Поправки в Земельный кодекс задают новые правила использования земель в России.
Законопроект, одобренный на днях Советом Федерации, был разработан правительством и шёл к принятию целых 7 лет. Закон устанавливает единообразный порядок определения и изменения видов разрешённого использования (ВРИ) земельных участков. По задумке, он должен сократить число споров о видах использования. Закон вступит в силу в марте 2026 года.
Поправки затрагивают сразу много аспектов: от регулирования застройки земель сельхозназначения до упрощения размещения линейных объектов.
Условия аренды
По мнению руководителя юридического агентства "Кучембаев и партнёры" Алмаза Кучембаева, суть документа для бизнеса в том, что в случае аренды участка у города предприниматели отныне не смогут по своему усмотрению выбирать вид разрешённого использования земли (даже если такой вид предусмотрен Правилами землепользования и застройки).
Особенно это важно для тех случаев, когда постройка находится в собственности, а участок под ней предоставлен в аренду. Таким образом, сужается право собственника недвижимости выбирать виды её возможного использования согласно ПЗЗ, а не согласно договору аренды.
"Есть перспектива, что этот аспект закона кто–нибудь рано или поздно оспорит в Конституционном суде", — отметил юрист.
Возможность выбора того или иного вида использования нередко становится причиной судебных процессов. В качестве примера Алмаз Кучембаев привёл спор ООО "Санкт–Петербургская экологическая компания" с управлением Росреестра по Ленинградской области (третьим лицом по делу выступала прокуратура) из–за участка юго–западнее аэропорта Пулково площадью около 35 тыс. м². На арендуемой у Ломоносовского муниципального района Ленобласти земле были размещены мусоросортировочный комплекс, а также площадка для временного накопления отходов (десятиметровые кучи строительного мусора).
Согласно ЕГРН вид разрешённого использования участка — "для проектирования и строительства инженерной и транспортной инфраструктуры, производственных и иных объектов".
В прокуратуре сочли, что имеет место нецелевое использование земли (так как для отходов в федеральном классификаторе предусмотрена отдельная графа "Специальная деятельность").
В свою очередь, в компании настаивали на том, что её деятельность полностью соответствует территориальной зоне "ТП2", установленной местными ПЗЗ.
При рассмотрении дела суд учёл договор аренды, в котором "недвусмысленно указана цель, для которой арендатором может использоваться земельный участок (п. 1.1 договора), — для проектирования, строительства и эксплуатации инженерной и транспортной инфраструктуры, производственных и иных объектов". В иске было отказано, на днях решение было подтверждено Арбитражным судом Санкт–Петербурга и Ленобласти (куда дело было возвращено ранее на новое рассмотрение).
Выбор вида использования
В свою очередь, партнёр бюро юридических стратегий Legal to Business Дарья Филина в комментарии "ДП" отметила, что, по её мнению, условие об ограничении права арендатора публичных земель на изменение вида разрешённого использования в целом соответствует уже действующим нормам законодательства.
По её словам, в законопроекте речь идёт о введении унифицированных правил для всей территории России. Новым импульсом для принятия документа стало совершенствование механизмов изъятия земельных участков по причине неосвоения или нецелевого использования, поскольку понятие нецелевого использования тесно связано с видом разрешённого использования. Например, с 1 сентября нынешнего года устанавливаются признаки использования не по целевому назначению земельных участков из состава земель населённых пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков, которые будут применяться по истечении срока освоения земли.
Несколько спорным может быть правило о том, что вид разрешённого использования считается установленным с момента его внесения в ЕГРН.
"С теоретической точки зрения регламенты использования земельных участков должны были бы вступать в силу как нормативно–правовые акты. Однако, на наш взгляд, на правообладателей это не окажет существенного негативного влияния. Аналогичным образом уже регулируется момент установления, например, ограничений в ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территорий. — Ред.) или публичных сервитутов", — добавила эксперт.
Значение для Петербурга
“
"Данный закон, несомненно, затронет вопросы ВРИ для Петербурга, так как помимо уже сложившихся на практике или по результатам судебных споров положений, которые теперь становятся законом (например, признание правомерным ранее возникшего ВРИ участка под зданием даже при противоречии его градостроительному регламенту, вопросы выбора основных и вспомогательных ВРИ), в законе содержится значительное количество новых норм", — отмечает руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ "Качкин и партнёры" Дмитрий Некрестьянов.
Во–первых, по его словам, наконец–то детально регулируются вопросы определения ВРИ для участков, где не предусмотрено установления градостроительных регламентов, — это устраняет "гигантскую дыру" в правовом регулировании, которая существовала долгие годы.
Во–вторых, в законе предусмотрен совершенно новый подход к вопросу определения ВРИ в рамках проекта планировки территории (ППТ).
"Не секрет, что государственные органы настаивают на том, что при утверждении ВРИ правообладатель не вправе изменять его кроме как на указанный в ППТ — данный подход не поддержан законодателем и предложено иное решение", — говорит юрист.
При наличии проекта планировки с указанным для участка в нём видом разрешённого использования изменение возможно за исключением случаев, прямо указанных в федеральном законе (это размещение линейных объектов, транспортно–пересадочных узлов, земли в свободной экономической зоне и тому подобное), и изменения вида использования на "жилищное строительство".
На практике это снимает проблему с изменением назначения существующих объектов в ситуации, когда не осуществляется строительство или реконструкция. Например, трансформирование торгового центра в офисное здание без реконструкции станет возможно и не потребует внесения изменений в ППТ.
"В целом каких–то изменений в ПЗЗ вносить сейчас точно не потребуется, так как у закона срок вступления в силу установлен 1 марта 2026 года. Но в последующем потребуется учёт его положений в регулировании. Однако в силу большей юридической силы федерального закона даже при неучёте в ПЗЗ его положений это не повлияет на применение", — сказал Некрестьянов.
Закон большой, и все его последствия нужно оценивать более внимательно, добавил юрист.
