В "Крестах" планируют разместить штаб-квартиру ГК "КВС", которая в феврале этого года купила бывшую тюрьму за 1,135 млрд рублей.
До конца этого года на Совете по сохранению культурного наследия должны представить проект редевелопмента территории бывшей тюрьмы "Кресты" на Арсенальной набережной. Изначально ожидалось, что заседание по этому вопросу пройдёт в сентябре, но работы затянулись.
Что появится в "Крестах"
Известно, что в планах собственника — реализовать здесь многофункциональный проект. Как стало известно "ДП", на территорию "Крестов" новый владелец намерен перевести штаб–квартиру ГК "КВС", получив таким образом один из самых оригинальных офисов в Петербурге.
С 2020 года она располагается в бизнес–центре на ул. Грибалёвой, 9, корп. 1, в районе станции метро "Лесная", построенном и принадлежащем компании. Переезд в знаковую локацию на Арсенальной набережной может состояться в 2028 году, когда КВС будет праздновать своё 25–летие. Впрочем, точные сроки будут зависеть от процесса согласования. В самой компании в феврале сроки подготовительного этапа оценивали минимум в 2 года.
Часть площади "Крестов" займёт апарт–отель (жилая функция в исторических зданиях тюрьмы невозможна), также предлагается создать здесь общественное пространство с ресторанами, выставочными площадками, магазинами и пр. В КВС конкретные планы по использованию объектов до согласования проекта не комментируют. "Здесь появится музей, сохраняющий память и историю локации, а также гостиничный комплекс, рестораны, галереи и общественные пространства, открытые для всех", — заявляла компания в день аукциона, анонсируя "уникальный общественный центр мирового уровня".
“
"Мы создадим пространство, где культура, наследие и современность соединятся, и сделаем его местом притяжения, способным рассказать его подлинную историю", — говорил тогда генеральный директор ГК "КВС" Сергей Ярошенко.
Как изменятся "Кресты"
Имущественный комплекс бывшей тюрьмы состоит из 13 выявленных объектов культурного наследия и трёх зданий, которые к таковым не относятся. Выявленный памятник — это промежуточный статус для ценного здания до включения его в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.
С точки зрения девелопмента это означает, что на момент продажи у них ещё не было согласованного перечня предметов охраны, в котором детально прописывается, что именно подлежит охране. Многие участники рынка называли это одним из самых существенных недостатков торгов — планировать проект и вложения в него в условиях неопределённости и сложно прогнозируемой активности петербургских "градозащитников" крайне сложно.
К наиболее острым вопросам в этом контексте по "Крестам" относятся: внутренние планировки зданий, где содержались заключённые (крошечные камеры и широкие коридоры — не самые удачные с точки зрения коммерческого использования пространства), ограда по периметру комплекса (изолирует территорию), решётки на окнах (влияют на показатели освещённости, создают проблему с точки зрения пожарной безопасности) и пр.
Перечень предметов охраны, согласно закону, определяется по результатам историко–культурной экспертизы, проводимой по заказу собственника. На данный момент экспертиза ещё не опубликована, в компании вопросы по ней не комментируют.
Тем не менее некоторая информация уже известна. Так, по словам знакомых с концепцией источников "ДП" в Смольном, ГК "КВС" рассчитывает согласовать в комитете объединение одиночных камер за счёт частичного разбора стен между ними.
Благодаря этому из трёх помещений по 10 "квадратов" можно будет, например, создать более функциональные современные пространства под офисы, апартаменты и пр. Другое предложение — демонтаж исторических решёток с окон тюрьмы.
“
"В отличие от бывших заводских корпусов, естественное освещение никогда не было приоритетом при проектировании исправительных учреждений, — комментирует заместитель директора департамента стратегического консалтинга CORE.XP Никита Курносов. — Что касается апартаментов, коридорная планировка бывших тюремных корпусов подходит для размещения жилых юнитов апарт–отелей и комплексов апартаментов, тогда как основной объём сервисной инфраструктуры возможно разместить во вспомогательных строениях. Для апарт– комплекса основными рисками остаются последние инициативы в части регулирования рынка апартаментов".
Так, например, Госстройнадзор предложил поправки, согласно которым апарт–отели, где более 10% номеров оснащены кухнями, будут приравниваться к апартаментам и должны соответствовать требованиям, предъявляемым к жилью.
По словам источников "ДП", также в планах компании — открыть территорию, сделав её более доступной для горожан, для чего потребуется хотя бы частично демонтировать ограду, окружающую тюрьму. Сегодня попасть на территорию "Крестов" можно только через ворота со стороны улицы Комсомола.
Озвученные КВС предложения в целом выглядят логично и обоснованно, соответствуют международной практике по современному использованию бывших тюрем и не противоречат видению города по развитию этой территории, прокомментировал "ДП" председатель КГИОП Алексей Михайлов. Впрочем, окончательные решения будет принимать совет.
Сроки редевелопмента "Крестов"
Назвать сроки редевелопмента столь сложной со многих точек зрения территории невозможно, хором говорят эксперты.
Помимо влияния общей экономической ситуации в случае с "Крестами" многое будет зависеть от сроков утверждения государственной историко–культурной экспертизы и общей концепции. К тому же не стоит исключать и другие неопределённые факторы.
Например, в начале октября стало известно, что исторические здания хирургического барака (литера Д) и учебно–производственных мастерских (литера М) попали в список объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия. Теперь по ним предстоит провести исследования, которые обоснуют или не обоснуют их ценность. Согласно регламенту, на это уходит до 90 дней.
Кто стоит за этой заявкой, в КГИОП не раскрывают. Если инициатором не был застройщик, это может удлинить согласования на неопределённый срок — после получения отказа процедура может быть запущена неограниченное количество раз и каждый раз должна будет рассматриваться комитетом в общем порядке.
Досье
Комплекс тюрьмы "Кресты" построен в 1884–1892 годах по проекту архитектора Антония Томишко. Тюрьма на этом участке существовала и ранее, а новые здания возводили в том числе сами заключённые.
Непосредственно для размещения заключённых построили два пятиэтажных корпуса в виде крестов суммарно на 999 камер одиночного содержания. Помимо этого, были возведены больница, кухня, ледник, котельная, прачечная, помещения для сотрудников и церковь Святого Благоверного Князя Александра Невского. Здание было электрифицировано, оборудовано системами автономного водоснабжения, принудительной вентиляции и водяного отопления. На момент запуска объект относился к передовым.
В начале ХХI века следственный изолятор на Арсенальной набережной решено было закрыть. Для заключённых построили новое здание в Колпино ("Кресты–2", или "Новые Кресты").
Исторический имущественный комплекс пытались продать много лет, а в 2023 году эту работу поручили "Дом.РФ". Госкомпания выставила объект со стартовой ценой 1,052 млрд рублей. В ходе торгов стоимость выросла до 1,136 млрд. Помимо ГК "КВС" участником аукциона стало АО "Музыкальная индустрия" Евгения Финкельштейна, который предлагал использовать объект под "музей истории добра и зла" и концертную площадку.
