Рынок строящейся недвижимости Петербурга переживает период турбулентности: фиксируется снижение объёмов продаж, а покупатель становится более осмотрительным.
На этом фоне многократно возрастает значимость надёжности застройщика, а вопрос о том, как отличить устойчивую компанию от потенциально проблемной, выходит на первый план. Для инвесторов и конечных покупателей тщательный анализ строительных компаний превратился из рекомендации в строгую необходимость.
Прозрачность и открытость
В первую очередь ключевыми критериями при оценке показателей девелопера являются финансовая прозрачность и устойчивость компании. Речь идёт не только о прибыли, но и об общей стабильности бизнес–модели. Надёжные застройщики, как правило, публикуют свою отчётность по международным стандартам, что позволяет оценить структуру долгов и ликвидность.
В Петербурге свои данные по МСФО раскрывают крупные девелоперы, такие как Setl Group, "Группа ЛСР", группа "Эталон" и LEGENDA. Так, по итогам первого полугодия 2024 года Setl Group показала выручку в размере 63,6 млрд рублей при прибыли 2,9 млрд. "Группа ЛСР" продемонстрировала выручку на уровне 96,4 млрд рублей, но с чистым убытком 2,5 млрд. Выручка "Эталона" составила 77,4 млрд рублей, однако также с убытком 8,9 млрд. У LEGENDA выручка составила 13 млрд рублей, при этом её чистая прибыль достигла 952 млн.
Крайне важна кредитная история: объём кредитного портфеля и партнёрство с системными банками говорят о многом. Наиболее "красноречивыми" аспектами здесь являются отсутствие скрытых долгов и прозрачные отношения с финансовыми институтами. Компания, которая не боится демонстрировать свои финансовые показатели, вызывает существенно больше доверия.
Не менее значимыми факторами являются репутация и история компании на рынке. Имя застройщика в Петербурге — это его главный актив. Недостаточно изучать красивые презентации — необходимо физически посетить уже сданные объекты, пообщаться с жильцами и оценить качество реализации проектов. Особенно важна в этом блоке долгая и безупречная история. Застройщик, который работает на рынке 10–15 лет и сдал десятки объектов без громких скандалов, ценится неизмеримо выше новичков с амбициозными планами.
За прошедшие 20 лет в Петербургской агломерации было возведено 74,5 млн м2 жилья силами 580 компаний. Для сравнения: в 1986 году весь жилой фонд города составлял 82,9 млн м2. Сейчас он достигает 176 млн м2.
Крупнейшими застройщиками Петербурга по объёму введённого жилья за последние 20 лет являются компании Setl Group, "ЛСР. Недвижимость — СЗ", группа "Эталон", Группа ЦДС и "Главстрой Санкт-Петербург". Абсолютным лидером стал холдинг Setl Group, который ввёл 7,5 млн м2 жилья. На втором месте расположилась "ЛСР. Недвижимость — СЗ" с результатом 6,4 млн м2. Третье место занимает группа "Эталон" с 4,2 млн м2 жилья. Замыкают пятёрку лидеров Группа ЦДС (3,4 млн м2) и "Главстрой Санкт-Петербург" (2,7 млн м2). Совокупно эти пять компаний ввели более 24 млн м2 жилой недвижимости, что составляет около трети от общего объёма строительства в Петербурге за два десятилетия.
Ни шагу вправо
Решающим критерием является способность компании соблюдать и даже опережать заявленные сроки ввода объектов.
По сведениям портала "Единый ресурс застройщиков" (ЕРЗ.РФ), всего в Петербурге дома с задержками сдают 17 компаний. При этом общая площадь вовремя не переданного жилья сократилась за месяц — с 631,9 тыс. м2 в августе до 455,5 тыс. м2 в сентябре. Учитывая, что всего в Северной столице сейчас возводится 5,5 млн м2 жилья, это составляет 8,2% от общего объёма, что гораздо ниже общероссийских показателей.
Сдача дома раньше срока — это сигнал, который свидетельствует о высоком уровне операционного управления. Застройщик, который способен эффективно выстраивать логистику, управлять подрядчиками и минимизировать простои, демонстрирует зрелость и отлаженность своих бизнес-процессов. Кроме того, досрочная сдача — это показатель финансовой стабильности. Компания имеет достаточные ресурсы, чтобы бесперебойно финансировать строительство, не допуская заморозки или замедления темпов работ.
Отдельного внимания заслуживают технологии и качество строительства. Петербург со своей сложной геологией предъявляет особые требования. Предпочтение отдаётся компаниям, которые используют проверенные, качественные материалы и современные энергоэффективные технологии. Наличие собственных строительных мощностей или долгосрочные отношения с надёжным генеральным подрядчиком говорят о большем контроле над процессом. Важно, что устойчивый бизнес готов демонстрировать свои строящиеся объекты "вживую" и открыто рассказывать о применяемых решениях.
Большой стройке — большой запас
Чтобы обеспечить своевременный ввод жилья, компании должны хорошо продавать. Здесь первенство у Setl Group, которая традиционно (уже несколько лет подряд) остаётся лидером среди девелоперских компаний региона по объёму проданных квартир, занимая 24,1% рынка. За ней следуют "ЛСР. Недвижимость — СЗ" (9,4%) и группа "Самолет" (5,5%). В топ–5 также вошли ПИК (5,1%) и Группа ЦДС (4,3%). На долю остальных компаний приходится 14% спроса.
Значительное преимущество Setl Group подчёркивает её доминирующее положение на рынке и среди проектов. Так, стабильно в топе по объёму проданных квартир в этом году находятся сразу четыре объекта холдинга: "Парадный ансамбль" в Московском районе, два жилых комплекса в Невском — "Астра Континенталь" и "SETL Ривьера" — и "Бионика Заповедная" в Приморском. Локальные вкрапления других застройщиков, например "Остров Первых" от Fizika Development в мае, лишь подтверждают правило.
Setl Group продолжает доминировать в Северной столице не только по продажам новостроек, но и по объёмам строящегося жилья. Сейчас у девелопера в стадии строительства 1,07 млн м2 жилья (в декабре 2024 года было 883 тыс. м2). На втором месте в Петербурге — "Группа ЛСР" с 755 тыс. м² (было 1,24 млн м2), на третьем — ГК "КВС" с результатом 315 тыс. м2 (было 292 тыс. м2).
Все крупнейшие девелоперы Петербурга располагают внушительными земельными портфелями. Самый крупный землевладелец среди застройщиков — холдинг Setl Group. По оценкам экспертов, общая площадь земельных участков под строящимися и проектируемыми проектами компании составляет около 2 тыс. га. У девелопера есть участки практически во всех районах. Второе место среди крупнейших землевладельцев занимает группа "Самолет", которая владеет земельным банком в рамках программы развития застроенных территорий, реализуемой с 2010 года. Совокупная площадь застройки по программе реновации — 900 га. На третьем месте — "Группа ЛСР". У девелопера, согласно актуальным данным о состоянии земельного банка, 806,6 га, хотя часть из них расположена в Ленинградской области.
Около 700 га в двух проектах — "Северная долина" и "Юнтолово" — у "Главстрой Санкт-Петербург". Впрочем, первый проект уже практически достроен — остались два последних квартала. "Юнтолово" пока построено на треть. Кроме того, у компании есть проект строительства 200 тыс. м2 жилья на 15 га в Кронштадте.
Также крупным землевладельцем является Группа ЦДС — земельный банк девелопера составляет около 500 га. У компании 20 га в Парголово, 420 га в Новосаратовке, ещё около 40 га в Мурино и Буграх. Кроме того, она владеет участками общей площадью более 45 га в разных районах города.
Внимание к деталям
Наконец, критически важны работа с клиентами и прозрачность сделки. Даже с появлением эскроу-счетов принципы взаимодействия остаются ключевым индикатором надёжности. Стоит обратить внимание на то, как компания общается с дольщиками: проводятся ли встречи, насколько оперативно отвечают на вопросы. Договор должен быть чётким и без двусмысленных формулировок. Наиболее важной является общая прозрачность на всех этапах — от заключения договора до сдачи объекта. Компания, которая видит в клиенте партнёра, а не просто источник финансирования, заслуживает наибольшего доверия.
Таким образом, надёжность застройщика в Петербурге определяется комплексом факторов, где финансовая устойчивость и репутация являются несущим каркасом, а качество строительства и клиентоориентированность — его фасадом. Тщательная проверка по этим критериям — не формальность, а стратегическая необходимость для любого, кто планирует долгосрочные инвестиции в недвижимость Северной столицы.
“
Цена и надёжность застройщика — два фактора, которые всегда играли ключевую роль в принятии
решения о покупке квартиры на стадии строительства. При этом содержание понимания "надёжности" застройщика за последние годы изменилось. Раньше покупатели больше всего опасались остаться без денег и квартиры, поэтому надёжным считался тот застройщик, который гарантированно достраивал дом. Сейчас, когда страх остаться без денег и квартиры практически исчез, надёжным стал считаться тот застройщик, который строит всегда в обещанные сроки и с надлежащим качеством. Чтобы
убедиться в надёжности застройщика, достаточно изучить историю сданных объектов за последние 3–5 лет, статистику переносов сроков сдачи, средний период задержек. Стоит обратить внимание на потребительские качества новостроек, стабильность управленческой команды, готовность компании к открытому диалогу с покупателями. Ещё я бы посоветовал отдавать предпочтение застройщикам, которые имеют большую историю стабильного лидерства. Ведь не так сложно взлететь, как удержаться. Поэтому ЕРЗ.РФ в этом году ввёл специальный знак "Лидер стабильности", которым отмечаются только те девелоперы, которые на протяжении 10 лет подряд входят в топ–10 крупнейших игроков рынка. Пока что таких компаний всего три: ПИК, "Группа ЛСР" и Setl Group.
Кирилл Холопик
руководитель ЕРЗ.РФ
