За год спрос на встроенные помещения в Петербурге упал на треть, при этом часть купленных площадей пустует, особенно в новых районах массовой застройки.
В более выгодном положении оказались проекты в обустроенных районах города — там спрос снизился лишь на 5–10% в зависимости от проекта. Востребованы объекты, понятные с точки зрения проходимости и формата площади — в составе крупных новостроек под продуктовые магазины, аптеки, алкомаркеты, строительно–ремонтные и хозяйственно–бытовые магазины, зоотовары.
"Жители привыкают, что всё необходимое находится рядом: небольшой магазин, в котором можно купить основной набор продуктов, кафе, где можно приятно провести время, пекарня, пункт выдачи", — говорит Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике группы "Аквилон".
Предложение в среднем по городу выросло примерно на четверть. По данным KNRU, с марта 2022–го по январь 2023 года наибольший рост предложения аренды торговых помещений был отмечен во Фрунзенском районе (+31%). В Василеостровском предложение увеличилось на 29 объектов, или на 20,3%. При этом в Выборгском и Красногвардейском районах оно снизилось.
Жертвы стандартизации
Рост вакансии обусловлен комбинацией факторов. "В прошлом году было введено много новых домов и на рынок вышли помещения, купленные дорого и, следовательно, выставленные с дорогой арендой. Плюс к этому добавилась некоторая вакансия в результате ухода части арендаторов по макроэкономическим и политическим мотивам, а также снижение покупательной способности", — рассказывает Алексей Лазутин, руководитель отдела продаж и корпоративных услуг IPG.Estate.
“
"К ключевым причинам можно отнести как общую геополитическую и макроэкономическую нестабильность, так и возросший уровень вакантности сегмента street retail, более длительный срок экспозиции, влияющий на прогнозную окупаемость для инвесторов", — перечисляет Ольга Рянкель, руководитель дирекции аналитики и ценообразования компании e. Development. По её оценке, спрос на коммерческие помещения в строящихся домах за год снизился на 30–40%.
Сроки экспозиции коммерческих площадей в части локаций растут из–за затоваривания однотипным предложением. "Это происходит в связи с тем, что на этапе проектирования не всегда прорабатывается концепция наполнения стрит–ретейла в ЖК, а вместо этого создаются универсальные помещения без учёта специфики запросов потенциальных арендаторов, без учёта текущего и будущего спроса и т. д.", — считает Наталья Киреева, старший аналитик NF Group в Санкт–Петербурге.
Учесть запросы
Впрочем, последние годы девелоперы стали уделять больше внимания повышению ликвидности лотов. "Средняя площадь предложения коммерции к началу 2023 года снизилась в новых проектах в среднем до 90–100 м2. Застройщики стали делать панорамные окна, универсальные планировки с минимальным объёмом несущих конструкций, предусматривать зоны погрузки–разгрузки, отсутствие барьеров доступа и минимизацию ограничений видимости, проектирование “под назначение”", — рассказывает Ольга Рянкель.
"Наиболее востребованы помещения площадью от 50 до 100 м2. Они могут быть расположены как в небольших объектах, в районах со сложившейся инфраструктурой, так и в крупных проектах комплексной застройки, в активно развивающихся локациях", — рассказывает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест".
По его словам, среди арендаторов появились офисы банков, детские развивающие центры, стоматологии. Крупный формат остаётся востребован только торговыми сетями, которые продолжают активно осваивать новые микрорайоны. Размер магазинов у дома составляет не более 100–200 м2. Сети типа "Пятёрочки", "Магнита", "Дикси", "Верного" арендуют около 300–400 "квадратов". Под супермаркеты сохраняются запросы на 1–2 тыс. м2. Другие важные характеристики: высокие потолки, от 3 метров, желательно два отдельных выхода, достаточная мощность подключённых инженерных сетей, которые выдержат работу вытяжки, кондиционеров и другого оборудования.
Себе дешевле
По словам владельца компании KNRU Дмитрия Рыбачека, в целом с марта прошлого года арендные ставки в районах Санкт–Петербурга снизились почти на 7%. "Сейчас снять торговое помещение в среднем можно без малого за 200 тыс. рублей в месяц. Самыми дорогими районами остаются Центральный и Петроградский, а самыми дешёвыми сейчас являются Красносельский и Курортный", — рассказал он. Изменилась и структура спроса. "Больше покупателей, около 60%, приобретают помещения для себя или под конкретную функцию, зная оператора, который туда “сядет”", — говорит Андрей Кириллов, представитель "Мегалит — Охта Групп". При этом, по его словам, помещения внутри квартала на 20–25% дешевле, чем те, что находятся в торговых коридорах.
“
Во многом успешность сдачи объекта помимо локации зависит от архитектурно–планировочного решения. Так, Шушары, где вакансия возросла, застраивались в основном одним застройщиком, который не уделял должного внимания планировкам коммерческих площадей. Также в этой локации объём торговых площадей превышает необходимый для существующего количества жителей с учётом покупательной способности для данной целевой аудитории. К примеру, в Мурино и Кудрово с балансом и планировочными решениями ситуация значительно лучше. Там дефицит объектов и практически нет вакансии.
Мария Парфененко
генеральный директор инвестиционно–управляющей компании Steit
“
Сейчас покупатели ищут помещения в высокой степени строительной готовности. Инвесторы не готовы платить деньги и ждать несколько лет. Они хотят приобрести помещение и как можно скорее начать получать прибыль, так как горизонты планирования существенно сократились. Сегодня наибольшим спросом пользуются помещения площадью 50–80 м2. От больших площадей коммерция постепенно уходит. В частности, супермаркеты, которые ранее рассматривали помещения от 1000–1500 м2, сейчас готовы арендовать лоты площадью 350–500 м2 под компактные форматы магазинов.
Егор Фёдоров
коммерческий директор GloraX
