Власти на самом высоком уровне возвращаются к идее, которую рынок обсуждал весь 2025 год: сделать ставку по "Семейной ипотеке" ниже для многодетных и выше — для семей с одним ребёнком.
По итогам вчерашнего заседания Госсовета президент РФ Владимир Путин поручил правительству совместно с регионами, Банком России и госкорпорацией "Дом.РФ" до 1 июня 2026 года подготовить предложения по дифференцированным ставкам "Семейной ипотеки» в зависимости от числа детей. В том же пакете поручений — идеи по приоритетному улучшению жилищных условий семей с детьми до 7 лет, развитию льготной аренды для семей без собственного жилья и механизму перехода между госпрограммами по мере появления детей.
Если федеральная задача — "дотянуть" поддержку до тех, кому она нужнее всего, то региональный вопрос для Петербурга звучит иначе: не сузит ли новая конструкция аудиторию настолько, что рынок потеряет значимую часть спроса и будет вынужден компенсировать это рассрочками и скидками?
Петербург уже показал чувствительность к "ипотечным новостям"
Рынок Петербурга реагирует на изменения условий быстро — иногда ещё на уровне ожиданий. Характерный пример — июль 2025 года: на фоне новостей об изменении параметров семейной ипотеки и снижения ключевой ставки продажи по ДДУ в Петербурге выросли на 26% (до 2,8 тыс. сделок), в Ленобласти — на 16% (до 1,47 тыс.).
То же касается и продаж в декабре 2025-го и январе 2026 года: на фоне перехода к системе "одна ипотека — одна семья" рынок фактически бил рекорды. По данным Dataflat.ru, в декабре 2025 года в Петербурге зарегистрировано 5563 ДДУ, в Ленинградской области — 3508, всего по агломерации — 9071 сделка. Уже в январе 2026 года сезонная коррекция составила –32% к декабрю, однако объёмы остались высокими: 3710 ДДУ в Петербурге и 2416 в Ленобласти (6126 по региону в целом). Таким образом, декабрь стал пиковым месяцем на ожиданиях ужесточения ипотечных правил, а январь — одним из самых сильных "коротких" месяцев за последние годы.
Квартирография: больше комнат, но без роста метража
Если ставка действительно станет ниже для многодетных, застройщики ждут не столько "разгона" спроса в целом, сколько перераспределения — в пользу квартир с большим количеством комнат при сохранении бюджета покупки.
“
"Точно можно сказать, что спрос немного сдвинется в сторону больших семейных квартир. Но больших только по количеству комнат, а не по метражу. Компактный метраж позволяет сохранить адекватную цену, а для трёх-четырёх детей будут рассматривать 3-евро, 4-евро и, возможно, даже 5-евро", — подчёркивает коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко.
Для девелопера это означает дополнительную нагрузку на проектирование: больше "семейных" планировок, больше внутренних перегородок и более сложная квартирография, а значит — необходимость точнее считать себестоимость и темпы строительства. Для покупателя — шанс "прибавить комнату" без кратного роста бюджета, но только если в конкретном проекте такие решения представлены в достаточном объёме.
Главная интрига обсуждаемой модели — не только в цифрах ставок, но и в том, как она состыкуется с действующими фильтрами программы. Сейчас базовая ставка по "Семейной ипотеке" — до 6%, а с 1 февраля 2026 года на уровне правил закреплено: "одна семья — одна льготная ипотека", супруги автоматически становятся созаёмщиками.
На этом фоне любая дополнительная сегментация рискует сделать программу менее массовой.
“
"Введение дифференцированной ставки по льготной ипотеке изначально содержит существенные ограничения. Она сужает уже и без того ограниченную аудиторию покупателей, которые могут воспользоваться программой. Ведь если ввести дополнительные условия, зависящие от региона проживания или количества детей, многие семьи не смогут претендовать на участие в программе", — указывает директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева.
Что это означает для экономики проектов и поведения покупателей
Для государства дифференциация — способ точнее направить субсидию тем, у кого выше демографическая «цена вопроса». Для девелоперов — это изменение структуры и качества спроса.
“
"Дифференциация заёмщиков по семейной программе ожидалась. Это оптимизация бюджетных расходов в сочетании с трансляцией населению желательного роста рождаемости. Дальше дело в деталях. Например, как будет фигурировать действующее условие “одна ипотека один раз в две пары рук”. И какие предложения будут подготовлены в ответ на поручение по улучшению жилищных условий семей. Так или иначе, позитивное влияние будет. И на рынок недвижимости, и в контексте настроений молодых семей", — отмечает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
По словам директора по продажам LEGENDA Ксении Садковой, изменения, вероятно, подстегнут спрос на семейные квартиры.
"Но для того чтобы эффект стал массовым, нужны дополнительные инструменты. Пока обсуждаемые меры вряд ли кардинально изменят картину на рынке, но такая задача и не стоит. Любая мера поддержки — это всегда позитивный сигнал. Однако мы понимаем, что дифференциация касается ограниченной ёмкости рынка. Правительство активно обсуждает стимулирующие меры, которые должны помочь увеличить эту ёмкость. Но такие шаги рассчитаны на долгосрочный эффект. Если человек решит завести ребёнка, ему потребуется время, прежде чем он сможет воспользоваться господдержкой", — уверена она.
Какие будут ставки
Конкретные параметры пока не утверждены. Обсуждаемые инициативы предполагают снижение ставки до 4% для семей с тремя и более детьми и возможный рост до 10-12% для семей с одним ребёнком. Такие подходы ранее озвучивал председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.
“
"Идея привязать ставку по льготной ипотеке к количеству детей в семье выглядит многообещающе. Но при этом важно сохранить верхнюю планку 10% для всех семей, в том числе и с одним ребёнком. Сегодня даже после ужесточений, вступивших в силу с 1 февраля, семейная ипотека остаётся фактически единственным доступным инструментом для улучшения жилищных условий — рыночные программы по-прежнему слишком дороги", — уверен директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов.
По его словам, важно понимать, что речь идёт о проекте, который находится в стадии проработки.
“
"Окончательная версия появится только спустя несколько месяцев, когда специалисты соберут и проанализируют обратную связь, данные и статистику по предлагаемым изменениям. Поэтому давать точный прогноз о влиянии этой меры на рынок недвижимости и благополучие семей пока преждевременно", — говорит эксперт.
Если эта логика ляжет в итоговый нормативный дизайн, Петербург может получить "ножницы" спроса: часть аудитории (многодетные) усилится, но более многочисленная группа семей с одним ребёнком может выйти из льготного контура. Тогда нагрузка на продажи вновь сместится в сторону рассрочек, скидок и промокампаний — что уже было заметно по динамике доли ипотечных сделок.
Параллельно обсуждаются и другие меры — например, поручение рассмотреть выплату до 450 тыс. рублей на погашение ипотеки при рождении четвёртого ребёнка. Однако это отдельный инструмент, который работает иначе, чем процентная ставка, и сам по себе перекоса в квартирографии не создаёт.
“
"В то же время в 2026 году мы ожидаем перераспределения спроса в пользу стандартных банковских программ. Ужесточение условий по льготной ипотеке с господдержкой приведёт к охлаждению рынка новостроек. Часть клиентов начнёт переориентироваться на вторичное жильё — цены на вторичке в последние годы росли медленнее и сейчас выглядят более привлекательно. Однако не стоит расценивать это как долгосрочный спад для первичного рынка. Рынок недвижимости цикличен, и оживление на вторичном рынке неизбежно потянет за собой и новостройки. Рост числа сделок с готовым жильём создаёт ликвидность, позволяя семьям быстрее продавать имеющиеся квартиры и инвестировать в новое строительство. Таким образом, текущий тренд — это не стагнация, а естественный этап перезагрузки спроса", — полагает руководитель проектов ипотечного центра TrendAgent Иван Соколов.
