионеров, особенно при продаже без альтернативы, без риэлтора и без наличия родственников. Снять данное напряжение может только внятная судебная практика и ответ власти на вопрос — почему суды встают на сторону продавцов и куда делось понятие "добросовестный приобретатель?" — говорит Дмитрий Щегельский.
Чтобы разобраться с новыми вызовами, Национальная палата недвижимости организовала Конференцию по безопасности, в которой согласились принять участие нотариальная палата Петербурга, ОБЭП, прокуратура, Росреестр, дипломированный психолог и риелторы, ставшие невольные участниками сделок с "ведомыми" продавцами недвижимости.
А пока не будет найдена панацея, у желающих обзавестись собственным жильём есть единственный способ обезопасить себя от последствий "эффекта Долиной", говорит юрист Елена Рудакова:
“
"Пока данная ситуация является новой в практике, людям стоит воздержаться от совершения сомнительных сделок и присмотреться к объектам недвижимости на рынке первички. Тогда рынок вторичной недвижимости значительно просядет, но и случаев обмана станет меньше".
