Сложно в это поверить, но понятие "обманутый дольщик" начинает уходить в прошлое. Петербургские власти обещают полностью ликвидировать долгострои к концу года, областные — в 2025–м.
За 7 месяцев 2023 года в петербургской агломерации введено в эксплуатацию 15 проблемных домов: два в городе и 13 в Ленинградской области, сообщили "ДП" в администрациях регионов. При этом в Петербурге долгостроев совсем не останется уже в декабре, обещают в Смольном.
На этом — всё
В Северной столице с начала года ввели в эксплуатацию проблемные ЖК "Парнас" (третий, последний корпус) и ЖК "На Заречной". "Обманутые дольщики — серьёзная проблема, — рассказывает директор СПб ГБУ “Управление строительными проектами” Андрей Алфёров. — Однако губернатор поставил нам задачу завершить все долгострои до конца года, и мы сделаем это".
По его словам, если в 2019 году в городе было около 1 млн "просроченных" квадратных метров, то сегодня в едином реестре проблемных объектов (ЕРПО) Минстроя осталось три петербургских проекта — два корпуса жилого комплекса "Ломоносов" и многоэтажный паркинг.
Завершением строительства "Ломоносова" занимается специализированный застройщик "Капитан" (ГК "Лидер Групп"). Взамен Смольный предоставил компании в аренду два участка земли в Красносельском и Красногвардейском районах для строительства новых домов. По словам Андрея Алфёрова, третий (предпоследний) корпус "Ломоносова" будет сдан буквально на днях: Госстройнадзор уже проводит итоговую проверку. "Активно достраивается и четвёртый. По плану дом будет введён в эксплуатацию в декабре. На этом всё — в ЕРПО петербургских жилых объектов не останется".
В Ленинградской области на "закрытие" проблемы обманутых дольщиков потребуется куда больше времени — ещё около 2 лет. Но и масштаб бедствия там серьёзнее: регион традиционно входил в группу лидеров по числу обманутых дольщиков. По данным областного комитета по строительству, с начала года восстановлены права около 4300 дольщиков из 20 проблемных объектов. Тем не менее в регионе остаётся 83 долгостроя.
В чистом поле
С начала 1990–х и до середины 2019 года практически любая новостройка была зоной риска. Квартиру купить было несложно, а вот её получение, да ещё и вовремя, становилось проблемой. Евгений Барановский, который долгое время отвечал за проблемы обманутых дольщиков в городском комитете по строительству, а сейчас работает заместителем председателя правительства Ленинградской области по строительству и ЖКХ, вспоминает, что к нему приходили граждане, которые купили квартиру в отделе продаж у метро, а на следующий день не увидели ни отдела продаж, ни стройплощадки.
Девелоперы действительно начинали продавать квартиры не то что на стадии котлована, а ещё в чистом поле, только поставив забор. При этом порой ни разрешения на строительство, ни даже документов на землю у них не было. Всё оформлялось уже потом, в процессе строительства.
Известны случаи, когда квартира продавалась 2–3 раза, а то и пять. Также жильё можно было купить у подрядчиков строительства, они получали их по бартеру за выполненные работы, что тоже вызывало много путаницы и злоупотреблений.
При этом дольщик не был никак защищён. У него лишь был предварительный договор купли–продажи, доказать что–то по которому было тяжело. Это компенсировалось относительно низкими ценами. Так, по данным БН.ру, в июле 2005 года стоимость "квадрата" на первичном рынке составляла 27,9 тыс. рублей — почти на порядок меньше, чем сейчас.
Таким рынок был до 2005 года, когда вступил в силу 214–ФЗ "Об участии в долевом строительстве…". У закона был достаточно длительный переходный период — 2 года, когда девелоперы должны были легализовать свои объекты, то есть получить все необходимые документы, в том числе разрешение на строительство. Кто–то успел это сделать, кто–то нет.
Не рассчитали силы
Но даже ужесточение закона не спасло. Каждый раз в кризис рынок покидали крупные застройщики, оставляя вместо домов каркасы. Так, после кризиса 2008 года ушли в небытие "Строймонтаж" (совладелец сейчас в Испании) и "М–Индустрия". Серьёзно "завис" один из лидеров — компания "ЛЭК", которая потом в течение 10 лет достраивала свои дома "Лондон парк" и "Граф Орлов".
Последний пик громкого падения стройкомпаний пришёлся на 2016–2019 годы. В числе рухнувших — "Ленспецстрой", "Норманн", "УНИСТО Петросталь", Navis Development Group, "Город".
Как говорят участники рынка, основная причина падения большинства застройщиков — головокружение от успехов. Компании оказались не в силах рассчитать свои силы и либо приобретали неудачные участки (так было с Navis Development Group и "Норманном"), либо вкладывали деньги в строительство собственных заводов и промахивались с их экономикой ("УНИСТО Петросталь"). Встречались откровенные пирамиды, когда деньги от продажи новых объектов шли на достройку старых ("Петрострой").
Не обходилось и без корпоративных конфликтов. Компания "О2 девелопмент" в 2013–2014 годах начала строительство двух объектов (ЖК "Силы природы" в Мурино и ЖК "Моя стихия" в Парголово). Но вдруг начался конфликт владельцев О2 с одним из внешних партнёров, который вышел в публичное поле и превратился в полноценную информационную войну. Скандал вызвал панику среди дольщиков, которые потребовали возврата средств за квартиры. Процесс быстро приобрёл лавинообразный характер. В итоге стройки встали. Но не окончательно.
Оба жилых комплекса О2 были переименованы и прошли процедуру перепроектирования. Например, строительство ЖК "Парнас" (ранее ЖК "Моя стихия") было разбито по корпусам. Разрешение на ввод третьего (и последнего) получено в июне 2023 года. Близка к завершению и долгая история ЖК "Ромашки" в Мурино (ранее ЖК "Силы природы"). В июне "O2 Групп" получила разрешение Госстройнадзора Ленинградской области на ввод в эксплуатацию третьего из четырёх корпусов.
"Уже понятна и схема достройки последнего, — утверждают в компании. — В июне банк “Дом.РФ” согласовал проектное финансирование и подписал кредитный договор на 2 млрд рублей на продолжение работ. Корпус планируется ввести в эксплуатацию до конца 2024 года".
