Цена среды: как при дорогих деньгах девелоперы решают вопрос с инфраструктурой

О том, почему качество проекта начинается с градостроительной концепции, зачем жилому кварталу собственное "третье место" и кто должен оплачивать содержание созданной среды после сдачи домов, "ДП" рассказал генеральный директор ГК "Ленстройтрест" Денис Заседателев.

Каким рынок новостроек подходит к завершению первого полугодия?

— Ситуация в отрасли остаётся тяжёлой, хотя на фоне многих других регионов Петербург выглядит устойчивее. У нас одновременно снижаются спрос и предложение: девелоперы ограничивают вывод новых объёмов, поэтому выраженного перепроизводства пока нет. В ряде других городов построено гораздо больше, чем рынок способен поглотить, и это уже создаёт серьёзные проблемы для экономики проектов.

В Ленинградской области положение сложнее, чем в Петербурге. Цены на жильё могут отличаться от городских почти в 2 раза, хотя себестоимость строительства настолько не различается. В области дешевле земля, несколько ниже социальная нагрузка, но основные затраты на стройку остаются сопоставимыми. Соответственно, запас прочности у проектов меньше.

В таких условиях нельзя запускать корпуса только ради сохранения объёмов. Необходимо оценивать реальный спрос в конкретной локации, темпы наполнения счетов эскроу и стоимость банковского финансирования.

Снижение покупательской активности меняет и характер конкуренции, сейчас, чтобы выиграть битву за покупателя, девелоперу приходится точнее объяснять, чем один жилой комплекс отличается от другого.

Как за последние годы изменился сам девелоперский продукт?

— При комплексном освоении территории главное решение принимается на уровне градостроительной концепции. Не с цвета фасада и не с набора оборудования на детской площадке начинается качество проекта.

Сначала необходимо понять, как расположены дома, как устроены пешеходные связи, где находятся общественные простран­ства, коммерче­ские помещения, парковки и основные точки притяжения.

Архитектура — следу­ющий уровень. Можно по­строить выразительный отдельный дом, но, если территория организована неправильно, полноценной среды не получится. И наоборот, сильная градостроительная структура позволяет кварталу развиваться по мере ввода новых очередей.

Этому мы во многом учились в "Яниле". Концепцию проекта разрабатывали голландские специалисты, которые делились с нами принципами организации среды. Теперь туда можно приехать и увидеть не визуализацию будущего квартала, а уже сложившуюся жизнь: как работают улицы, общественные зоны, коммерция и связи между отдельными частями территории.

Схожий подход применяем в "Окле". Для нас это "загород в городе": с одной стороны находится Новоорловский заказник, с другой — доступна город­ская инфраструктура. Человек остаётся в Петербурге, но получает тишину, которой обычно ждёт от загородного жилья. Мы изначально хотели сделать ­наиболее насыщенный и интересный продукт в этой локации.

При этом даже грамотно спроектированное пространство само по себе не начинает жить. Оно требует постоянной работы с будущими и уже заселившимися жителями.

Покупатель действительно готов учитывать качество среды или реша­ющим фактором всё равно остаётся цена?

— Такие вещи всегда было непросто продавать. Сейчас практически все участники рынка говорят о благоустройстве, сообществе и комфорте. Покупателю трудно понять, где за этими словами стоит работа­ющая система, а где — только рекламное обещание.

Сильную градостроительную концепцию сложнее продать, чем несколько легко перечисляемых опций. Её нельзя свести к одному рекламному сообщению — она становится понятна, когда человек приезжает в готовый квартал и видит, как там устроена повседневная жизнь. Социальная среда становится частью продукта, однако её сложнее представить покупателю в момент сделки, чем площадь квартиры, вид из окна или стоимость отделки.

Для нас важным показателем становятся повторные сделки и рекомендации. Сейчас доля повторных покупок составляет около 25 %, и считаем, что её можно увеличить до 35 %. Это означает, что человек оценивает не только квартиру в день приобретения, но и опыт жизни в уже построенном квартале.

Но чем больше девелопер вкладывает в общественную инфраструктуру, тем острее становится вопрос её дальнейшего содержания. Красивое пространство необходимо не только построить, но и защитить от постепенного износа...

— Моральную ответ­ственность за построенный квартал мы продолжаем нести и после окончания гарантийных обязательств. Однако здесь возникает спорная юридическая и экономическая ситуация. Например, территория "Янилы" занимает 42 га, из которых около 7 га приходится на центральную общественную зону. Она не относится ни к одному конкретному дому, поэтому её нельзя автоматически включить в состав общего имущества. Но территорию необходимо освещать, убирать, ремонтировать и обслуживать — расходы несём мы.

Сегодня пробуем иную модель. Сначала показываем жителям ценность общественного пространства, а затем предлагаем принять на общем собрании решение об аренде участ­ка через управля­ющую компанию (УК). Стоимость аренды соответствует земельному налогу, при этом у УК появляется источник средств на содержание территории.

Это в принципе долгая работа. Но наш опыт показывает, что жители готовы участвовать в расходах, когда осознают, за что именно платят. Нужно понимать, кто и на какие средства будет содержать парк, площадь или сложный игровой объект через 5–10 лет. В противном случае дорогое благоустройство постепенно начнёт разрушаться.

Какие проекты компания готовит к выводу на рынок?

— Ближайший крупный запуск планируется на Софийской улице. Мы долго занимались этой площадкой, подготовка была сложной. Рассчитываем выйти с проектом осенью. Это будет бизнес–класс с насыщенным продуктом. Поскольку на соседних участках работают другие девелоперы, требуется синхронизировать целый ряд общих решений.

Продолжаем работу над проектом на улице Ивана Фомина. Его запуск планируем на следующий год. Сложность заключается не столько в объёме социальной нагрузки, сколько в её реализации. Для выполнения обязательств по школе необходимо подготовить документацию по другой территории и синхронизировать несколько градостроительных процедур. Сроки здесь зависят не только от девелопера: наша задача — пройти рабочие процедуры и быть готовыми к рассмотрению. Кроме того, готовим к выводу в продажу ещё два дома в "Окле".

И всё же возвращаясь к началу нашего разговора. В условиях дорогого финансирования и снижения спроса не возникает соблазна упростить продукт — отказаться от части общественных пространств и решений, которые напрямую не увеличивают продаваемую площадь?

— Любой проект должен оставаться экономически устойчивым, поэтому девелопер постоянно ищет баланс между себестоимостью и качеством. Но нельзя экономить на том, ради чего человек в итоге выбирает квартал и остаётся им доволен после покупки.

Дом можно построить за несколько лет, а люди будут жить в нём десятилетиями. Поэтому для нас важно не просто ввести объект и передать ключи. Нужно создать среду, которая продолжит работать после новоселья: чтобы общественные пространства использовались, инфраструктура сохраняла качество, а жители чувствовали себя частью квартала. Краткосрочное упрощение может обернуться долгосрочной потерей доверия. В конечном счёте качество девелоперского проекта определяется не количеством заявленных опций, а тем, как он живёт через несколько лет после заселения.