Поправки в закон о КРТ могут усложнить застройщикам запуск проектов. Или наоборот.
На прошлой неделе должно было состояться рассмотрение во втором чтении поправок петербургских депутатов в Жилищный и Градостроительный кодексы, связанных с проектами комплексного освоения территории (КРТ). Чуть ли не в последний момент оно было перенесено на 10 июня.
"Госдума отменила заседание, на котором планировалось рассмотрение", — сказал "ДП" один из авторов законопроекта депутат ЗакСа Денис Четырбок. Он считает, что это сугубо организационный момент, который связан с режимом работы Думы. После того как документ будет подготовлен ко второму чтению, появится окончательная таблица поправок, говорит депутат ЗакСа. Впрочем, законопроект с самого начала рассматривали не быстро — он был внесён ещё осенью 2023 года.
КРТ правообладателей
По словам источников, на данный момент дело может быть в том, что не согласована окончательная редакция законопроекта в одном из принципиальных вопросов — в части, касающейся особенностей запуска проектов КРТ по инициативе правообладателей. Выбранные формулировки затрудняют запуск таких проектов, что может не соответствовать интересам скупивших земли застройщиков.
Как рассказал "ДП" замдиректора департамента КРТ Минстроя России Максим Галь, текущая редакция законопроекта, подготовленная комитетом Госдумы, предусматривает уточнение положений 24 и 33 статей Градкодекса.
“
"Правообладатели лишаются возможности в упрощённом порядке создавать проекты комплексного развития, а именно заключать договор о комплексном развитии с условием последующей корректировки градодокументации в упрощённом формате", — говорит замдиректора департамента.
Сначала нужно будет вносить изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и генплан, а лишь затем готовить документацию по планировке территории, что в целом отодвинет возможность заключения договоров о комплексном развитии на более поздний срок.
“
"По нашему мнению, данные изменения удлинят инвестиционно–строительный цикл реализации данных проектов как минимум на 6 месяцев, а в отдельных случаях ещё и на более длительный срок", — отметил Максим Галь.
По его мнению, возможность упрощённых согласований была по сути одним из ключевых факторов для использования механизма КРТ по инициативе правообладателей, поскольку само использование КРТ косвенно ограничивало для них возможности последующей продажи этого проекта (точнее, его уступки, а также возможности привлечения заёмного финансирования, поскольку данный проект не мог являться обеспечением кредита). То, что ранее было выгодно построить по КРТ, теперь можно будет сделать в общем порядке без данных ограничений.
В случае инициирования проектов КРТ правообладатели получают не просто стоимость своего имущества, а прибыль от застройки участка, говорит руководитель юридического агентства "Кучембаев и партнёры" Алмаз Кучембаев. Например, жители какой–нибудь хрущёвки могут неплохо заработать, если договорятся между собой о строительстве на месте их дома новой многоэтажки. Достаточно привлечь застройщика и договориться с ним, скажем, о получении взамен нескольких этажей в новом здании.
Поправки направлены на то, чтобы при инициировании подобных проектов КРТ правообладатели не могли обходить регламенты. Например, если Правилами землепользования и застройки ограничена высота, то её нельзя будет превысить в договоре о КРТ.
Для застройщиков (которые тоже могут инициировать КРТ) такая возможность сохраняется, потому что с ними властям проще договориться, чем со случайными и непонятными для них людьми — правообладателями.
Более того, отныне в более явном виде декларируется приоритет КРТ над ПЗЗ и генпланом: ещё одна поправка позволяет разрабатывать проекты планировки территории (ППТ), противоречащие документам территориального планирования до внесения изменений в эти документы.
"Хотя на региональном уровне Петербург решил, что в его случае территории КРТ будут сначала отражаться в ПЗЗ, сейчас эту норму, получается, обходят федеральным законопроектом", — говорит Алмаз Кучембаев.
Более того, решение о КРТ уже не просто подчиняет себе документы территориального планирования, а форсирует разработку ППТ, под которые затем уже правятся генплан и ПЗЗ. "Это сделает из генплана и ПЗЗ фактически мастер–планы, при этом региональная законодательная власть в их обсуждении по сути принимать участие будет только формально", — отмечает Алмаз Кучембаев.
Границы переселения
Ещё одна часть поправок посвящена соблюдению интересов жителей попавших под реновацию домов, и именно о ней прежде всего говорят инициаторы.
“
"Мы этим (законопроектом. — Ред.) занялись, потому что видим несовершенство федерального закона. Наши поправки направлены на защиту имущественных прав граждан при реализации проектов КРТ", — сказал "ДП" Денис Четырбок.
Он напомнил, что из–за несовершенства федерального закона в Петербурге наложен мораторий на реализацию проектов КРТ (он действует до 2026 года). После того как поправки примут, можно будет вести разговор о продлении или непродлении моратория, добавил депутат.
По его словам, место расселения должно находиться близко к месту жительства (именно из–за опасений переселения в другой район петербургский законопроект о КРТ в своё время вызвал протесты). Также в программу не должны включаться "дома–молчуны" — необходимо, чтобы в доме было проведено общее собрание.
“
"В первоначальной редакции законопроекта территория переселения отдавалась "на откуп" исполнительной власти субъекта РФ без какой–либо конкретики, что создавало неопределённость в итоговых решениях", — отметил в комментарии "ДП" партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ "Качкин и партнёры" Дмитрий Некрестьянов.
В редакции второго чтения конкретизировано, что переселение осуществляется в пределах того же внутригородского муниципального округа либо в пределах смежных муниципальных округов, а с согласия — в пределах всего населённого пункта. По мнению юриста, такое регулирование конкретизирует места возможного расселения и во многом снимает главные риски, которые озвучивались гражданами, о "выселении на окраины".
В действующей части 7 статьи 32.1 Жилищного кодекса РФ установлено, что нормативным правовым актом субъекта РФ может быть предусмотрено (а может быть и не предусмотрено) право собственников жилых помещений и нанимателей на получение равнозначного жилого помещения взамен помещения в доме, попавшем под КРТ, отмечает управляющий партнёр 4R Group Михаил Бойцов.
В действующей редакции нормы такое равнозначное жилое помещение должно находиться в многоквартирном доме, который расположен в том же поселении, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включённый в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, добавил юрист.
В пояснительной записке к законопроекту отмечалось, что в рамках применения механизма КРТ на сегодняшний день планируется возведение объектов капитального строительства общей площадью около 157 млн м2, из них около 120 млн м2 жилой площади.
Как сообщал "ДП", в Ленобласти по состоянию на апрель реализовывалось 16 таких проектов на общей площади около 611 га Как следует из информации на сайте torgi.gov.ru, права на реализацию шести таких проектов были разыграны на торгах. Самый значительный проект (как по площади — 57 га, так и по минимальному объёму предусмотренных договором работ — на 70 млрд рублей), разыгрывавшийся на торгах на территории Ленобласти, — во Всеволожском районе. Он достался ООО "Специализированный застройщик “Город Солнца”" (раньше, согласно "Контур.Фокус", компания называлась "Солнечный город").
