Повышение кадастровой стоимости жилья в Петербурге в 1,87 раза приведёт к сопоставимому увеличению выплат по НДФЛ и имущественному налогу. Больше платить станут новые собственники.
Как следует из отчёта СПб ГБУ "Кадастровая оценка", совокупная кадастровая стоимость 2,6 млн объектов жилой недвижимости в Петербурге переоценена с 13,8 млрд до 25,6 млрд рублей, или на 87%. Она применяется для расчёта налогооблагаемой базы: при продаже жилья, которое находится в собственности менее 5 лет, с разницы между ценой покупки и продажи необходимо заплатить НДФЛ в размере 13%. Кроме того, именно от кадастровой стоимости граждане платят налог на имущество.
Петербург был вынужден провести переоценку кадастровой стоимости, так как этого от всех регионов потребовало федеральное правительство. В последний раз столь массово она проводилась в 2018 году. Новые параметры будут учитываться налоговой службой уже с 1 января 2024 года (сами налоги надо будет платить в 2025–м). В дальнейшем переоценка будет проводиться не реже одного раза каждые 2 года. Скептики утверждают, что на повышение в 1,87 раза мог повлиять и период бурного строительства: с 2018 года, по оценкам "ДП", в городе появилось порядка 350 тыс. новых квартир.
При проведении текущей оценки все городские квартиры были сегментированы в три класса: типовое жильё, современное и повышенного качества. Медианное значение полученной кадастровой и рыночной стоимости по типовому, например, отличается не в пользу последней: 272,6 тыс. рублей против 244,4 тыс. за 1 м2.
Купить и ждать
НДФЛ платится при продаже недвижимости, если собственник владел ею менее 5 лет. Точных данных о том, сколько таких сделок совершается в Петербурге, нет.
По данным Росреестра, за 10 месяцев на вторичном рынке было зарегистрировано 95,4 тыс. договоров купли–продажи (мены). Ведомство оперирует данными о регистрации права — если объект приобретают супруги, в таком случае регистрируются две единицы права. Если предположить, что средняя площадь квартиры в городе равна 55 м2, то общий оборот рынка составляет 1,38 трлн рублей из расчёта средних цен за 2022 год.
Опрошенные "ДП" эксперты рынка недвижимости разошлись в оценках доли сделок с квартирами, находящимися во владении менее 5 лет: диапазон составил от 20 до 70%. В страховых компаниях, которые страхуют риски утраты прав собственности (так называемое титульное страхование) и могут дать максимально приближенную к реальности оценку, называют более высокие показатели. Так, в "Ренессанс страховании" по Петербургу обозначили долю 88%. Директор филиала "Росгосстраха" Кирилл Павлов отмечает, что среди договоров страхования титула доля жилья с владением до 5 лет составляет 80–90%.
Банки, напротив, видят резкое охлаждение спроса на вторичном рынке в противовес первичному. Начальник управления "Росбанк Дом" в Северо–Западном федеральном округе Ирина Илясова отмечает существенное снижение доли сделок данного характера на вторичном рынке жилья в Петербурге за последние 2–3 года, с 30% до менее чем 5% от общего количества.
Расплата неизбежна
Если взять за средний показатель 50% рынка, то оборот данного сегмента жилья в городе может достигать 689 млрд рублей, или 47,7 тыс. квартир. За текущий год средняя цена 1 м2 выросла на 24%. При сохранении динамики в будущем именно этот прирост и будет подпадать под обязательную уплату НДФЛ. Следовательно, бюджет Петербурга может рассчитывать на дополнительные поступления не менее чем 20 млрд рублей (из расчёта разницы между ценой покупки и продажи и налогооблагаемой базы в 172 млрд).
При этом повышение кадастровой стоимости в 1,87 раза делает практически невозможным техническое занижение налогов: по факту она максимально приблизилась к рыночной. И государство будет начислять налог на доход исходя из наибольшего показателя.
НДФЛ приходится платить, когда, например, в инвестиционных целях квартира куплена на этапе строительства и затем, после получения ключей, собственник на фоне роста цен решает её продать с выгодой для себя. С разницы между ценой покупки и продажи и возникает налог 13%. Если жильё приобретено условно за 3,5 млн рублей, а продано за 5 млн, налогооблагаемая база составит 1,5 млн, а размер НДФЛ — 195 тыс. По сути 5–летний мораторий введён для сдерживания спекулятивных сделок.
Но существуют и ухищрения на рынке, которые государство и попыталось нивелировать повышением кадастровой стоимости. В этом же примере собственник, чтобы избежать уплаты налога, может указать в договоре заниженную стоимость. Допустим, сегодня его квартира по кадастру оценена в 3,5 млн рублей. Продавая жильё сейчас, до повышения кадастровой стоимости, НДФЛ составит ноль рублей. С 1 января кадастровая, предположим, оказалась повышена до 7 млн. И тогда НДФЛ будет рассчитан исходя из кадастровой стоимости с учётом применения коэффициента 0,7 (согласно п. 2 ст. 214.10 Налогового кодекса РФ), то есть 4,9 млн минус 3,5 млн. Таким образом, налогооблагаемая база составит 1,4 млн, а сумма налога — 182 тыс. рублей. Столь существенные суммы к уплате, вероятно, отрицательно скажутся на динамике рынка вторичной недвижимости.
