В июле 2026 года зарегистрированные продажи квартир и апартаментов в новостройках Петербурга и Ленинградской области выросли на 11% к июню по числу лотов, следует из данных Dataflat. Однако восстановление рынка оказалось неравномерным: в Петербурге количество сделок увеличилось лишь на 4%, тогда как в Ленобласти — сразу на 22%. Участники рынка связывают разрыв прежде всего с более доступным бюджетом покупки в области и большей зависимостью этого рынка от семейной ипотеки.
Оценка выручки девелоперов по Петербургской агломерации в июле увеличилась на 9%. Одновременно доля ипотечных сделок поднялась до 61%. При этом ценовая динамика оставалась сдержанной: в Петербурге средние показатели практически не изменились, а в Ленинградской области средняя стоимость реализованного лота снизилась на 2%.
Июнь завысил базу
Положительная статистика регистраций, впрочем, не означает, что рост одинаково ощущают все участники рынка. Данные отдельных площадок показывают более сложную картину: июнь для части компаний оказался аномально активным.
"Предварительно продажи в июле снизились относительно июня на 32%, но выросли на 10% по сравнению с маем. При этом июнь был аномально сильным месяцем, поэтому сравнение только с ним несколько искажает общую картину. Данные пока требуют дополнительной очистки, поэтому точную динамику год к году корректнее будет оценивать позднее. Но если вынести аномальный июнь за скобки, рост на 10% к маю можно считать хорошим результатом: спрос не провалился и постепенно стабилизируется", — отмечает бизнес-партнёр TrendAgent Санкт-Петербург Вера Голубева.
На регистрационную статистику дополнительно влияет увеличившийся срок прохождения сделки. В результате часть покупателей, которые фактически пришли в отделы продаж в июле, в Росреестре появляется уже в августовских данных.
"Если смотреть по зарегистрированным в июле ДДУ, мы прошли месяц немного ниже ожидаемых планов. Но надо иметь в виду заметно увеличившийся сейчас срок сделки: значительная часть клиентов, которые пришли к нам в июле, уже вышла на сделки в августе. Поэтому по фактическому спросу и работе отдела продаж мы в итоге июльский план выполняем. В августе-сентябре ожидаем дальнейшего увеличения спроса", — поясняет генеральный директор STAVNI Александр Свинолобов.
Таким образом, июль фиксирует скорее постепенную стабилизацию рынка после сильного июня, чем начало нового устойчивого цикла роста. Наиболее заметно эта стабилизация проявляется в Ленинградской области.
Покупатель уходит за КАД
В Ленобласти количество зарегистрированных сделок за месяц выросло на 22%, при этом доля ипотеки достигла 68%. В Петербурге рост составил только 4%, а доля кредитных покупок осталась стабильной. По мнению участников рынка, такое расхождение имеет не только ценовую, но и структурную природу. В последние годы девелоперы заметно увеличивали объёмы нового строительства в Ленобласти, где больше доступных земельных участков и ниже входной бюджет для покупателя.
Генеральный директор агентства недвижимости "ПИА Недвижимость" Максим Ельцов связывает нынешнюю динамику в том числе с ростом предложения в области. По его оценке, федеральные и региональные застройщики, которым сложнее получить площадки и согласовать проекты в Петербурге, активнее выходили в Ленобласть. В результате область постепенно приближается к городу как по объёмам строительства, так и по количеству ДДУ.
При этом главным конкурентным преимуществом Ленобласти остаётся стоимость жилья. Более низкий бюджет сделки позволяет ей забирать значительную часть массового спроса, тогда как петербургский рынок постепенно смещается в более дорогие классы.
Похожую причину расхождения видит и Александр Свинолобов. По его мнению, более высокая динамика Ленобласти объясняется доступным бюджетом покупки и большей чувствительностью этого рынка к семейной ипотеке. В Петербурге, особенно в бизнес-классе, этот фактор выражен слабее.
Такое перераспределение спроса объясняет и июльскую ценовую статистику. На фоне роста продаж средняя стоимость реализованного лота в Ленобласти снизилась на 2%. То есть дополнительный объём рынка обеспечивают прежде всего более бюджетные сделки, а не повышение цен.
Ипотечный ресурс слабеет
Однако именно высокая зависимость Ленобласти от ипотеки становится одновременно и главным риском для дальнейшего роста. Чем выше доля льготного кредита в продажах, тем чувствительнее рынок к любому пересмотру параметров программ.
“
"Я думаю, что, как это ни печально, большинство таких трудностей и вызовов всё-таки у рынка ещё впереди, потому что от семейной ипотеки в любом случае нужно отвыкать, потому что она так или иначе будет сокращена, а даже при несильном сокращении это всё равно крепкий минус", — предупреждает Максим Ельцов.
По его оценке, рыночная ипотека пока остаётся слишком дорогой, чтобы полноценно заменить льготные кредиты. Рассрочки и субсидированные программы также имеют ограниченный потенциал и не способны бесконечно компенсировать сокращение платёжеспособного спроса.
Для девелоперов это означает необходимость всё точнее работать с ценой, квартирографией и финансовыми инструментами. Причём положение Петербурга и Ленобласти будет различаться: область сильнее зависит от доступности ежемесячного платежа, тогда как в городе ограниченное новое предложение способно поддерживать цены даже при относительно слабой динамике сделок.
Осень покажет реальный спрос
Августовская статистика станет для рынка более показательным месяцем: в неё попадёт часть сделок, начатых ещё в июле, одновременно уйдёт эффект высокой июньской базы.
В STAVNI ожидают увеличения покупательской активности в августе–сентябре в том числе за счёт традиционного осеннего оживления. В TrendAgent июльский результат рассматривают скорее как свидетельство стабилизации после сильного июня. Максим Ельцов допускает, что после летней коррекции рынок может вновь оживиться в сентябре, однако среднесрочный сценарий остаётся сложным из-за высокой зависимости новостроек от семейной ипотеки.
По мнению экспертов, в ближайшие месяцы Ленобласть может сохранить более высокие темпы продаж благодаря доступному бюджету покупки и значительному объёму массового предложения. Петербург, напротив, будет расти медленнее, но ограниченность нового предложения способна поддерживать цены.
“
В июле было продано 4,8 тыс. квартир. Можно сказать, что рынок вернулся к средним показателям 2026 года после июньского всплеска. Тогда на фоне ожидаемых изменений в условиях семейной ипотеки покупатели активизировались, и продажи достигли 5,9 тыс. квартир. Цены предложения продолжают расти: за январь-июль в Петербурге они увеличились на 11%, в пригородной зоне Ленобласти на 7%. На конец июля средняя цена в новостройках масс-маркета составила 312,1 тыс. руб./м2 в Петербурге и 181,1 тыс. руб./м2 в пригородной зоне Ленобласти. Ещё одна важная тенденция — структура нового предложения. За июль 2026 года рынок пополнился 124 тыс. м2 жилья — это почти в три раза меньше, чем в июле прошлого года. При этом практически весь объём нового предложения пришёлся на территории за КАД. Здесь сегодня сосредоточены крупные инфраструктурные проекты, при этом сохраняется более доступный уровень цен и есть транспортная связь с Петербургом. Говорить о снижении устойчивости спроса пока преждевременно. С учётом переноса сроков корректировки программы семейной ипотеки спрос как минимум сохранится на достигнутом уровне, в том числе благодаря поддержке семейной ипотекой. При этом для дальнейшего развития рынка будет важно усиливать альтернативные инструменты поддержки спроса.
Ольга Трошева
директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость"
“
Сейчас спросом на рынке по-прежнему управляет семейная ипотека. Перед изменением условий программы, которое ожидалось 1 июля, покупатели старались успеть реализовать свои планы — поэтому июнь стал одним из самых активных месяцев на рынке Петербурга. По объёму продаж он сопоставим с январем, а в LEGENDA результат даже превысил показатели начала года. Июль оказался немного менее активным, но его результат остаётся на уровне января и заметно выше показателей февраля–мая. Мы ожидаем, что в августе сохранится сопоставимый уровень продаж. В сентябре возможен дополнительный рост активности: часть покупателей будет стремиться реализовать сделку до изменения условий. Однако мы едва ли увидим повторение ажиотажного сценария предыдущих периодов — большая часть клиентов, которые планировали воспользоваться текущими возможностями, уже вышла на рынок. Дальнейшая динамика спроса будет зависеть от того, какими станут новые условия семейной ипотеки и появятся ли дополнительные стимулы для покупателей.
Ксения Садкова
директор по продажам LEGENDA
