Стрит-ретейл сегодня — это не просто коммерческие площади, а важная часть концепции жизни. И в элитном сегменте он тоже особенный.
Современные покупатели жилья всё чаще рассматривают свой дом в контексте окружения: возможность выйти на завтрак в хорошее кафе, зайти в фитнес-клуб или решить бытовые вопросы в шаговой доступности становится значимым фактором при выборе недвижимости. Застройщики это понимают и уже на этапе проектирования закладывают коммерческие помещения под востребованные сервисы, чтобы повысить привлекательность комплекса.
По данным Nikoliers на апрель 2025 года, объём предложения коммерческих помещений, соответствующих категории street retail (площадью не более 600 м2, расположенные на первом этаже), в текущей экспозиции премиальных классов составлял всего 122 лота общей площадью 11,1 тыс. м2. Средняя цена данных коммерческих помещений достигает 392 тыс. рублей за квадратный метр, средняя площадь — 91 м2, подсчитали в компании.
"При сравнении пообъектной разницы цен на жилые и коммерческие помещения площади street retail в текущей структуре экспозиции в среднем на 3 % дешевле. Однако в зависимости от локации проекта и наличия внешнего трафика, а также ликвидности оставшихся в продаже жилых помещений максимальная наценка коммерции к средней цене жилых помещений в структуре текущего предложения отмечена на уровне +43 %", — говорит руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольга Рянкель.
“
"Ценообразование в новостройках зачастую зависит не только от класса объекта, но и от непосредственного расположения: вход со стороны главного фасада или через двор, активный трафик людей на оживлённом проспекте или тихая улица рядом с парком. Коммерческие помещения во дворе всегда дешевле тех, что с главной стороны, поскольку это напрямую касается проходимости", — подтверждает генеральный директор ГК "Еврострой" Оксана Кравцова.
Как говорят участники рынка, в большинстве случаев застройщики продают коммерческие помещения на стадии строительства. Покупателями встроенных коммерческих помещений, как правило, выступают инвесторы. Впрочем, в этой стратегии есть большой минус. "После приобретения и ввода ЖК в эксплуатацию они сдают эти лоты в аренду, при этом застройщик не имеет возможности контролировать категорию арендатора, даже если в договоре продажи указано целевое назначение помещения", — рассказывает Ольга Рянкель. В итоге в доме премиум-класса могут появиться магазины, не соответствующие его статусу, например алкогольные супермаркеты массового сегмента или продуктовые магазины экономкласса.
Как и любая коммерческая недвижимость, стрит-ретейл требует стабильного потока покупателей, обеспечивающих необходимую операционную доходность. "В премиальных проектах это усложнено особенностями застройки и локации: небольшое количество жильцов, отсутствие внешнего пешеходного трафика и закрытый формат комплексов. Всё это приводит к тому, что классические арендаторы редко выбирают такие объекты — выручка и товарооборот не покрывают издержки", — говорит Роман Корнышев, коммерческий директор ГК "Вертикаль".
В результате, по словам эксперта, часто наблюдается высокая доля вакантных помещений либо частые съезды арендаторов — попросту из-за нехватки клиентского потока. Такие объекты не выдерживают конкуренции с более проходимыми локациями.
"Наиболее устойчивыми арендаторами в премиальном сегменте недвижимости становятся компании, у которых бизнес-модель основана на высокой добавленной стоимости продуктов или услуг и для которых важна не массовость, а сформированная целевая аудитория. Они работают на целенаправленный спрос и способны компенсировать аренду за счёт маржинальности и узнаваемости", — уверен эксперт.
Ещё один вид беспроблемных покупателей коммерческих помещений — сами жильцы этого же дома.
В большинстве случаев их интересует не столько высокий доход, сколько возможность иметь нужные сервисы рядом с домом.
Как говорит Владимир Чернусь, руководитель направления торговой недвижимости IBC Real Estate, сейчас рынок находится в начале тренда, когда застройщики оставляют коммерческие помещения себе, чтобы самостоятельно их концептуализировать и создать органичную инфраструктуру, то есть сдать помещения в аренду, руководствуясь не только максимизацией прибыли, но и полезностью для проекта.
"В ином случае, если распродать помещения частным инвесторам, в одном ЖК могут быть три-четыре пункта выдачи заказов, несколько аптек, салонов красоты и пекарен, а каких-то сервисов /услуг не быть вовсе. Это допустимая стратегия для стандарт-класса, но если мы говорим о жилье бизнес–класса и выше, тогда застройщику лучше сдать помещения согласно концепции, стабилизировать денежный поток от арендаторов, а потом продать как готовый арендный бизнес или оставить себе на балансе", — говорит эксперт.
В премиальном / элитном жилье среди арендаторов часто можно увидеть дорогие рестораны, супермаркеты, мини-маркеты, пункты выдачи заказов, салоны красоты, алкомаркеты, химчистки и иные концепции услуг. Если ЖК находится на улице с оживлённым трафиком, тогда это может быть классический набор стрит-ретейла: фешен, бары, офисы банков, фитнес, медицинские услуги и т. д.
По данным IBC Real Estate, ставки аренды зависят от многих факторов, но в основном от класса ЖК и качества, а также количества проходящего трафика. Диапазон цен может быть в пределах от 2 тыс. до 10 тыс. рублей за 1 м2 в месяц. Но сейчас многие арендаторы просят сделать им отделку, и если собственник на это соглашается, тогда ставка может быть выше.
“
Директор по продукту, девелопер
AAG
Дарья Сизых: "Коммерческой инфраструктуре в жилых проектах уделяется всё больше внимания, особенно в высоком ценовом сегменте. На это есть несколько причин. Во-первых, продолжается децентрализация — совершить быструю покупку в своей локации стало не просто нормой, а важным фактором. Мы уже привыкли к тому, что можно в один клик сделать заказ и получить товар в удобном месте в удобное время. Во-вторых, покупатели начинают мыслить такими понятиями, как пространство. Не просто квартира, а среда. Поэтому важно, чтобы эта среда стала продолжением проекта, создавая дополнительную ценность для жителей. Так, в нашем проекте AVANT мы не идём путём классического транзитного стрит-ретейла, а создаём пространство, в центре которого — многоуровневый променад с различными профилями будущих арендаторов: несколько ресторанных концепций, коворкинг, сервисные арендаторы, концепт-сторы. Класс объекта является одним из определяющих факторов как для девелопера при выборе будущих арендаторов, так и для арендаторов при выборе локации. Резиденты жилого дома — это аудитория, которая изначально заинтересована в арендаторах. Если состав арендаторов, качество и уровень предоставляемых ими услуг соответствуют запросам жителей дома, происходит тот самый эффект, когда жители расценивают весь проект как единую среду с возможностями и сервисом, поддерживающими их образ жизни, а арендаторы получают лояльную аудиторию и, что важно, стабильную выручку".
“
Управляющий партнёр
Fizika Development
Александр Кравцов: "Как правило, стоимость встроенной коммерции на начальном этапе строительства отличается от финальной цены после запуска объекта на 30–40 %. Что же касается сравнения цен с жильём, то на ранней стадии в объектах премиум-класса коммерческая недвижимость может быть дороже на треть — всё зависит от локации и окружения. В элитном сегменте тенденция схожая, но перед вводом в эксплуатацию цены на квартиры могут вырасти кратно в связи с продолжающимся сокращением предложения. Оставлять помещения в собственности можно, но девелоперу необходимо иметь подразделение, занимающееся сдачей в аренду, а также возводить большие объёмы недвижимости. В остальных случаях коммерцию в связи с её небольшим объёмом относительно квартир логичнее реализовывать сразу по цене готового проекта. А с учётом проектного финансирования продавать такие помещения дешевле нет смысла, так как они не дадут ощутимого результата при наполнении эскроу-счетов.
“
Коммерческий директор ГК "
ПСК
" Сергей Софронов: "Если коротко, то у стрит-ретейла всё очень хорошо. Помещения продаются, востребованы все форматы, арендаторы находятся очень быстро. Цена за 1 м2 относительно жилой площади может быть и больше, и меньше. Всё определяют локация и трафик. Например, локация сама по себе престижная, но трафик относительно небольшой — тогда коммерция будет стоить дешевле жилого "квадрата" или примерно на его уровне. Такая картина в целом характерна для премиальной недвижимости и бизнес-класса. В массовой застройке наоборот — в спальных районах коммерческие помещения практически всегда дороже квартир. Покупатели в нашем случае — это инвесторы. За штучными исключениями, когда собственник сам является владельцем бизнеса. Как раз в премиальном сегменте у нас такие примеры и есть. В собственности мы помещения не оставляем. Есть только один обратный пример — в проекте бизнес-класса Nobelius, в котором на первом этаже открылся театр. Но это своего рода спецпроект. Для части помещений мы закладываем целевое использование, сами находим арендатора и продаём уже как арендный бизнес. В премиуме арендаторы чаще всего из категории каких-либо более дорогих услуг. Авторская флористика, дизайнерская мебель, салоны оптики, рестораны, стилисты, винные салоны и так далее. Из необычных арендаторов у нас есть пример с арт-галереей на наб. реки Карповки, в "Северной короне".
