Несмотря на охлаждение рынка, вывод в продажу нового жилья в Петербурге оказался по итогам года в полтора раза выше прошлогоднего.
По данным ЕИСЖС, совокупный объём запуска жилых проектов в Петербурге и Ленинградской области на начало декабря достиг 2,9 млн м2.
В Петербурге объём вывода, по прогнозу, составит около 2 млн м2 — это на 48% выше уровня 2024 года, когда было выведено 1,4 млн м2. На начало декабря рынок уже получил 1,6 млн "квадратов" нового предложения. Это ниже пикового значения 2021 года (2,4 млн м2), но на четверть выше 2022 года, когда вывод снижался до 1,6 млн м2.
В Ленинградской области прогнозируемый объём вывода составляет около 1,43 млн м2, что на 10% превосходит результат 2024 года (1,3 млн м2). На начало декабря в области выведено 1,29 млн м2. Объём остаётся ниже максимума 2023 года (1,7 млн м2), однако в целом находится в рамках колебаний последних лет: в 2021 году — 1,28 млн м2, в 2022–м — 1,36 млн м2.
Структура вывода новых проектов в агломерации распределилась между крупнейшими девелоперами следующим образом. На первом месте остаётся Setl Group — 395 тыс. м2. "Самолет" в двух регионах вывел 259 тыс. м2, LEGENDA — 143 тыс. м2. Неожиданно в лидеры выбралась краснодарская ССК, которая в октябре 2025 года приобрела у группы "ЦДС" площадку с документацией в деревне Новосаратовка. У южного девелопера — 132 тыс. м2.
Замыкает пятёрку лидеров РСТИ, выведший 127 тыс. м2 в новом ЖК "Гранат" у станции метро "Бухарестская". Если рассматривать регионы раздельно, то в Петербурге лидируют Setl Group, LEGENDA и РСТИ, а в Ленинградской области — "Самолет", ССК и "Аквилон".
Почему застройщики продолжают выводить проекты
Эксперты отмечают, что спрос на новостройки, несмотря ни на что, сохраняется. По данным "Петербургской недвижимости" (входит в Setl Group), объём спроса (фактически проданных квадратных метров) в 2025 году оценивается на уровне 2,7 млн м2, что всего на 10% ниже показателя прошлого года.
Это напрямую влияет на необходимость пополнения предложения, говорят аналитики.
"Спрос не исчез — это очевидно по объективным показателям продаж на рынке. Отсюда необходимость пополнения витрины. А снижение ключевой ставки создаёт позитивный фон для запуска новых проектов и приводит к удешевлению проектного финансирования примерно на 4–5 п. п.", — говорит коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
Ещё одна причина активных запусков — инерция девелоперского цикла. Директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Юдита Григайте отмечает, что многие проекты были подготовлены задолго до текущей макроэкономической ситуации.
"Проекты, выходящие на рынок сегодня, были запущены в работу за 2–3 года до роста ключевой ставки. Они прошли ключевые этапы — от ППТ до получения проектного финансирования, и приостановка привела бы к потере вложений и нарушению обязательств перед банками", — говорит она.
Большинство стартовавших проектов были куплены в последние годы на кредитные деньги, отмечает генеральный директор GloraX Александр Андрианов.
"При высокой ключевой ставке обслуживание таких кредитов становится затратным, поэтому девелоперы стараются выводить проекты в срок — придерживать старты дороже", — говорит он.
Поэтому, в принципе, деваться застройщикам некуда.
"Девелоперы запускают проекты, потому что альтернативы просто нет — это вопрос выживания компаний. Предложение на рынке всё ещё большое, а агломерация входит в топ–3 или топ–4 по нераспроданным остаткам в стране", — считает директор по развитию ГК "Едино" Максим Жабин.
Генеральный директор STAVNI Александр Свинолобов более оптимистичен: "Вывод новых проектов — логичное явление, которое зависит не только от кризисов. Девелопмент работает с длинным горизонтом планирования. И есть содержательная причина: рынку по–прежнему не хватает качественного жилья в бизнес–классе".
В бизнес–логике запуска проектов проявляется различие между Петербургом и Ленобластью. Начальник отдела продукта и аналитики группы "ЦДС" Наталья Кукушкина отмечает: "В Петербурге за 5 лет объём строящегося жилья снизился почти вдвое, тогда как в Ленинградской области он растёт. При этом запасы распроданных квартир в городе составляют 92% от объёма строек, а в области — лишь 61%. Рост цены с января в Петербурге составил около 18%, средняя стоимость достигла 294 тыс. руб./м2. На этом фоне вывод новых проектов в городе выглядит оправданным".
При этом, по словам коммерческого директора ГК "Вертикаль" Романа Корнышева, предложение стало ограниченным: "Работа над проектами не останавливается даже в сложных условиях, и в 2025 году таких стартов стало много. Почти любой старт в Петербурге становится успешным".
Дальнейшие перспективы
Стартующие сейчас стройки — это проекты будущего, с иной ставкой и иным спросом. Коммерческий директор "Главстрой Санкт–Петербург" Алексей Бушуев отмечает важность предсказуемости и готовности проектов: "Большинство объектов, которые выходят сейчас, уже имеют разрешительную документацию, финансирование и оценку спроса. При этом рынок находится на нижней границе баланса, но остаётся предсказуемым. Ожидания по снижению ключевой ставки смещаются на 2027 год, и девелоперы готовятся к росту спроса на рыночную ипотеку".
С ним согласна коммерческий директор ГК "А101" Мария Орлова: "Строительная готовность проектов, выходящих сейчас на рынок, придётся на 2028–2029 годы. Уже сегодня фиксируется дефицит ввода 2027 года, и объём 1,4 млн м2 его не перекрывает".
По данным "Петербургской недвижимости", после снижения 2024 года рынок сейчас пришёл к состоянию относительной стабильности. Так, спрос по итогам 2025 года оценивается в пределах 2,7 млн м2, объём вывода новых проектов — около 3,3 млн м2, а совокупное предложение — порядка 3,4 млн м2.
"Экспозиция остаётся заметно ниже уровней 2021–2022 годов, когда её объём превышал 4,9 млн м2, что формирует структурный дефицит и поддерживает ценовое давление во всех сегментах. При этом скорость поглощения в агломерации остаётся одной из самых высоких за последние годы, а баланс между спросом и выводом удерживает рынок в зоне устойчивого роста", — подчёркивает руководитель "Петербургской недвижимости" Ольга Трошева.
На фоне возможного снижения ключевой ставки до среднегодового уровня 13–15% и корректировок условий семейной ипотеки девелоперы не прогнозируют ни роста, ни падения продаж. Ценовая динамика, по ожиданиям аналитиков, в будущем останется для застройщиков положительной: в массовом сегменте — рост 7–8%, в премиальном — 10–15%. Для покупателей этот прогноз скорее негативен.
