Накопить на квартиру с гарантией: зачем нужен жилищный вклад

Жилищный вклад станет доступен россиянам с 1 января 2027 года. Соответствующий закон подписал президент РФ Владимир Путин. Новый инструмент поможет гражданам накопить на первоначальный взнос, целиком на квартиру или на строительство дома. В чём заключаются плюсы и минусы жилищного вклада, а также сможет ли он заменить ипотеку — в материале "ДП".

Что такое жилищный вклад и в чём его суть

Жилищный вклад, или, как его называют по-другому, договор жилищных сбережений, — это банковский вклад со специальными условиями, который помогает накопить на жильё. Деньги лежат в банке минимум 3 года, на них начисляются проценты, как на обычном вкладе.

Когда нужная сумма накопится, вкладчик сможет потратить её на покупку квартиры, строительство дома или первоначальный взнос по ипотеке. Если вкладчик подходит банку по платёжеспособности, тот же банк, где лежал вклад, может добавить недостающую сумму в виде кредита.

При этом направить накопленные средства можно и в другой банк (для первоначального взноса или для погашения имеющегося кредита).

Государство страхует такие вклады на сумму до 10 млн рублей. Открыть вклад можно будет не менее чем на 3 года с пополнением в любое время.

Договор можно расторгнуть досрочно без потери процентов, но не ранее чем через 1,5 года после его заключения. Также средства со всеми накопленными процентами можно будет получить, если вкладчик расторгает договор досрочно, но не ранее чем через год с даты его заключения, и направляет накопленные средства на улучшение жилищных условий, а также если банк отказывается выдать кредит по договору по истечении срока накопления. Таким образом, условия следующие:

• кто может открыть? Только физическое лицо;
• минимальный срок — не менее 3 лет;
• пополнение — в любое время без ограничений, вносить деньги могут и третьи лица (родственники);
• проценты — начисляются, капитализируются (прибавляются к сумме вклада);
• цель — накопления можно потратить только на улучшение жилищных условий: покупка квартиры, ИЖС, долевое строительство, первоначальный взнос по ипотеке или погашение уже имеющегося жилищного кредита;
• дадут ли ипотеку? Банк не обязан давать кредит, а предоставит его, только если вкладчик соответствует его условиям.

Что происходит с процентами при досрочном закрытии:

• прошёл 1 год и деньги идут на улучшение жилищных условий — проценты сохраняются;
• прошло 1,5 года и вкладчик передумал покупать жильё (забирает деньги и отказывается от квартиры) — проценты сохраняются;
• банк отказал в кредите по истечении срока — проценты сохраняются;
• забрать деньги раньше чем через 1,5 года — проценты сгорят;
• потратить деньги не на жильё — проценты сгорят.

Недостатки и риски

Доступ к деньгам на жилищном вкладе ограничен на годы, и средства не получится забрать без потерь при внезапных жизненных проблемах. При досрочном закрытии клиент может потерять все накопленные проценты, и банк вернёт только изначально вложенную сумму.

Если покупать квартиру вкладчик передумал, решив потратить деньги на что-то другое, почти весь накопленный процентный доход также потеряется. Проценты вернут по минимальной ставке. Сохранить проценты можно будет, только если забрать вклад не раньше чем через 1,5 года.

Жилищный вклад не гарантирует ипотеку. Банк будет оценивать доход и платёжеспособность заёмщика, его кредитную историю и долговую нагрузку. Ипотеку всё равно придётся брать по рыночным условиям, и её могут не дать.

Однако если ипотеку не одобрят, человек сможет забрать проценты и отказаться от покупки жилья.

Ещё один недостаток — за годы накопления квартиры могут сильно подорожать (быстрее, чем будет расти сумма). Если ставка по вкладу не обгоняет инфляцию и рост цен на недвижимость, деньги обесценятся. То есть жилищный вклад — это не альтернатива ипотеке, а лишь способ накопить на первоначальный взнос.

Благодаря ипотеке покупатель фиксирует цену квартиры и сразу может в ней жить, пока накопления вкладчика "съедает" инфляция. Более того, квартира, которую хотел вкладчик, скорее всего, давно будет продана.

Максимальный срок в законе не прописан, и механизма продления договора в документе нет. То есть покупателям жилья неизвестно, что будет, если от них потребуют выбрать жильё в определённый срок. Остаётся открытым вопрос, продлят ли вообще договор, если подходящей квартиры не нашлось к моменту закрытия (по цене или по параметрам).

Кроме того, пока закон не регулирует семейные и наследственные ситуации. Не прописано, что будет с вкладом при разводе, при смерти вкладчика или если деньги вносили родственники. Однако указано, что эти случаи будут решаться по общим нормам гражданского и семейного права.

Чем вклад лучше ипотеки

Если говорить о плюсах, жилищный вклад будет полезен, так как в течение трёх и более лет, пока счёт пополняется, банк видит платёжную дисциплину вкладчика. Это может стать основанием для более лояльного решения по кредиту или для индивидуальных условий.

Если ипотека — это кредит, который нужно отдавать по графику, то накопление на жилищном вкладе происходит в удобном темпе. Человек сам решает, сколько и когда вносить.

Региональный опыт уже показал, что механизм рабочий. Похожая программа работает в Башкортостане с 2014 года. Там государство добавляет к каждому взносу премию из бюджета (в размере 30% от взноса), а по окончании срока накопления участник может получить ипотеку по льготной ставке.

В январе-ноябре 2025 года из бюджета Башкирии перечислили участникам программы жилстройсбережений премии в размере 54,3 млн рублей, писал РБК. На начало 2026 года в программе участвовали 1,8 тыс. человек, а общая сумма на их сберегательных счетах составляла 724,7 млн рублей.

Жители Краснодарского края участвуют в похожей программе "Накопительная ипотека". Открывают пополняемый вклад на срок около 5 лет и специальный счёт для зачисления социальных выплат. На него также поступает социальная выплата — 30% от суммы ежемесячного взноса, но не более 3 тыс. рублей в месяц.

Деньги не пропадут

Все деньги по жилищному вкладу (и тело, и проценты) вкладчики получат, даже если банк отзовёт лицензию и закроется. Обычные банковские вклады застрахованы государством на сумму до 1,4 млн рублей, а по ДЖС вернут до 10 млн рублей.

Причём если человек имеет несколько вкладов по договорам жилищных сбережений в одном банке, страховое возмещение выплачивается по каждому из этих вкладов пропорционально их размерам (но не более 10 млн в совокупности).

Как рассказали "ДП" в "Дом.РФ", сейчас на банковских вкладах у населения скопилось 66 трлн рублей, из которых 5,5 трлн отложено жителями Петербурга. По данным Агентства по страхованию вкладов, 49,8% депозитной массы сформированы накоплениями до 3 млн рублей.

Отметим, что льготная семейная ипотека перестанет действовать в 2030 году, когда начнутся первые выплаты по жилищным вкладам. Ранее говорилось о том, что власти ищут замену льготным программам.

Как и в 2024 году, когда законопроект только начинали разрабатывать, пока неизвестно, какие из действующих банков и по каким критериям будут допущены к оформлению жилищных депозитов. В позапрошлом году в программах субсидирования ипотеки из 324 российских банков участвовали 74 игрока, а для работы со счетами эскроу в долевом строительстве были допущены 57 кредитных организаций. Аналитики и тогда сомневались, что по ДЖС банки будут давать ставки выше, чем по краткосрочным вкладам.

Что думают о новом инструменте банкиры и застройщики — читайте в обзоре "Делового Петербурга" 8 июля.