Владельцы ТЦ и БЦ Петербурга призвали Беглова не менять кадастровую стоимость

Не менять кадастровую стоимость ТЦ и БЦ в Петербурге просят владельцы торговой недвижимости, стало известно "ДП".

Повышение кадастровой стоимости по крупным объектам составило 40%. Чем выше кадастровая стоимость, тем выше налоговая нагрузка для бизнеса. Поэтому переоценка стоимости, помноженная на налоговую реформу, может привести владельцев коммерческой недвижимости Петербурга к банкротству. Подробнее в материале "Делового Петербурга".

Всех посчитали

О рисках для бизнеса сказано в обращении представителей сообщества владельцев ТЦ и БЦ Петербурга к губернатору города Александру Беглову (документ есть в распоряжении редакции). Ранее Смольный опубликовал проект отчёта об определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства, помещений и машино-мест в Петербурге, подсчитанной на момент начала октября. Свои возражения по методике определения кадастровой стоимости объектов в городе можно вносить до 28 октября.

Предприниматели сообщают о значительном повышении кадастровой стоимости по наиболее крупной группе объектов, а именно по группе коммерческих помещений торгового и офисного назначения. Рост составил примерно 40%, а по некоторым объектам — в два и более раза. Владельцы ТЦ и БЦ просят власти города пересмотреть подход к определению кадастровой стоимости, так как изменения могут серьёзно ударить не только по бизнесу, но и по арендаторам и посетителям торговых и бизнес-центров.

Владельцы коммерческих помещений фактически оказались в уязвимом положении, так как сами помещения, включая лестницы, подвалы, чердаки, лифтовые холлы, оценены по максимально возможной ставке, как торговая площадь на одном этаже с отдельным входом. Это делает невыгодным владение одним помещением по сравнению с собственностью на целое здание.

Умножить на налог

Обеспокоенность владельцев торговых и бизнес-центров связана с перспективой налоговой реформы, которая при предлагаемых Смольным ставках оценки кадастровой стоимости поставит под удар ТЦ и БЦ в городе. В 2025 году уже выросла ставка налога на прибыль, помимо этого в рамках налоговой реформы рассматривается вопрос об увеличении ставки НДС.

Эти меры могут привести к стагнации сферы, считают предприниматели. Отрасль коммерческой недвижимости Петербурга окажется в тяжёлом положении, никакого развития и новых проектов, по мнению авторов документа, не будет.

Свои подписи под документами поставили гендиректора и представители компаний: "Адамант", ООО "УК "Теорема", ООО "Темпо-Инвест", ООО "Стокман СПб Центр", ООО "Жемчужная плаза", ООО "Эльбрус менеджмент", ООО "СПб-Лето", ООО "Ока", ООО "Пулково Аутлет", АО "Универмаг Московский".

Ничего личного, просто бизнес

В документе Смольного указано, что на основе аналитики город поделён на пять зон по степени престижности и удобства торговых площадей. В 1-й зоне средняя рыночная цена составляет 443 748 рублей за м2, диапазон от 67 991 до 1 279 117. Во 2-й зоне — 296 943 (31 248 — 971 529), в 3-й — 239 178 (36 331 — 784 421), в 4-й — 176 684 (34 351 — 615 516), в 5-й —117 048 (47 956 — 250 275).

В итоге ориентировочная средняя удельная стоимость продажи отдельно стоящих зданий в составе единых недвижимых комплексов (без учёта стоимости земельных участков) Петербурга для торговых объектов определена на отметке 85 тыс. руб./м2 (25-610 тыс. руб./м2).

Ценообразующими факторами названы:

• высокая проходимость места (интенсивность пешеходных или транспортных потоков);
• близость станций метро, пешеходных потоков;
• транспортная доступность;
• престижность местоположения объекта (близость к историческим и центральным частям города, престижность адреса, близость памятников архитектуры и центров деловой активности, благоустроенность и однородность социальной среды ближайшего окружения);
• наличие и условия парковки;
• состояние здания;
• характеристика входов, в том числе их количество и ориентация;
• этаж расположения помещения;
• удобство расположения на этаже (близость помещения к лестнице, эскалатору, входу в торговый комплекс, кафе, банкоматам и т. д.);
• площадь помещения, планировка;
• наличие витринных окон;
• коэффициент полезных площадей;
• состояние помещения, уровень отделки и техническое состояние помещения, высота потолков;
• оснащённость системами инженерного обеспечения (наличие водоснабжения, отопления, канализации, электроэнергии, и т. д.);
• условия осуществления погрузочно-разгрузочных работ.

Ранее "ДП" писал, что в Петербурге с 27 октября будет доступен для посетителей самый масштабный за 9 лет проект — ТРЦ "Голливуд". Это многофункциональный торгово-развлекательный комплекс (МФТРК). Располагается он на Коломяжском проспекте, 22. Эксперты называют МФТРК самым масштабным открытием в 2025 году в секторе торговой недвижимости России (GLA — 60 тыс. м2). Уровень заполнения объекта на данный момент составляет 80%. Сейчас в "Голливуде" завершаются работы по внутренней отделке.

Между тем индекс посещаемости (Mall Index) малых и средних форматов ТЦ в Петербурге оказался на 1% выше, чем годом ранее, подсчитали аналитики Focus Technologies. При этом по объектам крупного формата зафиксировано незначительное снижение — на 1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В структуре арендаторов коммерческой недвижимости Петербурга наметилось небольшое оживление: модные бренды и ретейлеры заявляют о своих планах, открылся бутик итальянской марки Kappa, французской Lacoste, есть вероятность появления магазина финской сети Laplandia. В качестве противовеса этой тенденции выступает приводимая аналитиками статистика по закрытиям магазинов и сменам торговых вывесок.