Власти Санкт-Петербурга, опасаясь усугубления парковочного коллапса и ухудшения качества городской среды, не готовы снижать действующие нормативы по обеспечению новостроек парковочными местами " Себестоимость одного машино-места в подземном паркинге сегодня составляет около 1,5 млн рублей
Смольный занял жёсткую позицию, отказавшись пересматривать действующие нормы по обеспечению новостроек парковочными местами, — это стало понятно из протоколов заседания городской Комиссии по землепользованию и застройке, которая сейчас рассматривает изменения в Правила землепользования и застройки (второй по значимости после генплана документ, определяющий всю градостроительную политику мегаполиса).
Пустые паркинги
Напомним, сейчас согласно действующим нормативам для жилых зданий застройщики должны предусмотреть одно машино–место на каждые 80–120 м2 жилой площади в зависимости от расположения объекта. Не менее 12,5% всех машино–мест должны размещаться на открытых стоянках.
Игроки рынка, такие как "Главстрой–СПб" и "ЛСР. Недвижимость–Северо–Запад", массово обращались в комиссию с просьбой о снижении нормативов.
Их ключевое предложение заключалось во введении понижающего коэффициента 0,5 для территорий комплексного развития. Они аргументировали это тем, что действующие правила приводят к созданию огромных пустующих паркингов, которые не востребованы из–за отсутствия реального спроса, уродуют городскую среду и даже повышают криминогенность.
Другим болезненным отказом для девелоперов стало решение по "парковкам–спутникам". Идея позволить размещать до 100% необходимых машино–мест не на самом участке застройки, а на отдельных специализированных участках в пределах квартала была признана чрезмерно радикальной. Город не готов делегировать решение парковочных проблем на квартальный уровень, оставляя застройщиков один на один с нормативами.
Даже точечные изменения для стратегических проектов не нашли поддержки. Центр инженерных и строительных компетенций, возводящий общественно–деловой центр "Газпром нефти" на Охтинском мысу, жаловался, что выполнение требований по открытым парковкам съест метры, предназначенные для благоустройства. Но комиссия не сделала исключений даже для такого значимого объекта.
Единственным крупным послаблением стало решение для исторического центра. Комиссия разрешила не соблюдать требование о размещении 12,5% парковок на открытых площадках в зонах охраны объектов культурного наследия, но только при условии, что все остальные машино–места будут размещены в подземном паркинге.
В то же время с подачи комитета по градостроительству и архитектуре были ужесточены нормы для малогабаритного жилья. Теперь на каждую студию площадью меньше 28 м2 нужно предусмотреть 0,35 парковки. То есть на шесть 20–метровых студий девелопер должен запроектировать уже не 1,5, а 2,1 машино–места. Это решение дополнительно увеличивает нагрузку на проекты с компактным жильём, популярным в проектах массмаркета.
Меньше место — больше места
Понимая, что снизить количество мест не удаётся, девелоперы переключились на борьбу за уменьшение их размеров. Инициатива петербургских строительных компаний предполагает внесение правок в приказ Росреестра и сокращение минимальных размеров машино–места с нынешних 5,3 × 2,5 м (13,25 м2) до 4,5 × 2,0 м (9 м2). Этот вопрос уже рассматривался на экспертном совете Национального объединения строителей (НОСТРОЙ).
Участники рынка говорят, что это вынужденная, но необходимая мера. Как отмечает один из руководителей строительной компании: "На самом деле это избыточные нормы. Сейчас большинство машин вполне уместятся в предложенный вариант 4,5 × 2,0 м. Кроме того, это минимальные параметры, которые каждый застройщик может увеличивать в зависимости от потребностей будущих жителей комплекса".
Однако многие крупные игроки рынка настроены скептически. Коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов видит в этом риски для комфорта:
"Это явное ограничение, прямо сказывающееся на комфорте жителей. Решение в проектах премиального сегмента и бизнес–класса просто невозможное. Да и в “комфорте” есть большие вопросы к такому сокращению метража, уплотнительная застройка паркинга в целом не лучшая идея".
С ним согласен директор департамента развития проектов Setl Group Павел Мельников: "Мы не планируем сокращать размеры машино–мест до 4,5 × 2,0 м в своих проектах. Такой формат снижает потребительские характеристики и, соответственно, стоимость самого объекта, а значит — вряд ли будет востребован покупателями". При этом он допускает, что корректировка нормативов могла бы открыть возможность легально оформлять и продавать места для мотоциклов или велосипедов, расширяя вариативность предложения.
Как отмечает коммерческий директор ЖК "Охтинские высоты" Виталий Голубев:
"В центре города лишь 40–50% семей владеют машинами, а в новых районах — около 60–70%. Неэффективное использование земли — вместо дворовых территорий или зелёных зон застройщики вынуждены отдавать площади под парковки, хотя спрос на них может быть ниже".
Экономика парковочного тупика
Корень проблемы — в суровой экономике. Себестоимость подземного машино–места крайне высока. По подсчётам коммерческого директора ГК "Полис" Яны Вирченко, "себестоимость одного машино–места в подземном паркинге сегодня составляет около 1,5 млн рублей. Эта цифра складывается из стоимости земельного участка, цены на строительство, инженерных коммуникаций, систем вентиляции, пожарной безопасности и других технических требований".
Однако продать его по себестоимости удаётся далеко не всегда. Как констатирует коммерческий директор группы компаний "КВС" Анжелика Альшаева: "Строительство паркинга оказывает значительное влияние на экономику всего проекта. Его себестоимость крайне высока, а продать места по рыночной цене, особенно в сегменте массмаркета, почти никогда не удаётся. Зачастую паркинг уходит в серьёзный минус… Следовательно, этот финансовый разрыв распределяется на стоимость квадратного метра жилья, что в целом утяжеляет экономику проекта".
Данные аналитиков подтверждают падение спроса: количество сделок по покупке машино–мест уменьшилось на 35%, а средняя цена сократилась на 11% (до 1,6 млн рублей). При этом, по оценкам экспертов, средняя стоимость места в жилых комплексах Петербурга составляет 1,7–1,8 млн рублей, а купить его одновременно с квартирой готовы лишь около 20% автовладельцев.
Как считают эксперты, решение этой проблемы требует комплексного подхода, включающего как изменения в нормативной базе, так и поиск новых форматов взаимодействия между девелоперами, государством и покупателями. Пока же этот комплексный подход отсутствует, а парковки остаются головной болью для всех участников рынка.
