В сети тиражируют данные о том, что на выплату ипотеки россиянам сейчас необходимо получать заработную плату в размере минимум 300 тыс. рублей в месяц. "ДП" разбирался, сколько нужно на самом деле, и что делать, если у вас такой зарплаты нет, а квартира нужна.
Поспешные выводы
Ссылаясь на НИУ ВШЭ, различные телеграм-каналы и медиа писали о том, что для обслуживания ипотечного кредита нужно зарабатывать не менее 300–400 тыс. рублей в месяц. Якобы только процентные выплаты по такому займу требуют до 200 тыс. рублей в месяц.
“
"По ставке по ипотеке 23% нужно иметь доход минимум 150–200 тысяч на оплату только ставки. Значит, ипотеку могут брать люди, у которых доход 300 минимум, а то и 400 тысяч", — говорил научный руководитель Центра конъюнктурных исследований НИУ ВШЭ Георгий Остапкович.
"Деловой Петербург" спросил в "Вышке" о полных данных этого исследования, на что специалисты ответили, что такой аналитики вовсе не проводилось.
“
"Нет никакого исследования, но кто-то разгоняет массово", — опровергли во ВШЭ.
Приёмка квартиры в новостройке.
Это база
В пятницу, 25 июля, совет директоров Банка России (ЦБ) снизил ключевую ставку до 18%. Это процент, под который коммерческие банки (Сбер, ВТБ, Альфа и другие) могут брать кредиты у ЦБ и выдавать гражданам. Как правило, ставки по кредитам в банках выше ключевой ставки.
Медианная стоимость квартиры в новостройке Петербурга в июле составила 12,2 млн рублей. Самым популярным вариантом стала двухкомнатная. Опираясь на это, можно сказать, что минимальный первоначальный взнос (ПВ) в 20,1% для квартиры такой стоимости в новостройке составит 2,4 млн рублей. Например, Сбер с учётом снижения ключевой сейчас предлагает базовую ставку от 20,4%.
Таким образом, при сроке кредита в 20 лет и ставке 23,7% (она меняется в зависимости от условий) ежемесячный платёж составит 192,9 тыс. рублей. Для оформления этого варианта потребуется доход в 248,4 тыс. рублей.
Если увеличить срок до 30 лет, то необходимый доход незначительно снизится до 246 тыс. рублей, но ежемесячный платёж останется таким же. Это достаточно высокая ставка, хоть её и можно снизить на 1%, если стать зарплатным клиентом банка.
Что касается вторичного рынка, при аналогичной стоимости и ПВ ставка будет уже 24%. Ежемесячный платёж составит 195,4 тыс. рублей, а необходимый доход — 251 тыс. рублей (на 20 лет). На 30 лет — ежемесячный — 195 тыс. рублей, а доход — 249 тыс. рублей.
Впрочем, стоимость вторичного жилья по сравнению с новостройками в той же локации, как правило, на 20–30% дешевле. Однако на платёж менее 100 тыс. рублей рассчитывать не приходится. В Ленобласти за 30 лет можно приобрести жильё стоимостью 6 млн рублей с ПВ 1,2 млн рублей, если каждый месяц платить по 96 тыс. рублей (необходим доход в 123 тыс.).
По данным ДОМ.РФ, на прошлой неделе средневзвешенные ставки по ипотеке практически не изменились. На 25 июля они составили на новостройки 24,45%, на вторичном рынке — 24,57%, по рефинансированию — 25,68%.
Средневзвешенные ставки по ипотеке.
Семейный совет
Учитывая размер переплаты, в нынешних условиях выгодно приобрести недвижимость можно лишь воспользовавшись субсидиями и льготными программами от государства.
Главным инструментом, особенно на первичном рынке, является семейная ипотека. Её могут оформить семьи, в которых есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет либо ребёнок-инвалид. Доля семейной ипотеки к августу достигла 90% среди всех льготных программ. По ней можно купить готовое или строящееся жильё у застройщика.
Начинается ставка для семейных граждан от 6%, и в наших условиях ("двушка" за 12 млн) она составит 7%. Таким образом, граждане, которым посчастливилось обзавестись семьёй, в течение 20 лет каждый месяц будут платить по 74,3 тыс. рублей, а нужно получать им 96,6 тыс. рублей в месяц. Если срок кредита увеличить до 30 лет, то цифры снизятся до 63 тыс. и 82 тыс. соответственно. Программу продлили до 2030 года. Однако её условия могут пересмотреть — обяжут подтверждать регистрацию в купленном по семейной ипотеке жилье, чтобы избежать миграции за квартирами в столицы.
Как писал "ДП", Петербург и Ленобласть вошли в число регионов с самыми высокими первоначальными взносами по семейной ипотеке к августу 2025 года. В среднем в городе на Неве нужно заплатить первоначальный взнос по семейной ипотеке в размере 3 млн рублей, в Ленобласти — 2,4 млн рублей.
Участники программы в регионах могут взять ссуду в размере до 6 млн рублей. В агломерациях столиц лимит увеличен до 12 млн рублей.
“
"Семейная ипотека под 6% ПВ — 2,5 млн рублей, ежемесячный платёж — 69 тыс. рублей, рекомендуемый доход — 159 тыс. рублей на срок 20 лет. Ставка 25%, ПВ — 2,5 млн рублей, ежемесячный платёж — 203 тыс. рублей. Рекомендуемый доход — 427 тыс. рублей, на срок 20 лет", — подсчитали сотрудники агентства недвижимости НДВ.
Помимо этого, среди регионов СЗФО в Мурманске можно получить арктическую ипотеку под 3%. Тогда квартира стоимостью 6 млн рублей с первоначальным взносом 1,2 млн рублей потребует дохода в 45 тыс. рублей, а ежемесячный платёж составит всего 26 тыс.
Однако из списка городов с семейной ипотекой на "вторичку" он пропал.
Новостройки в Приморском районе Петербурга.
Ипотека без багов и СВО-кредит
CEO INTELVISION Виталий Фёдоров привёл в пример возможность взять IT-ипотеку под 5-6%. Без этого на ежемесячные платежи ушла бы большая часть дохода даже у таких обеспеченных специалистов.
“
"Как работодатель, я понимаю, насколько сложно нашим сотрудникам брать ипотеку по рыночным ставкам. Даже с высокой зарплатой в IT ежемесячные платежи съедают значительную часть дохода, снижая качество жизни. Наша компания аккредитована в Минцифры, поэтому наши специалисты могут оформить льготную ипотеку под 5-6% — это реальный способ сэкономить", — сказал Виталий Фёдоров.
Стоит отметить, что по данным SuperJob, в 2024 году, например, разработчики на языке Kotlin получали до 360 тыс. рублей в месяц. У программистов на языке Java зарплаты выросли с 300 тыс. до 320 тыс. рублей за год (+7%).
По этой программе могут получить ипотеку специалисты, работающие в аккредитованных IT-компаниях, если им до 50 лет включительно. Правда в Москве и Петербурге программа больше не работает.
Чтобы купить жильё по программе в Ленобласти, айтишники должны принести в банк первоначальный взнос от 25%, то есть, при нашей сумме, это 3 млн рублей. Ежемесячный платёж для этой категории составит 64 тыс. рублей, необходимый доход — 83 тыс. на 20 лет, а на 30 лет — 53 тыс. и 70 тыс. рублей соответственно.
Ипотеку для участников СВО под 2% планировали запустить летом 2025, подготовить механизму президент РФ Владимир Путин поручил ещё в мае. Ожидается, что первоначальный взнос будет 20%, а получателями могут стать как участники СВО, так и их супруги. В случае гибели заёмщика (и отсутствии супруги) оформить ссуду также смогут родители военного и совершеннолетние дети.
При цене квартиры 12 млн рублей (лимит аналогичен семейной и актуален для Петербурга) и ставке 2%, ежемесячный платёж по ипотеке на 20 лет составит около 60–65 тысяч рублей. Глава комитета Совфеда по бюджету и финансовым рынкам Анатолий Артамонов говорил "Известиям", что работа по этому направлению только началась и рассмотрение законопроекта стоит ждать в осеннюю сессию.
В Госдуме говорили, что ипотеку для участников СВО могут запустить в 2026 году, однако действие данной программы, скорее всего, не будет распространяться на Петербург, Москву и Московскую область.
Россия, Санкт-Петербург. Курсанты военного училища.
По законам шариата
В числе льготных программ также имеется ипотека Мурабаха. По программе можно подать заявку на покупку квартиры или апартаментов в рассрочку по нормам шариата. Как рассказывали в Домклик, это позволяет взять беспроцентную рассрочку на покупку квартиры в готовом или строящемся доме. Причём сумма рассрочки фиксируется на весь срок.
Первоначальный взнос должен составлять 20% от рыночной стоимости объекта недвижимости. Материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса и досрочного погашения при покупке готового жилья. Срок финансирования — до 20 лет, а максимальная сумма финансирования — 100 млн рублей. Ежемесячный платёж зависит от срока финансирования и размера первоначального взноса.
Подтверждение вероисповедания для этой программы не требуется. На момент выплаты ипотеки нужно быть в возрасте от 18 до 60 лет, иметь гражданство РФ, проработать на одном месте не менее трёх месяцев. Распространяется программа не только на Дагестан и Чечню, но и на Москву и Подмосковье, а также на Петербург и Ленобласть. Купить дом, таунхаус, доли в доме, комнату, землю или дачный участок нельзя.
Соборная мечеть на Петроградской стороне.
Поможет регион
Региональные программы также могут стать полезным инструментом. Это не ипотека, а социальные выплаты от города, которые можно использовать как часть первоначального взноса. В Петербурге, например, действует программа "Молодёжи — доступное жильё".
По данным центра доступного жилья, можно безвозмездно получить социальную выплату для покупки жилья на первичном или вторичном рынках недвижимости Петербурга или Ленобласти. Для этого нужно встать в очередь на получение социальной выплаты. Город из бюджета может оплатить до 40% от расчётной стоимости жилого помещения и дополнительно по 5% на каждого имеющегося в семье ребенка.
Также для городских очередников доступно приобретение жилья по льготной цене в рассрочку оплаты 90% стоимости сроком до 20 лет. Ставка по этой программе составляет 3,13%. Воспользоваться этим могут зарегистрированные участники, которым не было оказано содействие до 31 декабря 2021 года. Это должен быть супруг или супруга, если возраст хотя бы одного из пары не превышает 35 лет включительно (и их дети). Также претендовать могут одинокие родители, работники бюджетной сферы и работники организаций ОПК.
При этом покупатели могут выбирать себе жильё только из определённого перечня. Сейчас в списке, например:
- Старо-Петергофский проспект, 14, литера А на 153 квартиры
- Малоэтажный ЖК на Парнасе со стоимостью квартир от 4,6 млн рублей (метраж — от 36,9 м2)
- Кондратьевский проспект, 40 (объект культурного наследия с потолками 2,65 м)
- Также для льготников строятся: Дом причта Смоленской кладбищенской церкви
- 9-я линия Васильевского острова, 46, Каменноостровский проспект 26-28 литера В, Каменноостровский проспект, 24, литера Б, улица Бабушкина, 133, литера М
Санкт-Петербургский центр доступного жилья.
Молодые очередники в возрасте до 35 лет, вне зависимости от их семейного положения, могут рассчитывать на беспроцентную рассрочку, если они признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий. В первую очередь содействие получают участники программы, у которых есть три и более несовершеннолетних детей, во вторую очередь — остальные, с учётом даты подачи заявления. Это называется "Нулевая ипотека для молодых".
Для постановки в очередь нужно обратиться в жилищный отдел районной администрации по месту регистрации или в МФЦ. Чтобы числиться нуждающимся, нужно проживать в Петербурге в общей сложности не менее 10 лет в коммунальной квартире, подлежащей расселению или снимать квартиру по договорам социального найма (это специальный вид дешёвой аренды у государства или муниципалитета, тоже для льготников).
Кроме того, подходят под условия граждане, которые обеспечены жилой площадью меньше норматива (10 м2 на одного проживающего). На учёт могут встать инвалиды и участники Великой Отечественной войны, блокадники, члены погибших или умерших инвалидов ВОВ, граждане, имеющие трёх и более несовершеннолетних детей, граждане, проживающие в помещении, которое не отвечает установленным требованиям.
Средствами займа можно оплатить договор купли-продажи квартиры, договор участия в долевом строительстве, пай члена жилищно-строительного кооператива по договору паевого взноса в некоторых домах города.
Аккредитацию получили такие ЖК, как:
- "Уют" (улица Герасимовская, 5)
- "Северная долина" (Парголово, проспект Энгельса)
- "Юнтолово" (3-я Конная Лахта, участок 6)
- "Любоград" (Стрельна, Красносельское шоссе)
Санкт-Петербургский центр доступного жилья.
Также любым очередникам доступна льготная рассрочка со ставкой не менее 6% на 20 лет с первоначальным взносом от 10%.
Согласно ипотечному калькулятору, если двое супругов без детей нуждаются в улучшении жилищных условий, они могут приобрести квартиру за 8 млн рублей с первоначальным взносом в размере 800 тыс. рублей и ежемесячным платежом 28,9 тыс. рублей за 20 лет.
Лайфхаки от застройщиков
Зачастую застройщики в агломерациях на фоне падения спроса предоставляют собственные скидки и схемы рассрочки.
Как рассказал "ДП" генеральный директор ПИА Недвижимость Максим Ельцов, рассрочку предлагают большинство крупных девелоперов, однако вариантов без удорожания конечной цены с крупным ПВ примерно 60%.
Так, более 20 застройщиков предлагают рассрочку с первоначальным взносом 50–80% от цены квартиры, треть из них — с удорожанием в пределах 5–7%. Остаток предлагают платить, чаще всего, в ближайшие два года. Есть единичные предложения с ежемесячными платежами равными частями даже на 8 лет. Небольшая группа девелоперов готова на ПВ 10–15% с ежемесячными платежами в пределах двух лет или разовой выплатой остатка.
“
"Рассрочка — это механизм, который может лишь отчасти компенсировать отсутствие нормальной рыночной ипотеки и отсутствие семейной ипотеки для большого количества покупателей. Плюс рассрочки заключается в том, что не предъявляется пока каких-то серьёзных требований к самим заёмщикам, не производится должным образом проверка их доходов. Нередко достаточно просто желание покупателя заключить договор рассрочки. Сейчас есть рассрочки с минимальным взносом 5–10%, нередко без повышения стоимости квартиры, что выглядит довольно удивительно в нынешних условиях", — пояснил Максим Ельцов.
Однако, по его словам, сложность заключается в том, что рассрочка выдаётся на очень небольшой срок: либо до сдачи самого дома, если объект ещё строится, либо, если квартира в уже построенном доме, то могут заключать рассрочку на более длительный срок — 3–5 лет, может быть, даже на 7 лет. За этот короткий срок покупателю необходимо выплатить 100% стоимости квартиры.
“
"Разумеется, ежемесячные платежи существенно превышают размеры ипотечных, так как ипотека выдаётся на 15–25 лет. Такой длительный срок позволяет минимизировать ежемесячные платежи, несмотря на переплату. Таким образом, рассрочка отчасти компенсирует отсутствие ипотеки, но далеко не полностью", — заявил собеседник "ДП".
Специалист подчеркнул, что при этом излишнее использование рассрочки очень рискованно для застройщиков. Механизму будут препятствовать сами банки, которые кредитуют застройщиков, потому что они видят финансовые показатели компаний.
Банки не хотят, чтобы застройщик выдал огромное количество рассрочек, ведь есть опасение, что к моменту сдачи дома часть клиентов не сможет выплатить заёмные средства. Тогда придётся расторгать договоры и оформлять возвраты. Так что банки делают всё возможное, чтобы застройщики не переходили на этот инструмент. На 1 июня 2025 года объём рассрочек составил 1,4 трлн рублей (17% от заключённых ДДУ).
Совладелец Fizika Development Александр Кравцов отмечает, что рассрочка не универсальный, она предусматривает наличие сбережений.
“
"Здесь всё зависит от конкретного объекта, общей стоимости и стадии строительства. Можно выбрать рассрочку с первым взносом и ежеквартальными фиксированными платежами или же по схеме "50 на 50", когда вторая половина суммы вносится после ввода объекта в эксплуатацию. Такая схема подходит семьям, у которых есть сбережения: они могут пойти на первый взнос, а остаток закрывается за счёт выручки от продажи старой недвижимости покупателя", — пояснил он.
Ярмарка недвижимости.
По мнению девелопера, в связи с постепенным снижением ключевой ставки некоторые банки — особенно те, с которыми застройщики работают по проектному финансированию — предоставляют субсидированные программы.
Например, можно взять ипотеку под 7,98% на первый год, а со второго года — рефинансировать кредит.
“
"Мы работаем с такой программой на наших объектах. Также можно воспользоваться ипотекой с субсидированной ставкой 13,9% на весь срок. Для тех, кто не располагает высоким доходом, но хочет решить жилищный вопрос уже сейчас, стратегия может быть следующей: выбрать объект с беспроцентной рассрочкой на этапе стройки, внести комфортный первый взнос, дождаться стабилизации ставок и затем перевести остаток суммы в ипотеку через рефинансирование. Либо — воспользоваться льготной программой, если позволяют условия", — посоветовал специалист.
Более того, сейчас на рынке довольно много вариантов в уже построенных домах, где застройщик готов идти навстречу клиенту — предлагать скидки, отделку в подарок или меблировку.
Директор по продажам ГК "А101" Петербурге Мария Мартемьянова дополнила, что их компания активно использует специальные предложения в структуре продаж.
“
"В частности, нами предусмотрены скидки для участников СВО и их близких, для врачей и медицинских работников. Мы также разработали отдельное предложение для жителей других регионов, решивших переехать в Ленобласть", — заявила она.
