Бизнес готовится к принятию "закона о наливайках" и ищет обходные пути. Одним из вариантов может стать срочный переезд заведений, не подпадающих под критерии ресторана, с первых этажей многоквартирных домов в региональные торговые центры и паркинги.
Долгое время паркинги были достаточно тяжёлым обременением для строительного бизнеса. Строить их, согласно действующим нормам и правилам, девелоперы обязаны, но вот парковочные места в них особой популярностью не пользовались из–за высокой стоимости. Последние годы застройщики всё чаще наполняют такие объекты новыми функциями. Чаще всего там стали открываться магазины, в том числе сетевые ("Лента", "Пятёрочка", "Магнит"), кафе и кофейни, пункты выдачи заказов, фитнес–объекты. Теперь же этот список могут пополнить и магазины разливного пива ("наливайки"), которые депутаты твёрдо намерены изгнать с первых этажей жилых домов.
В этом случае источник беспокойства (а одним из главных лозунгов борьбы с "наливайками" является именно сохранение покоя граждан и снижение криминогенности спальных районов) переместится на пару сотен метров и продолжит работать абсолютно легально, создавая окружающим всё те же проблемы.
Интерес растёт
"Всё чаще в концепциях новых крупных проектов встречается встройка на первых этажах отдельно стоящих паркингов. Такие помещения более удобны для крупного ретейла", — говорит заместитель директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (входит в Setl Group) Светлана Московченко.
Главный плюс таких объектов в том, что конструкция позволяет нарезать помещения практически любой площади — от небольших (50–120 м2) до крупноформатных (до 1 тыс. м2). То есть их можно адаптировать под разные бизнес–форматы или объединять для более крупных проектов. Также плюсом является то, что в них нет тех ограничений, которые есть в жилье, — на шум, вибрацию.
"Если анализировать ставки аренды на действующие объекты, то в настоящее время они незначительно, но всё же ниже, чем ставки в помещениях, расположенных в соседних жилых домах. Это связано с более крупной нарезкой и особенностями самих помещений, например когда первый этаж паркинга уже впоследствии стал торговым и высота потолка несколько ниже, чем в классическом стрит–ретейле", — рассказывает Светлана Московченко.
Но есть и минусы — паркинги не располагаются в проходных местах. Поэтому ранее они не особенно интересовали алкомаркеты и "наливайки", которые ориентированы на поток. "Пока роста мы не видим, но количество заинтересованных звонков растёт. Причём как со стороны потенциальных арендаторов, так и арендодателей", — рассказал один из брокеров, работающих со стрит–ретейлом.
Окупить затраты
Бизнес уже достаточно давно жалуется на то, что строить паркинги в чистом виде оказывается экономически невыгодно. В Правила землепользования и застройки несколько лет назад даже предлагали внести специальные поправки, снижающие норматив ввода таких объектов в новых микрорайонах. "В настоящее время в большинстве проектов типового жилья машино–места в паркингах не востребованы и не продаются", — писали представители строительного бизнеса. Однако услышаны они не были.
Ситуация складывается парадоксальная — автовладельцы жалуются на отсутствие мест для парковки, но покупать дорогие места в паркингах попросту не готовы. Строители в свою очередь не имеют экономической возможности заметно снижать цены. В результате они вынуждены искать новые варианты использования построенных объектов, чтобы те не стояли пустыми, генерируя убытки. В такой обстановке востребован может оказаться любой арендатор, вне зависимости от профиля его деятельности. В итоге в городе не так уж редки случаи, когда паркинги превращаются в многофункциональные комплексы, на бумаге не меняя своего основного назначения.
Баров не касается
Как рассказал "ДП" председатель бюджетно–финансового комитета Законодательного собрания Санкт–Петербурга Денис Четырбок, главная задача разрабатываемого законопроекта — обезопасить жильцов многоквартирных домов (МКД) от проблемного соседства.
"Основная масса жалоб, поступающих от жителей, касается деятельности общепита, расположенного именно в МКД. Поэтому если заведения общепита будут открываться, например, в торговых центрах, то есть в нежилых зонах, соответственно и права жителей многоквартирных домов на тишину и покой они нарушать не будут", — пояснил он.
Четырбок также подчеркнул, что полномочий законодательно ограничить деятельность заведений в нежилых помещениях у региональных властей в настоящее время попросту нет. Руководитель "Клуба профессионалов алкогольного рынка" Максим Черниговский уверен, что крупному бизнесу не составит труда переехать в нежилые помещения. А вот авторским барам сделать это будет значительно сложнее и дороже.
Магазины–кафе просто сменят локации, а вот небольшие бары, не подпадающие под новые критерии ресторана, разработанные депутатами ЗакСа, будут вынуждены либо вложиться в дорогостоящее переоборудование, либо переехать в приспособленное помещение, либо закрыться. Для многих это станет непосильной финансовой нагрузкой.
Как рассказали "ДП" участники рынка, владельцы некоторых баров, расположенных в жилых домах, уже рассматривают варианты аренды соседних помещений, чтобы за их счёт расширить площадь своего заведения до подходящей под закон. Но понятно, что такая возможность есть не у всех — кому–то не хватает денег, а у кого–то рядом просто нет подходящего, да ещё и пустующего помещения. Не стоит забывать, что одна из ключевых проблем — в том, что "наливайки" и некоторые торговые точки зачастую одновременно регистрируются и как магазин, и как заведение общепита. Это даёт им возможность фактически круглосуточно торговать пивом "навынос". А при наличии лицензии — и более крепкими напитками.
По мнению Максима Черниговского, если существующие нормы лицензирования продажи алкогольной продукции не соответствуют реалиям Петербурга, депутаты ЗакСа должны были бы инициировать процесс корректировки правил на федеральном уровне. А не разрабатывать региональные критерии, которые больно ударят по тысяче законопослушных операторов малого бизнеса в Петербурге.
Придётся поработать
Первое чтение законопроекта должно пройти в ЗакСе уже 30 апреля. Второе и третье предварительно запланированы на середину мая. В ходе предварительного обсуждения документа от горожан и предпринимателей поступило около 190 разнообразных отзывов и предложений. Спикер Александр Бельский написал по этому поводу в своём telegram–канале, что "очевидно, ЗакС ждёт большая работа над корректировкой законопроекта ко второму чтению". Он пояснил, что по–прежнему имеют место полярные позиции в обществе и нужно найти точку равновесия между интересами добросовестного бизнеса, который формирует образ гастрономического Петербурга, и позицией жителей многоквартирных домов, которые просят тишины.
“
Если заведения, которые в народе прозвали "наливайками", вместо жилых домов будут открываться в паркингах и ТЦ, это отчасти решит проблему шума и нарушений общественного порядка, на которые жалуются жители. Всё–таки ТЦ чаще расположены обособленно, в отдалении от жилых домов. А значит, их посетители не будут тревожить покой горожан по ночам. Но и исключать, что выпившая компания пойдёт куда–нибудь гулять и остановится у кого–нибудь под окнами, тоже нельзя. Тут уже всё зависит от полиции. Но вне зависимости от того, в каком здании — жилом или нежилом — располагается "наливайка", она незаконна. Если заведение работает днём как магазин, а после 22:00, прикрываясь лицензией на общепит, продолжает продавать алкоголь, это противоречит законодательству. Федеральным законом одновременное осуществление торговли алкоголем и организация общественного питания с реализацией алкоголя в одном помещении уже запрещены. К сожалению, находятся пути для обхода этого запрета. И в нашем законопроекте мы вносим уточняющие положения, которые должны закрыть лазейки, используемые недобросовестными предпринимателями. Но эти требования коснутся только заведений в жилых домах. Практика покажет, насколько это будет эффективным.
Ирина Иванова
председатель комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству Законодательного собрания Санкт–Петербурга
“
По коммерческим помещениям в паркингах: предложение есть, но не массовое. В основном это уже переведённые под торговлю объекты в жилых районах. Девелоперы берутся за такие проекты, только если паркинг в удачном месте, — перевод сложный, но выгоднее, чем покупать стрит–ретейл. Спрос высокий: первые этажи занимают быстро (вторые могут простаивать). Основные арендаторы — продуктовые магазины с сопутствующими товарами, "наливайки", пекарни, аптеки, зоомагазины. Бизнесу нравятся открытые планировки без лишних перегородок. Важный нюанс: сейчас Росреестр редко одобряет перевод паркингов в торговлю, так что новых таких объектов почти не появляется.
Александр Карпов
руководитель Rusland SP Retail
