Ставки по ипотеке в стагнации, хотя ключевая снижается. Спрос на кредиты для покупки жилья робко оживает.
По данным Банка России, в Петербурге в сентябре побит годовой рекорд по количеству оформленных ипотек, хотя результат в 2 раза хуже последнего исторического показателя, достигнутого в июне 2024 года.
Выдачи ипотек растут
В сентябре жители города оформили 4,1 тыс. ипотечных кредитов, что на 19% больше показателей августа. Результаты октября станут известны через несколько недель, однако участники рынка уверены, что и за этот месяц цифры окажутся в заметном плюсе.
Позитивным для кредиторов оказался и тренд на увеличение доли ипотеки на покупку готового жилья: после 50% в июле к октябрю она увеличилась до 57%. Динамика подтверждает, что всё больше становится выдач именно на вторичке по рыночным ставкам. Конкурировать с крупнейшими банками по выдачам на покупку строящегося жилья невозможно. Базовая ставка для субсидируемой семейной ипотеки начинается от 6% годовых при первоначальном взносе от 20%. По данным Сбербанка, за 9 месяцев 2025 года 90% выдач всех ипотечных кредитов пришлось на строящееся жильё.
В октябре ипотечные ставки остались непоколебимы, несмотря на плавное снижение ключевой. По данным "Дом.РФ", сегодня ипотеку на покупку готового жилья банки готовы оформлять под средние 21,22% годовых, на строящееся на рыночных условиях — под 21,24%. Примечательно, что перед стагнацией в минувшем месяце ставки по итогам сентября снизились на 1 процентный пункт (п.п.), притом что ключевая за сентябрь–октябрь опустилась на 1,5 п.п. Впрочем, с января, когда ключевая была на своём максимуме 21% годовых, рыночные ипотечные условия стали доступнее на 8,2 п.п. и 7,7 п.п. соответственно. Темп их уменьшения оказался в 2 раза быстрее, чем у ставки ЦБ РФ.
Исходя из средней суммы ипотечного кредита на покупку готового жилья в октябре 2025–го в Петербурге, по данным ЦБ РФ, ежемесячный платёж по нынешним ставкам при условии оформления ипотеки на 30 лет составил 92,58 тыс. рублей, на рынке строящегося жилья — 105,17 тыс. Чем короче срок, тем выше цифры.
Официальная номинальная зарплата в Петербурге, как подсчитали в Петростате, по итогам первого полугодия достигла 117,9 тыс. рублей.
С лета регулятор практически запретил предоставление ипотеки для заёмщиков, у которых на погашение всех действующих кредитов совокупно уходит 80% ежемесячных доходов. Более желаемая для банков категория заёмщиков та, которая на платежи тратит менее половины дохода. Таким образом, среднемесячный доход среднестатистического ипотечника в городе должен превышать 180 тыс. рублей.
Проблемы с недостаточностью доходов косвенно подтверждают в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ). По его оценке, по итогам октября доля отказов по заявкам на все розничные кредиты достигла максимального уровня 81,9% (одобряются лишь две из 10 заявок). Доля одобрений по ипотеке выше, хотя с февраля 2025–го она снизилась с 44 до 40%.
Для Петербурга сентябрьский рекорд — 4,1 тыс. кредитов — может показаться несущественным: в июне 2024–го, например, банки совокупно оформили 8,8 тыс. ипотек. Но тогда на ажиотажный спрос повлияло всеобщее ожидание отмены льготных ипотечных программ на рынке строящегося жилья и обещанного роста ставок из–за прогнозируемого повышения ключевой, которое и произошло в конце июля с 16 до 18% годовых. В том же месяце доля кредитов на новостройки составила 74%.
С другой стороны, именно год назад банки умело интерпретировали сигналы регулятора для своих рекламных целей. ЦБ РФ заявлял, что высокие ставки на рынке ненадолго и уже к осени 2024 года должно начаться смягчение. Кредиторы изменили смысл этих заявлений в контекст, что нужно успеть взять ипотеку, чтобы зафиксировать стоимость квадратного метра и через полгода провести рефинансирование. В октябре 2025–го, согласно данным "Дом.РФ", ставка для этих программ оказалась на уровне 22,28% годовых, снизившись на 0,02 п.п. по сравнению с сентябрьскими данными.
Как отмечают эксперты, рефинансирование экономически оправданно, если новая ставка по кредиту будет на 2 п.п. ниже текущей. И заёмщики, рассчитывавшие снизить ставку и, как результат, размер ежемесячного платежа, уже с конца прошлого года стали пополнять банковские портфели проблемных ипотек. При этом нынешние заёмщики также готовы брать ипотеку под 22% годовых, полагая, что получится воспользоваться рефинансированием в самое ближайшее время.
Проблемы с заёмщиками
Сегодня, если в очередной раз поверить заявлениям ЦБ РФ, регулятор живёт в цикле смягчения денежно–кредитной политики, то есть и ипотечные ставки должны начать более существенное снижение вслед за ключевой. Однако восстановлению выдач до прошлогодних уровней сейчас мешают совершенно другие факторы. Помимо требований к платёжеспособности сделкам на вторичном рынке внезапно стала мешать активная информационная кампания о резком росте случаев оспаривания сделок на вторичном рынке. Эксперты недвижимости негласно отмечают, что буквально каждый второй покупатель требует гарантий безопасности сделки, которые государство дать не может.
Плюс на рынке заметно ускорилось накопление просроченной задолженности. По данным ЦБ РФ, объём неплатежей по ипотеке в Петербурге с начала года к октябрю вырос в 1,9 раза, с 4,6 млрд до 8,6 млрд рублей. С такими кратными темпами банки не сталкивались даже в период валютного кризиса на рубеже 2014–2015 годов, когда ряды неплательщиков стали пополнять должники по долларовым кредитам, так как их ежемесячные платежи из–за скачка курса валюты выросли в несколько раз.
Регулятор учитывает в статистике проблемную ипотеку по истечении 90 дней неплатежей, то есть статистика сейчас отражает по факту только ситуацию на конец июня. Банки сегодня не готовы резко снижать ставки по ипотеке, им нужно компенсировать потери по ранее выданным кредитам. Кроме того, регулятор сохраняет осторожный прогноз по темпам роста объёма выдач ипотеки на 2026 год в 6–11%. Год назад на 2025–й он рассчитывал на 8–13% при фактических сейчас 3–6%.
Как следствие — кредиторы ужесточают требования к заёмщикам сверх меры, что может привести к ситуации, когда кредитовать станет некого.
“
Ипотечный рынок в Петербурге сохраняет активность и показывает стабильный ежемесячный прирост. Основной драйвер — льготные программы. Жители города за 9 месяцев взяли в "Сбере" кредиты на покупку жилья на 90 млрд рублей, из них около 90% — с господдержкой. Популярной остаётся семейная ипотека, и это вполне логично. Почти 9 тыс. семей с детьми с начала года уже получили такие кредиты на 70 млрд рублей. Рост объёмов выдачи семейной ипотеки по СЗФО составил 20% относительно такого же периода прошлого года.
Сергей Фикс
заместитель председателя Северо–Западного банка Сбербанка
“
По предварительным оценкам, в октябре выдачи ипотеки ускорились, увеличившись на 10–15% к сентябрю. Если говорить только об объёме, то это совсем не мало. Проблема в том, что в выдачах преобладает льготная семейная ипотека, которая не может быть вечным драйвером и не искажать рынок. Перспектива начала восстановления рыночных ипотечных выдач вполне обозрима. Базово предполагается, что это 2026 год, когда ключевая ставка будет ниже условных 15%, что позволит оформлять ипотеку на рыночных условиях с умеренным первоначальным взносом. Так или иначе на протяжении будущего года общие ипотечные выдачи в РФ имеют все шансы в среднем превысить 450 млрд или даже 500 млрд рублей в месяц, но реальное повышение доступности жилья это отражать не будет.
Юрий Беликов
управляющий директор рейтингового агентства "Эксперт РА"
