Индекс посещаемости (Mall Index) малых и средних форматов ТЦ в Петербурге оказался на 1% выше, чем годом ранее, подсчитали аналитики Focus Technologies.
При этом по объектам крупного формата зафиксировано незначительное снижение — на 1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
В структуре арендаторов коммерческой недвижимости Петербурга наметилось небольшое оживление: модные бренды и ретейлеры заявляют о своих планах, открылся бутик итальянской марки Kappa, французской Lacoste, есть вероятность появления магазина финской сети Laplandia. В качестве противовеса этой тенденции выступает приводимая аналитиками статистика по закрытиям магазинов и сменам торговых вывесок.
Какие бренды ждать Петербургу в ближайшее время, что движет маховик ротации коммерческих арендаторов и чем ТЦ привлекают посетителей — в материале "ДП".
Кто и где открыл бутики в Петербурге
Открытие в Петербурге бутиков таких марок, как Lacoste в ТЦ "Галерея", — не обратная миграция, а бизнес-стратегия, напомнил основатель и управляющий директор Российского совета торговых центров (РСТЦ) Олег Войцеховский. Это пример работы западного бизнеса по франшизе: в торговых центрах есть профессиональные арендаторы площадей, которые размещают в том или ином пространстве перспективные, на их взгляд, бренды. Когда марка не приносит прибыли, арендатор приобретает новую франшизу и меняет его.
Выход Lacoste на российский рынок обеспечивает турецкая компания Eren Holding, которая также занимается развитием турецкого бренда Les Benjamins, открывшего в 2025 году три первых магазина в Москве, добавила руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. Важно учитывать, что ретейлер и до этого был представлен на рынке не самостоятельно, а через партнёрскую компанию.
В 2025 году в Петербурге появился только один принципиально новый международный бренд (компания, открывшая первый собственный офлайн-магазин в России) — итальянский fashion-ретейлер Kappa (два магазина: в "Балкания Nova" и "Галерее"). Помимо итальянцев о планах по открытию фирменных магазинов в Петербурге до конца года заявили китайский ретейлер техники и электроники Dreame и белорусский fashion-ретейлер Conte. Оба игрока уже представлены в России — 10 и 6 магазинов соответственно, сообщила Екатерина Ногай. В Nikoliers "ДП" ранее рассказали о возможном открытии до конца года офлайн-магазина финского ретейлера Laplandia market.
Однако в целом на рынке торговой недвижимости наблюдается тенденция к замедлению темпов выхода новых международных игроков, констатируют аналитики.
Почему и как меняются торговые центры
Замедление происходит не только на фоне общих рыночных процессов, на это влияет и ситуация на рынке коммерческой недвижимости Петербурга.
“
"Если говорить о крупных брендах-арендаторах, которые раньше занимали огромные пространства — тысячи м2, — то сейчас им практически некуда возвращаться. Те площади, которые под них специально создавали еще при проектировании торговых центров, уже заняты отечественными представителями fashion-ретейла, общественными пространствами или даже МФЦ", — сообщил Олег Войцеховский.
Ситуация также определяется меняющимся отношением потребителя — люди доверяют в первую очередь бренду торгового центра, куда покупатель приезжает уже много лет, ходит в привычные торговые точки, обедает в определённых ресторанах. Пополнит ли этот потребитель клиентскую базу обновлённого магазина — зависит от стратегии компании.
ТЦ "Галерея".
Эксперты отмечают, что заполнение ТЦ после 2022 года происходит волнообразно. Объясняется это особенностями выхода на рынок: в среднем, чтобы бренд прошёл путь от нуля до ощутимой маржинальности, необходимо около 3 лет. Многие с этим не справляются, но на их место приходят другие. Есть площадки, которые за последние 3 года сменили вывески несколько раз, добавил спикер.
О волнообразном наполнении в ТЦ сообщали и в Nikoliers: не все новые игроки оказались экономически успешными, из-за чего сейчас наблюдается рост числа закрытий российский брендов. С января по сентябрь 2025 года с рынка ушло 17 российских марок. Это коснулось как крупных сетей (Orby, Loloclo, Incity, I AM Studio), так и новых игроков (Ready! Steady! Go!, Just Clothes, Noun).
“
"Чаще всего закрываются проекты, открывавшиеся в 2022-2023 годах, что объясняется типичным для стартапов 2-3-летним периодом, необходимым для отладки бизнес-процессов и достижения операционной безубыточности. По истечении этого срока некоторые проекты столкнулись с невозможностью построения устойчивой бизнес-модели", — заключили в Nikoliers.
Торговые центры трансформируются и пополняются арендаторами в сфере спорта и развлечений, сообщила Екатерина Ногай. В июле и августе в Петербурге открылось два фитнес-клуба DDX Fitness (ТЦ "Норд" и ТРЦ "Июнь"), в сентябре начал работу "Termoland Пулковский" (ТРК "Лето"). Также в рамках общего тренда на развитие падел-спорта в летний период на парковке ТРК "Лето" работал падел-клуб "Ракета".
"Для того чтобы не терять востребованность среди потребителей в условиях ускорения темпов жизни и стремительного развития онлайна, торговой недвижимости необходимо уделять особое внимание составу арендаторов. Это предполагает не только качественный подбор игроков, но и своевременное их обновление", — добавила Екатерина Ногай.
Бренды сосредоточены на развитии клиентского опыта для своих посетителей и создании новых интересных коллабораций, сообщили в Nikoliers. Один из способов переосмысления формата магазина — это переформатирование из классической точки продаж в многофункциональное пространство с элементами гастрономии. Это позволяет увеличить время пребывания посетителей в магазине и сформировать эмоциональную связь с аудиторией через мультисенсорный опыт.
Прогнозы по развитию ТЦ до конца года
Некоторые аналитики склонны считать, что Петербург может ждать новый цикл смен вывесок, учитывая, что нагрузка на бизнес продолжает расти.
“
"С начала 2026 года должны вступить в силу очередные новые коэффициенты расчёта налогов на недвижимое имущество, запланированы снижения порогов для УСН. И это вновь повлияет на стоимость аренды, ТЦ уже не могут в одиночку справиться с такой нагрузкой", — напомнил Олег Войцеховский.
В последнее время вокруг темы открытий в ТЦ много предварительных, ничем не обоснованных сообщений, не подтверждённых реальными фактами, считает региональный директор департамента торговой недвижимости NF GROUP Евгения Хакбердиева.
“
"По нашим наблюдениям, в Петербурге идёт скорее адресное движение: расширения действующих операторов, локальные франшизы и ребрендинги. Что касается возможной ротации на фоне налоговых изменений, давать конкретные прогнозы рано: для рынка тема чувствительная, реакция операторов и покупателей станет понятнее по факту. В целом повышение НДС может добавить к стоимости аренды и сделок порядка 3% сверх инфляции, наиболее уязвимым к росту издержек может оказаться и торговый сегмент. Однако драматической перестройки пула арендаторов мы сейчас не видим — решения принимаются точечно, с оглядкой на экономику конкретных локаций и проектов", — сообщила представитель компании.
Консультант по недвижимости и ретейлу Владимир Каличава сообщил, что новой волны арендаторов в Петербурге не ожидается, более того, рынок в РФ нуждается в оздоровлении.
“
"Я подразумеваю под этим нехватку качественных торговых объектов (большинство считающихся таковыми на самом деле ими не являются), а также переизбыток морально устаревших, требующих либо реконцепции, либо полного сноса. То же самое можно сказать и про ретейлеров — налицо острая нехватка интересных и самодостаточных брендов вкупе с переизбытком унылых игроков, неспособных на создание по-настоящему нового, свежего, отличного от остальных продуктов. Пока в основном идёт копирование в формате "хочу быть Brunello Cucinelli", ну или минимум как Massimo Dutti", — заключил эксперт.
Из-за переизбытка общего количества игроков, качественным маркам не хватает доли рынка, уверен собеседник "ДП". Пока не уйдут игроки "занимающие чужие места" (как ТЦ, так и ретейлеры), ждать прихода новых брендов не приходится. Проблема заключается как в ёмкости рынка, так и в отсутствии достаточного уровня профессионализма и креатива в отрасли.
“
Посещаемость торговых центров Петербурга по итогам 9 месяцев 2025 года демонстрирует стабильную динамику. Так, Mall Index ТЦ (отражает количество посетителей на 1 тыс. м2 торговых площадей) оказался сопоставим с уровнем аналогичного периода 2024 года (+0%). Погода перераспределяет потоки, а малые и средние ТЦ используют выгодные локации, туристический поток и особенности трансформации потребительского поведения: Mall Index ТЦ малых и средних форматов (5–40 тыс. м2 GLA) оказался на 1% выше, чем годом ранее. По объектам крупного формата (40+ тыс. м2 GLA) зафиксировано незначительное снижение на 1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Оптимистичная динамика в сегменте малых и средних объектов объясняется несколькими факторами. Во-первых, такие ТЦ чаще расположены рядом с местами проживания, работы или вблизи культурных и общественных пространств, что делает их удобными для регулярного посещения. Во-вторых, многие объекты этого формата находятся в центральных районах города, где они собирают трафик не только от местных жителей, но и от туристов, в том числе за счёт шаговой доступности. Факторами, повлиявшими на перераспределение трафика, стали погодные условия и изменение потребительских приоритетов. В структуре трат выросли категории повседневного спроса — еда, лекарства, товары для дома. Это усилило позиции объектов с удобным tenant mix, ориентированным на утилитарные задачи. Третьим фактором стало давление со стороны онлайн-каналов. Доля e-commerce в структуре покупок в Петербурге остаётся одной из самых высоких в стране. Это особенно сказывается на крупных ТЦ, традиционно ориентированных на fashion, электронику и непродовольственные категории. В складывающихся условиях роль концептуальной проработки, точного позиционирования и устойчивой операционной модели ТЦ становится важнее, чем когда-либо.
Михаил Васильев
Руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies
