Покупая квартиру площадью, например, 50 м2, жилец получает в пользование ещё несколько сотен метров холлов, коридоров и лестниц — и будет платить за их содержание каждый месяц. Те же метры определяют, сможет ли он разойтись с соседом в лифтовом холле, удобно ли въехать с коляской и приятно ли возвращаться домой.
Общие пространства — единственная часть дома, которую покупатель не выбирает, хотя проходит через неё каждый день.
Сколько квадратных метров уходит не в квартиры
Доля продаваемых площадей в многоквартирных домах зависит в первую очередь от их класса.
“
"В комфорт-классе — в среднем 0,65–0,7, в бизнес-сегменте — 0,6–0,65, в премиум — 0,6 и 0,5–0,6 для элит-класса", — перечисляет руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольга Рянкель.
Читайте также:
Разжились деньгами: продажи квартир на вторичке в Петербурге рванули вверх
Две трети квартир в новостройках Петербурга стали продавать через агентов
Берите больше: как новые лимиты изменят спрос на квартиры в Петербурге
Петербургские автодилеры потеряли доходы на фоне падения продаж
Суперъяхта первого миллиардера Петербурга и страны прошла через Ормуз
В проектах ELEMENT директор по продукту Александр Матюшкин называет целевым ориентиром показатель до 70% при фактическом среднем около 65%.
"Ленстройтрест" отчитывается о 75–82% — и считает это соотношение сбалансированным. Диапазон у сильных игроков, по оценке директора по развитию ГК "Едино" Максима Жабина, держится в границах 0,65–0,85: "Если застройщик искусственно "поджимает" общие зоны ради коэффициента, в эксплуатации это обычно читается как экономия на среде".
Что входит в нежилую площадь
Рост общей площади определяется не одним фактором, а их комбинацией — причём вклад каждого зависит от класса проекта и архитектурных решений.
В массовом сегменте главный потребитель метров — межэтажные холлы, коридоры и лестницы. При этом увеличение количества лифтов расширяет непродаваемую площадь на 15–20%, незадымляемые лестницы — добавляют ещё 8–10%, сложная архитектурная пластика фасадов также увеличивает непродаваемый периметр, указывает Александр Матюшкин. Лифтовые узлы и лестницы называет главными статьями и Максим Жабин, добавляя к ним инженерные объёмы и входные группы.
Отдельная категория — необязательные пространства, которые девелопер закладывает сверх норматива.
Начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС Наталья Кукушкина разграничивает две категории мест общего пользования (МОП):
“
"В общую площадь входят как необходимые элементы, без которых невозможно построить дом — лестничные клетки, подвалы, входные группы, МОПы на этажах — так и помещения по желанию застройщика. К ним могут относиться любые необязательные пространства, например, просторные лобби, коворкинги, колясочные, спортзал, бассейн, общественная терраса на последнем этаже и т. д.".
Где заканчивается комфорт и начинается лишнее
В итоге, каждый застройщик решает сам, какой объём МОПов заложить в своём проекте. Генеральный директор "PRO Апарты" Екатерина Запорожченко предлагает конкретный индикатор: задолженность за эксплуатацию выше 10% — сигнал, что жители не чувствуют ценности пространств, за которые платят.
“
"Пространств должно быть ровно столько, чтобы ими пользовались, а бюджет на эксплуатацию не превышал средние значения в сегменте", — поясняет она.
Директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Юдита Григайте уверена, что избыточные зоны увеличивают стоимость и эксплуатационную нагрузку, не создавая дополнительной ценности.
Обратный риск формулирует Александр Матюшкин — чрезмерная оптимизация тоже опасна: нехватка лифтов или узкие коридоры снижают качество среды сильнее, чем кажется на этапе покупки.
“
"Качественное общее пространство даёт понятный ежедневный маршрут от двора до квартиры без лишних препятствий, нормальную логистику для коляски и доставки, адекватную вентиляцию и освещение, понятные зоны ответственности", — описывает рабочую модель Максим Жабин.
Неэффективность наступает, когда затраты на содержание высоки, а жителю непонятно, за что именно он платит.
Как метры МОПов превращаются в строчку в квитанции
Соотношение продаваемой и общей площади транслируется в два числа, с которыми житель сталкивается постоянно: цена м2 при покупке и коммунальный тариф после заселения.
Механика прямая: чем выше доля общих пространств, тем дороже обходится продаваемый метр — девелопер закладывает затраты на строительство и отделку МОПов в стоимость квартир.
Коммерческий директор ГК "КВС" Анжелика Альшаева описывает цепочку так:
“
"Соотношение жилой и общей площади напрямую влияет и на стоимость квадратного метра, и на будущие эксплуатационные расходы — всё это отражается в тарифе. Поэтому экономическая модель дома должна быть сбалансированной: комфорт общественных пространств — соответствовать классу проекта и ожиданиям покупателя, а расходы на содержание — оставаться разумными".
Разница в тарифах между сегментами — десятикратная.
По данным "PRO Апарты", диапазон составляет от 60 до 600 рублей за "квадрат". Наталья Кукушкина предупреждает о сценарии, который этот разрыв порождает на практике.
“
"Любые дополнительные расходы в квитанции воспринимаются как слишком высокие, и часть жителей наотрез отказывается их оплачивать. В итоге можно получить закрытый бассейн, неочищенную общественную террасу и отключённое освещение на фасаде".
Третье измерение — плотность. Максим Жабин напоминает, что она проявляется "в очередях к лифту, акустике и нагрузке на двор" — параметрах, которые не видны при просмотре квартиры, но ощущаются ежедневно.
Что не видит покупатель
Ольга Рянкель фиксирует системную проблему массового сегмента — колясочные: "К сожалению, в большинстве новостроек колясочные и велосипедные помещения не разделены — в итоге возникает конфликт интересов, нет возможности комфортной организации пространства. При этом зачастую застройщик озвучивает опцию колясочной без уточнения площади — и в 7 м2 в итоге размещаются и коляски, и велосипеды, и шины".
“
"До 80% пользовательского опыта формируется не в квартире, а по пути к ней: от входа в комплекс до двери. Это логистика, работа лифтов, акустика, сценарии движения, удобство инфраструктуры", —уверен Александр Матюшкин.
Есть и временное измерение, которое при покупке не рассматривается вовсе.
Екатерина Запорожченко указывает на расходы по реновации мебели в МОПах и общих инженерных систем через 5–7 лет, а также на поддержание фасада в чистоте — статьи, которые ни один покупатель не закладывает в бюджет при подписании договора.
Максим Жабин добавляет: дорогая отделка в подъезде без регламента уборки и нормальной вентиляции через несколько лет "перестаёт ощущаться премиальной".
Как считают опрошенные участники рынка в ближайшее время давление на маржу в массовом и комфорт-классе вынудит девелоперов увеличивать долю продаваемой площади — при сохранении видимых маркеров качества: высоты потолков в холлах, отделки входных групп.
Клубные форматы — коворкинги, соседские центры, фитнес-залы — останутся инструментом позиционирования, но часть из них перейдёт на платную основу или будет передана управляющей компании на возмездной аренде, чтобы снять нагрузку с коммунального тарифа.
Разрыв между тарифами в массовом и премиальном сегменте продолжит расти — и вместе с ним число конфликтов вокруг коммунальных квитанций в домах, где инфраструктура не соответствует платёжеспособности жителей.
