Некоторые знаковые торговые коридоры Петербурга утрачивают статус премиальных локаций. Вакансия на них стремительно увеличивается.
Старо–Невский (отрезок Невского проспекта между площадью Восстания и Александро–Невской лаврой) в этом смысле выглядит одним из наиболее показательных примеров.
Основатель ИСК Inreit, сети отелей Port Comfort и УК Keyport Кирилл Кудинов отмечает, что по итогам первого полугодия вакантность там достигла 15%. Тогда как на основной части главной улицы города она остаётся на уровне около 2%.
Постепенно меняется и состав арендаторов. Если раньше это были витринные крупные магазины и флагманские точки, то сейчас чаще всего там появляются FMCG–ретейлеры, пекарни и другие бренды повседневного спроса.
Уже не фешен
Директор федеральной компании "Этажи" в Санкт–Петербурге Юрий Изосимов подтверждает, что на Старо–Невском структура арендаторов становится более смешанной. Исторически это была "бутиковая" часть Невского. Но после ухода части международных брендов эта специализация размывается.
“
"Сейчас на первый план выходят арендаторы, которые умеют быстро конвертировать поток в выручку: продуктовые магазины у дома, пекарни, кондитерские, кофейни, магазины подарков, локальные дизайнерские марки, beauty– и сервисные форматы", — говорит Юрий Изосимов.
Всего год–два назад собственники помещений относились к таким арендаторам с долей скептицизма. Но теперь они стали более лояльны, и такие форматы активнее заходят в эти локации.
Директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова уточняет, что за последнее время на Старо–Невском проспекте было замечено сразу несколько нестандартных для этого коридора открытий: магазин "Улыбка радуги", турагентство Anex и магазин товаров для творчества "Музейная живопись".
После ухода с российского рынка ряда иностранных брендов в стрит–ретейле Петербурга было зафиксировано несколько случаев приостановки работы модных бутиков с сохранением за ними прежних помещений.
“
"В 3/7 случаев на замену пришли российские ретейлеры того же профиля. Другие локации заняли премиальные магазины товаров для дома и посуды — "Дом фарфора" и Annette. На месте Comme des Garçons открылась пекарня "Гарсон". Закрытие иностранных монобрендовых бутиков повлияло на состав арендаторов на Старо–Невском проспекте, где количество магазинов фешен–профиля сократилось на 11% с начала 2022 года (47 против 53), а среди новых профилей в 2024–2025–м появились сувенирные лавки, компьютерный клуб, салон красоты, турагентство, винотека", — рассказывает Юлия Кузнецова.
При этом в других локациях модные магазины продолжают чувствовать себя вполне уверенно. К примеру, на Большом проспекте Петроградской стороны доля фешен составляет около 35% при вакантности всего лишь 3%.
Смена профиля арендаторов проявляется и в других знаковых локациях. В 2026 году на улице Рубинштейна открылся первый супермаркет "Дикси", заняв место ресторана "Ма", проработавшего там более 5 лет.
Чем больше, тем сложнее
Ещё один заметный тренд — проблемы с поиском арендаторов на большеформатные помещения.
По мнению Кирилла Кудинова, они становятся наиболее сложным продуктом стрит–ретейла. Маленькое помещение можно занять кофейней, аптекой, салоном, пекарней или небольшим магазином. А вот большие площади подходят куда более узкому кругу интересантов.
Поэтому появление FMCG в бывших премиальных точках — это рыночный сигнал. Собственники помещений выбирают не статус вывески, а устойчивость денежного потока, делают ставку на более утилитарный и оттого регулярный спрос.
“
"У каждой торговой улицы есть периоды охлаждения и развития. Рынок живой и время от времени трансформируется. При этом важно учитывать, что не все свободные помещения свидетельствуют о снижении интереса к локации", — оценивает текущую ситуацию директор департамента торговой недвижимости NF Group в Санкт–Петербурге Анна Лапченко.
Например, крупное помещение бывшего магазина "Л’Этуаль" по адресу: Невский проспект, 146, даже не выводилось на рынок. При появлении предложения по данному объекту он сможет найти своего арендатора.
Анна Лапченко добавляет, что в стрит–ретейле наиболее востребованными традиционно остаются помещения площадью 50–100 м2 — такой формат подходит широкому кругу арендаторов и позволяет эффективнее управлять экономикой торговой точки.
Помещения площадью 500–800 м2 имеют более ограниченный пул потенциальных пользователей. Крупные площади чаще всего имеют ряд ограничений и требуют существенных инвестиций в отделку и адаптацию под конкретный формат бизнеса. Это характерная особенность рынка, которая сохраняется независимо от конкретной локации.
Всё вернётся
Кирилл Кудинов считает, что со временем премиальные бренды вернутся в освобождённые ими сейчас помещения.
“
"Старо–Невский не потеряет статус качественной торговой улицы. Но рассчитывать, что восстановится ситуация условного 2019 года, не стоит. С 2022 года цены стали выше, потребитель — осторожнее, увеличилась налоговая и операционная нагрузка. В результате компания уже не открывает магазин просто потому, что появилась возможность выйти на Невский", — подчёркивает он.
Эксперт напоминает, что раньше существовало довольно жёсткое представление: здесь — luxury, здесь — fashion, здесь — рестораны, здесь — массмаркет. Эти границы постепенно стираются.
В будущем прижиться сможет не тот арендатор, который больше соответствует историческому статусу улицы, а тот, кто способен на это по своим финансовым показателям. Прежде адрес компенсировал слабую экономику бизнеса. Сегодня бизнес должен подтверждать экономику адреса.
Юрий Изосимов также считает, что рынок будет насыщаться арендаторами, которые настроены на удовлетворение повседневного и туристического спроса. Это будет снижать концентрацию отдельных категорий арендаторов в топовых локациях. Будет расти доля продуктовых магазинов малого и среднего формата, пекарен, кондитерских, кофеен, готовой еды, сувенирной торговли, локальных брендов, beauty–сервисов, медицинских и бытовых сервисов. Возможно, будет появляться больше гибридных и мультибрендовых форматов.
