Банк России снизил ключевую ставку до 15,5%. Формально — всего на 0,5 п. п. Однако для рынка недвижимости важен не масштаб шага, а сам факт движения вниз после длительного периода жёсткой денежно-кредитной политики.
Как отмечают участники рынка, снижение ключевой ставки на 0,5 п. п. стало позитивным, но во многом неожиданным сигналом.
Большинство игроков ожидали сохранения текущего уровня — прежде всего из-за традиционно консервативной позиции ЦБ и инфляционного давления в начале года, усилившегося на фоне повышения НДС и общей налоговой нагрузки.
На этом фоне решение о снижении выглядит важным психологическим маркером: регулятор демонстрирует готовность к постепенному смягчению политики, несмотря на сохраняющиеся инфляционные риски.
Сигнал на снижение
Дополнительный повод для осторожного оптимизма — обновлённый среднесрочный прогноз ЦБ. В нём на 2026 год заложен диапазон среднегодовой ставки 13,5-14,5%. Это означает, что к концу текущего года ключевая ставка может быть не просто около 13%, а ещё на 1-2 п. п. ниже нынешнего уровня. Если этот сценарий реализуется, рынок получит более ощутимый импульс.
Исполнительный директор классифайда по недвижимости Restate.ru Андрей Добрый подчёркивает:
“
"Снижение ключевой ставки до 15,5% — это, безусловно, хороший сигнал. При этом я бы не переоценивал эффект “здесь и сейчас”: настроение стало лишь чуть менее мрачным. Главное — траектория: если не произойдёт ни резкого ухудшения, ни окончания СВО, мы, вероятно, увидим дальнейшее постепенное снижение и уровень порядка 13% в конце года".
Небольшое снижение ключевой ставки — это позитивный сигнал для девелоперов и покупателей, убеждён и коммерческий директор "Брусники" в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Максим Зорин.
"Рыночные ипотечные программы также станут несколько доступнее, что поддержит спрос на новое жильё. Мы смотрим на динамику денежно-кредитной политики с осторожным оптимизмом и полагаем, что дальнейшее снижение ставки, вероятно, будет плавным и поэтапным. При этом смягчение денежно-кредитной политики — это очень важный драйвер для дальнейшего оживления рынка новостроек", — считает Зорин.
Директор по продажам LEGENDA Ксения Садкова отмечает, что рынок ожидал более существенного шага, однако даже текущее решение воспринимается позитивно.
“
"Безусловно, нам бы хотелось увидеть более существенное снижение. Шаг в 0,5 п. п. принципиально не меняет ставку по рыночной ипотеке, однако для потребителя важен системный сигнал со стороны регулятора. Сам факт снижения ставки — уже позитивная новость для рынка", — говорит она.
Коммерческий директор ГК "А101" Юрий Коган также считает, что влияние будет скорее стратегическим, чем немедленным:
“
"Текущее снижение на 0,5% не окажет существенного влияния на спрос на рынке — ни на спрос на ипотеку, ни на спрос на недвижимость в целом. Однако оно важно для перспективы: это позволяет застройщикам развивать иные помимо семейной ипотеки инструменты продаж. Также изменение фиксирует тренд на переток денежных средств с депозитов в “бетонные метры”, повышая инвестиционную привлекательность недвижимости. Считаем, это тренд в правильном направлении, и надеемся на развитие подобной динамики в ближайшей перспективе".
Хорошо, но 8% лучше
При этом ставка 15,5% остаётся крайне тяжёлой для экономики. Для капиталоёмких отраслей, промышленности и строительного сектора, столь длительное нахождение на высоком уровне — серьёзная нагрузка.
Поэтому текущее снижение скорее символическое, чем системное, хотя и задаёт направление движения.
Генеральный директор агентства "ПИА Недвижимость" Максим Ельцов полагает:
“
"В краткосрочной перспективе можно ожидать корректировки банковских стратегий. Поскольку большинство игроков не закладывали понижение ставки, теперь возможен пересмотр условий по депозитам и ипотеке. Существенного снижения ипотечных ставок ждать пока не стоит — минимальные предложения остаются на уровне около 17%. Однако рынок может получить более широкий выбор программ, а отдельные предложения могут опуститься чуть ниже текущих минимальных значений".
По его оценке, эффект в первую очередь проявится на вторичном рынке:
"Это способно поддержать спрос, прежде всего на вторичном рынке, который наиболее чувствителен к уровню рыночной ипотеки. Для застройщиков эффект будет более ограниченным: их продажи по-прежнему во многом зависят от программ семейной ипотеки. Позитив может проявиться лишь в снижении стоимости обслуживания проектного финансирования по кредитам, привязанным к ключевой ставке, но масштаб этого эффекта пока невелик".
С этим согласен Андрей Добрый: именно вторичный рынок быстрее всего отреагирует на смягчение политики.
“
"Первым результат почувствует вторичный рынок, тогда как новостройки с более высокими ценами будут реагировать с лагом — по мере реального удешевления ипотеки".
Региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев подчёркивает, что застройщики сохраняют осторожность:
"Сейчас застройщики занимают осторожную позицию при выводе нового предложения, тщательно рассчитывая финансовую модель, особенно в условиях высокой стоимости проектного финансирования и по-прежнему заградительных ставок рыночной ипотеки. По мере снижения ключевой ставки до 8-9% в 2027 году (согласно актуальному среднесрочному прогнозу) мы увидим увеличение девелоперской активности и активизацию спроса по рыночной ипотеке".
Директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге Илья Князев обращает внимание, что снижение всего на 0,5 п. п. не приведёт к быстрому перезапуску инвестиционной активности или резкому росту сделок.
"Финансирование по-прежнему остаётся дорогим, поэтому девелоперы сохраняют осторожность. Мы рассматриваем текущий шаг как подтверждение долгосрочного тренда: ставка, по ожиданиям рынка, будет снижаться постепенно и в течение длительного периода", — констатирует он.
В базовом сценарии рынок недвижимости будет постепенно адаптироваться к более мягкой политике. Вторичный сегмент оживится быстрее, первичный — с временным лагом.
Девелоперы при этом будут сохранять осторожность, внимательно отслеживая динамику инфляции и дальнейшие решения регулятора.
