Землевладельцы в Петербурге столкнулись с резким ростом налогов на участки, предназначенные под жилищное строительство. Теперь им придётся платить в 30 раз больше, чем раньше. Это приведёт к удорожанию "квадрата" в новых ЖК примерно на 2,5 тыс. рублей.
В ноябре прошлого года в короткие сроки был принят внесённый губернатором Петербурга закон "О введении на территории Санкт–Петербурга специального налогового режима “Автоматизированная упрощённая система налогообложения” и о внесении изменений в отдельные законы Санкт–Петербурга о налогах и сборах". От внесения в ЗакС до подписания прошло всего 14 дней. В момент своего принятия он не вызвал большого резонанса и, можно сказать, прошёл незамеченным для широкой общественности.
Между тем документ заслуживал глубокого изучения, так как одна из его статей увеличила ставку земельного налога для целого ряда участков в 30 раз — с 0,05 до 1,5%. Речь идёт об участках, занятых жилищным фондом и (или) объектами инженерной инфраструктуры ЖКХ, а также приобретённых либо предоставленных для жилищного строительства, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей.
Согласно подсчётам "ДП", в Петербурге 910 участков с кадастровой стоимостью более 300 млн рублей и назначением, согласно Росреестру, "для многоквартирной застройки". Их общая площадь — 3,7 тыс. га, а общая кадастровая стоимость — 639 млрд рублей. Нетрудно подсчитать, что если за прошлый год бюджет должен был получить с их владельцев 320 млн рублей, то в этом году (новый закон вступил в силу с 1 января) — уже 9,6 млрд.
Организации платят земельный налог ежеквартально, поэтому в апреле нынешнего года для многих новая ставка и новая сумма, подлежащая уплате, стали сюрпризом.
Сколько заплатят застройщики
В реальности многие девелоперы заплатят ещё больше, так как существуют повышающие коэффициенты, направленные на то, чтобы землевладелец активнее вовлекал участок в использование. Как подсчитал один из петербургских застройщиков на примере одного из своих участков, при кадастровой стоимости земли 1,8 млрд рублей он должен теперь заплатить за год 54 млн рублей (1,5% плюс повышающий коэффициент 2). А после третьего года с даты госрегистрации права на участок (или получения вида разрешённого использования) коэффициент увеличивается до 4 и сумма налога составит уже 108 млн рублей в год.
Повышенные налоги действуют до момента регистрации права собственности хотя бы в одном из помещений в доме. Таким образом, за 6 лет среднего срока реализации проекта застройщик суммарно выплатит почти 0,5 млрд рублей, или треть от кадастровой стоимости участка (которая тоже может вырасти за это время).
Как говорят девелоперы, в нормальной ситуации срок реализации проекта от покупки участка до завершения строительства составлял 3–7 лет (в зависимости от готовности градостроительной документации). Сейчас же застройщикам невыгодно оперативно выводить на рынок новое жильё — спрос низок, банки не готовы давать проектное кредитование. Поэтому проекты на паузе, но обязанность платить налоги никто не отменял.
Есть ещё одна проблема — даже если девелоперы и были бы готовы стартовать, многие стройки по году и больше зависают на рассмотрении в Градостроительной комиссии Петербурга. Так, например, проекты Bonava, поданные на согласование ещё в 2021–м, получили одобрение только в прошлом году. А без решения комиссии, определяющей объём социальной нагрузки, старт проекта и получение разрешения на строительство практически невозможны.
Ещё больше придётся платить застройщикам, которые реализуют проекты комплексного освоения территорий, рассчитанные не на 3–5, а на 10–15 лет. В таком случае объём выплаченных налогов сравняется со стоимостью земли.
Проблема роста ставок земельного налога действительно является актуальной для застройщиков, уверен генеральный директор Kronung Group Филипп Шраге.
“
"Это может повлечь за собой рост себестоимости строительства, так как увеличение ставки налога ведёт к повышению затрат на каждый квадратный метр жилья. Для крупных проектов, особенно в премиальном сегменте недвижимости, это может привести к существенному удорожанию объектов", — говорит он. По его мнению, надо пересмотреть подход в оценке кадастровой стоимости участков под жилищное строительство в сторону более реалистичных рыночных значений.
По оценке СРО А "Объединение строителей СПб", повышение налога приведёт к удорожанию квадратного метра жилья примерно на 2,5 тыс. рублей.
Кто заплатит больше
Самый крупный и самый дорогой в Петербурге участок, предназначенный для многоквартирной застройки, расположен в Горской, в акватории залива у берега севернее дамбы. Там планируется реализация проекта "Сестрорецкий намыв". Площадь участка составляет 310 га, кадастровая стоимость — 14,4 млрд рублей. По данным Росреестра, он принадлежит ООО "Северо–Запад Инвест", основным владельцем которого является акционер и член совета директоров "Фосагро" Игорь Антошин.
Впрочем, все крупнейшие девелоперы Петербурга располагают внушительными земельными банками. Считается, что самый большой принадлежит холдингу Setl Group. По оценкам экспертов, общая площадь земельных участков под строящимися и проектируемыми проектами компании составляет более 2,5 тыс. га.
Второе место среди крупнейших землевладельцев занимает "СПб Реновация" (входит в группу "Самолет"). Совокупная площадь застройки по программе реновации — 900 га.
На третьем месте — "Группа ЛСР". У девелопера, согласно актуальным данным о состоянии земельного банка, 806,6 га. Правда, часть из них расположена в Ленинградской области.
По оценкам "ДП", за 2024 год на рынке земельных активов строящегося жилья было проведено 53 сделки с земельными участками под застройку жильём и апартаментами на сумму 154 млрд рублей. Суммарная площадь участков составила 1020,5 га против 637 га в 2023 году.
Setl Group приобрела 4,8 га территории завода "Электроаппарат" на Васильевском острове, 9,4 га бывшего завода "Талосто" возле "СКА Арены", 10,6 га бывшей промзоны на берегу Невы и 4 га территории Кожевенного завода на Васильевском острове. Кроме того, компания получила часть территории бывшего мясокомбината "Самсон" в Московском районе.
ГК "ПСК" также совершила три крупных приобретения. В начале 2024 года застройщик завершил оформление участка на проспекте Стачек, 62, через покупку ООО "КСС–Запад". Также ПСК приобрела два проекта премиум–класса: жилой комплекс на Васильевском острове, купив компанию "Вариант", и участок у Кантемировского моста, где планирует возвести новый жилой квартал с видом на Большую Невку на месте бизнес–центра "Акватория".
Самой ажиотажной локацией стали последние участки южной части намывных территорий Васильевского острова. Летом 2024 года компания Element Виталия Коробова купила здесь 9,8 га за 17,5 млрд рублей. В октябре девелопер вывел на рынок жилой комплекс в виде пяти разноэтажных башен общей площадью 51,1 тыс. м². Ещё часть приобретённого участка за 9 млрд рублей арендовала компания "Брусника", которая намерена возвести здесь 100 тыс. м² жилья. В конце года холдинг Legenda закрыл сделку по приобретению у "Группы ЛСР" 10,7 га на намывных территориях, выходящих на набережную. Сумма сделки не раскрывается, но, по оценке экспертов, она могла составить 15–16 млрд рублей. Здесь застройщик планирует построить 151,8 тыс. м². "Группа ЛСР", по оценкам экспертов, заработала на этих сделках почти 33 млрд рублей.
“
Резкое увеличение ставки — с 0,05 до 1,5% — влечёт за собой существенный рост налоговой нагрузки на застройщиков, реализующих масштабные проекты, особенно в рамках комплексного развития территорий. Это неизбежно приведёт к удорожанию себестоимости квадратного метра, что отразится на конечной цене жилья для жителей города. В условиях ограниченной платёжеспособности населения, высоких ставок по ипотеке и экономической нестабильности это может вызвать снижение темпов жилищного строительства, отток инвесторов с рынка Санкт–Петербурга, приостановку проектов комплексного освоения территорий. Мы обратились к губернатору Санкт–Петербурга с просьбой рассмотреть возможность сохранения пониженной налоговой ставки (0,05%) для земельных участков, используемых под жилищное строительство, вне зависимости от кадастровой стоимости и уверены, что совместными усилиями возможно найти решения, позволяющие сохранить темпы ввода жилья, инвестиционную активность.
Алексей Белоусов
генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб"
“
Я крайне недоволен и удивлён внезапным и резким увеличением земельного налога для застройщиков. Эти изменения стали очевидны только при расчёте налогов за I квартал. Я считаю, что такое резкое повышение налога (в 30 раз) не только нарушает сложившиеся финансовые модели и инвестиционный климат, но и ставит под сомнение честность взаимоотношений власти и бизнеса. Земельный налог на участки под строительство всегда был льготным, и это изменение воспринимается мной как неожиданный и болезненный удар по отрасли, особенно на фоне и без того сложной экономической ситуации. Я уверен, что это изменение вызовет серьёзную реакцию со стороны объединений строителей и будет обсуждаться на всех уровнях.
Василий Селиванов
основатель и владелец компании Legenda Intelligent Development
“
Повышение ставки земельного налога действительно увеличивает расходную часть проекта. Что это означает для девелоперов? Заложить соответствующую разницу в цену квадратного метра если и можно, то лишь отчасти, так как цена квартир определяется рынком. Но всегда можно попытаться компенсировать это удорожание снижением других расходов: производственных и / или накладных. В противном случае остаётся не самый желанный для девелопера сценарий — снижение доходности проекта. Искать и находить возможности оптимизации, пути увеличения эффективности — в идеале без потери качества продукта — это вызов, на который отрасль в последние годы активно учится отвечать. Впрочем, новые вызовы 2025 года связаны не только с величиной земельного налога. Например, грядущие изменения Правил землепользования и застройки могут отразиться на коэффициенте использования территории некоторых проектов в Петербурге.
Алексей Ефремов
вице–президент по финансам и экономике группы RBI
“
В целях снижения налоговой нагрузки застройщикам в данном случае можно рекомендовать скорректировать подход к оформлению прав на земельный участок в рамках реализации проектов — отдавать предпочтение аренде земельных участков. Вероятной реакцией застройщиков на повышение налоговых ставок будет перераспределение принадлежащих им земельных участков в целях снижения кадастровой стоимости — например, путём раздела крупных земельных на несколько участков меньшего размера. Также следует ожидать попыток пересмотреть кадастровую стоимость земельных участков в установленном законом порядке.
Илья Прядеин
юрист корпоративной и арбитражной практики адвокатского бюро "Качкин и партнёры"
“
Одним из способов минимизации земельного налога на период первичной фазы девелопмента может быть выбор альтернативного вида разрешения использования (ВРИ) земельного участка из числа основных ВРИ участка и с последующим выбором ВРИ под жильё непосредственно перед реализацией проекта. Также выходом для застройщиков может служить модель аренды участка у собственника на период подготовки и согласования документации с последующим выкупом. В этом случае бремя уплаты земельного налога в этот период ляжет на собственника участка.
Антон Орлов
директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers
