00:0507 июля 2026
Места общего пользования в городских новостройках сильно изменились за последние годы
Площадь входных групп в петербургских проектах комфорт–класса за последние 5 лет выросла примерно на 10–15%, а в бизнес–классе и более дорогих сегментах — на 20–30%, подсчитали в TrendAgent Санкт–Петербург. Одновременно увеличивались высота потолков и площадь зон ожидания, усложнялось инженерное оснащение. В комфорт–классе благоустроенная светлая парадная стала обязательным условием конкуренции, а в бизнес– и премиальном сегментах лобби, клубные гостиные и сервисные помещения должны оправдывать разницу в цене.
Теперь перед застройщиками стоит более сложная задача, чем создание эффектного интерьера. Им необходимо понять, какие помещения действительно нужны жителям, сколько они будут стоить в эксплуатации и сохранится ли заявленное качество после заселения дома.
Как менялись МОП в Петербурге
Ещё в конце 2010–х годов места общего пользования (МОП) в массовых новостройках нередко проектировали после того, как были определены квартирография, лестнично–лифтовые узлы и инженерные системы. Покупателю продавали прежде всего квартиру, а подъезд оставался просто дополнением к ней.
Читайте также:
Цена среды: как при дорогих деньгах девелоперы решают вопрос с инфраструктурой
Андрей Кочетков: сейчас застройщики продают не квадратные метры, а среду обитания
Бизнес в дефиците: спрос на качественную жилую среду меняет рынок новостроек
Умная среда: как ИИ помогает застройщикам повышать качество жизни
Комьюнити объединяют: как застройщики улучшают концепцию комфортной среды
К 2025–2026 годам подход заметно изменился. В комфорт–классе привычными стали вход с уровня земли, сквозная парадная, колясочная, велопарковка, видеонаблюдение, светлый лифтовой холл и единая концепция отделки. В более дорогих проектах появились ресепшен, кофейные зоны, переговорные, домашние офисы и клубные гостиные.
В бизнес– и премиальном сегментах входные группы всё чаще проектируют по гостиничному принципу — как лобби с единым входом в дом. Пространство дополняют витражами, арт–объектами, зонами ожидания, детскими комнатами, фитнес–залами и помещениями для работы.
“
"За последние несколько лет покупатели стали гораздо внимательнее относиться к качеству среды за пределами квартиры. Если раньше места общего пользования воспринимались скорее как обязательная часть дома, то сегодня они становятся одним из факторов выбора проекта. Особенно это заметно в бизнес–классе, где покупатель оценивает жилой комплекс комплексно — от архитектуры и инженерии до сценариев повседневной жизни", — отмечает генеральный директор STAVNI Александр Свинолобов.
Не повод экономить
Застройщики пересматривают не только отделку, но и набор функций, доступных жителям за пределами квартиры. Причём за последние годы комфорт–класс позаимствовал у более дорогих проектов многие решения, такие как зоны ожидания, сквозные проходы через парадную, встроенные почтовые шкафы, колясочные и дизайнерская отделка.
Конечно, комфорт–класс не копирует решения премиальных домов. Большое лобби требует дополнительной площади, дорогой отделки, персонала и постоянных затрат на уборку и обслуживание. Для массового проекта небольшая, но удобная зона ожидания может оказаться полезнее просторного зала, который жители будут использовать лишь эпизодически.
“
"Одним из наиболее востребованных решений стали центральные входные группы. Ещё несколько лет назад такие пространства были характерны преимущественно для элитных жилых комплексов, однако сегодня они появляются и в проектах комфорт–класса. Как правило, это просторные лобби с зонами отдыха, кофе–пойнтами, местами для встреч", — рассказывает директор департамента развития проектов Setl Group Павел Мельников.
Одна большая парадная вместо нескольких малых
Когда в жилом комплексе появляются коворкинг, гостиная, переговорная или детская комната, застройщику приходится решать, следует ли размещать их в каждой секции. Повторение одинаковых помещений увеличивает площадь МОП, а затем и расходы на содержание.
Альтернативой становится одна центральная входная группа, доступная всем жителям комплекса. В ней можно разместить больше функций, не дублируя их в каждом корпусе. "Единая входная зона — это решение вопроса добавленных функций: делать ли некий повторяющийся набор или же меняющийся от одного МОП к другому. Есть третий вариант — делать центральную входную группу с максимальным набором фишек, инфраструктурных помещений, хорошим дизайном и доступностью для всех жителей, и это хорошее решение", — поясняет коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
По его словам, центральное пространство может не выполнять функцию обычной парадной. Жители проходят через него во двор, а затем направляются к своим секциям, где находятся лестницы, лифты и колясочные. Для застройщика такой формат позволяет сосредоточить средства в одном пространстве и повысить качество его отделки.
“
"Просторные лобби давно выполняют роль основных общественных пространств в жилых и коммерческих проектах. Люди проводят здесь время, работают, встречаются с соседями и друзьями, отдыхают, ждут такси. Поэтому входная группа становится неким хабом, откуда легко организовать доступ к коворкингам, лаундж–зонам, ресторанам, салонам красоты, кладовым, паркингу — иными словами, к объектам собственной инфраструктуры дома", — указывает основатель Bau City Development Кирилл Сиволобов.
В комфорт–классе удобная логистика означает отсутствие лишних ступеней и понятный путь от входа к лифту. В более дорогих проектах к этому добавляется требование приватности.
Сервис, которого не видно
В делюкс–недвижимости дорогое оформление лобби уже не считается достаточным признаком класса. Покупатель ожидает, что доставка, уборка, техническое обслуживание и работа персонала не будут мешать повседневной жизни.
“
"В новых проектах мы всё чаще видим разделение потоков для жителей и персонала. Покупатель делюкс–недвижимости ожидает, что ежедневные бытовые процессы будут организованы незаметно: доставка, работа эксплуатационных служб, перемещение персонала, вывоз отходов или техническое обслуживание не должны пересекаться с привычными маршрутами резидентов", — поясняет директор департамента элитной недвижимости NF Group в Петербурге Алия Ханбекова.
Для девелопера это усложняет проектирование. Отдельные маршруты требуют дополнительных коридоров, дверей, систем контроля доступа и инженерных узлов. После возведения каркаса исправить многие ошибки уже невозможно, поэтому схему обслуживания дома необходимо разрабатывать одновременно с архитектурной концепцией.
Цена вопроса
МОП не продаются как отдельные помещения, однако расходы на их строительство входят в экономику проекта. Застройщик оплачивает дополнительную площадь, отделку, инженерное оборудование и мебель, а затраты распределяются через стоимость квартир и коммерческих помещений. Соответственно, стоимость "квадрата" не сильно отличается от себестоимости остального дома, но может быть выше на 15–20% за счёт использования качественной и долговечной отделки. Для массмаркета сейчас она составляет 140–170 тыс. руб. / м2, для бизнес–класса — в районе 300–330 тыс., для премиума — от 450 тыс. и выше.
После сдачи дома расходы переходят к собственникам. Услуги управляющих компаний могут стоить около 30–40 руб. / м2 в месяц в комфорт–классе, 75–150 рублей в бизнес–классе и 125–250 рублей в премиальном сегменте. При этом если коворкинг пустует, а большая гостиная используется лишь как проходной зал, то жителям всё равно приходится оплачивать отопление, уборку, ремонт мебели и содержание инженерных систем. Поэтому застройщики постепенно переходят от соревнования по количеству дополнительных помещений к более строгому отбору действительно нужных функций.
“
МОП редко становятся единственной причиной покупки, однако могут повлиять на окончательный выбор между сопоставимыми проектами в одной локации и в близком бюджете. Покупатель воспринимает входную группу как показатель общего качества дома: удобная навигация, хорошее освещение, колясочные, места для ожидания, работы и хранения повышают ценность проекта. Особенно заметно это в бизнес–классе, где клиент оценивает весь путь от входа в жилой комплекс до квартиры. При этом декоративные решения должны иметь практическое назначение, а будущие расходы на содержание таких пространств — оставаться понятными для собственников.
Вера Голубева
бизнес–партнёр TrendAgent Санкт–Петербург
“
При проектировании МОП важно соблюдать баланс между выразительным интерьером, повседневным удобством жителей и будущей стоимостью эксплуатации. Большая площадь входной группы сама по себе не гарантирует качества: гораздо важнее правильно организовать маршруты к лифтам, предусмотреть колясочные, места хранения и зоны ожидания. Каждая дополнительная функция должна соответствовать аудитории конкретного проекта, поскольку она влияет на конструктивные и инженерные решения, себестоимость строительства и дальнейшее обслуживание дома. Поэтому приоритет получают долговечные материалы, ремонтопригодная отделка и пространства, которые останутся востребованными после заселения.
Артём Матяш
директор по развитию ГК "Расцветай"
