Жители Ломоносовского района Ленобласти рискуют лишиться своих домов. Спасти имущество они смогут, если власти утвердят зоны охраны памятников.
Расположенные в Ломоносовском районе Ленобласти "Водоподводящая система Петергофа" и "Парк Луговой" являются объектами культурного наследия (ОКН) и имеют специальные защитные границы. Подобные территории — зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ) — требуют от потенциальных покупателей земли большего внимания.
В силу специального режима ЗОУИТ имеет ограничения — например, там может быть полностью запрещено строительство жилых домов. С такой проблемой столкнулись, по предварительным данным, около 1,2 тыс. семей.
“
"В Ломоносовском районе 2289 земельных участков в Ропшинском, Низинском и Оржицком поселениях расположены в границах защитной зоны объекта культурного наследия “Водоподводящая система Петергофа”, в том числе 163 земельных участка расположены в границах ОКН. 612 объектов капстроительства расположены в границах защитной зоны ОКН", — сообщили "ДП" в администрации Ломоносовского района.
Коллизия в Ломоносовском районе имеет две ключевые причины. Во–первых, это небрежность в наполнении ЕГРН: власти не спешат с учётом защитных зон ОКН и передачей этих данных в ЕГРН. Во–вторых, действующая "дачная амнистия", позволяющая гражданам до 1 марта 2031 года регистрировать право собственности на индивидуальные жилые дома по упрощённой схеме. Требуется только технический план и документы на землю, без согласования строительства (в том числе без обязательного уведомления о строительстве в порядке ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ).
Такое положение дел приводит к тому, что собственник может не знать об ограничениях, а государство не контролирует соблюдение требований при строительстве. Поэтому вопрос о законности строительства решается постфактум, уже в суде.
Перешли границу
Администрации Низинского и Оржицкого сельских поселений Ломоносовского района инициировали судебные споры, касающиеся домов, попавших в защитную зону ОКН. Судами рассмотрены четыре иска, 12 исков приостановлены до утверждения объединённой зоны охраны ОКН, шесть исков находятся в производстве.
Требования в заявлениях практически идентичные: признать строения самовольными постройками и обязать ответчиков снести дома за свой счёт. Так, в июле этого года Ломоносовский райсуд Ленобласти удовлетворил иск Низинского сельского поселения, признав самовольными постройками 2–этажный жилой дом (455,9 м2), гараж (117,8 м2), баню (102,2 м2), построенные в 2019 году на участке 3,96 тыс. м2, и обязав владелицу снести объекты в течение 12 месяцев. Кроме того, суд распорядился аннулировать записи о регистрации недвижимости в ЕГРН.
В суде ответчица, как указано в материалах дела, говорила: возведение спорных объектов без разрешения на строительство и уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания их самовольными постройками. Сведения о ЗОУИТ не были внесены в ЕГРН до окончания строительства. Поэтому свои действия ответчица оценила как добросовестные.
Однако Ломоносовский райсуд посмотрел на ситуацию иначе. По его мнению, проблем можно было избежать при обращении в администрацию района и получении от чиновников уведомления о том, допустимо ли размещение дома на участке. При этом суд отметил: ответчица имела возможность знать об ограничениях, налагаемых нахождением её участка в ЗОУИТ, — запрете на строительство частного дома.
Хотя в этом же решении Ломоносовский райсуд указывает: границы защитной зоны ОКН до настоящего времени не отражены в публичной кадастровой карте.
Без доброй воли
Как показывает другой кейс, позиция первой инстанции поддерживается Ленинградским областным судом. Так, в сентябре прошлого года Ломоносовский райсуд рассмотрел иск администрации Оржицкого сельского поселения к местной жительнице, владелице жилого дома (121,4 м2), расположенного на участке 1,1 тыс. м2. Суд признал строение самовольной постройкой, расположенной в 78 м от "Водоподводящей системы Петергофа", отвёл на снос объекта 30 дней и взыскал неустойку за неисполнение решения суда — 10 тыс. рублей в день.
В суде владелица дома говорила о возможности строительства объекта без получения разрешения и без уведомления чиновников. Сведений в ЕГРН об особом статусе зоны, в которой находился её участок, не было. Заключение специалистов подтверждает соответствие дома градостроительным регламентам, строение не создаёт опасности для жизни и здоровья людей. Кроме того, дом построен на земельном участке с разрешённым использованием: для жилого строительства.
Но и в этом случае суд не принял аргументов ответчицы. Он обратил внимание на то, что она имела возможность узнать об ограничениях своих прав, обратившись в районную администрацию или сельского поселения с уведомлением о планируемом строительстве. Владелица дома не согласилась с решением первой инстанции, подав в Леноблсуд апелляционную жалобу. Впрочем, вторая инстанция в апреле этого года полностью согласилась с аргументами своих коллег.
"В данном случае действия ответчика по возведению спорного объекта недвижимости нельзя признать разумными, осмотрительными и добросовестными, направленными на добрую волю", — резюмировал Леноблсуд, отказавшись отменить решение Ломоносовского райсуда. Правда, в связи с отказом чиновников от взыскания неустойки в этой части решение было отменено.
Решением этой коллизии может стать установление зон охраны вместо защитных границ, на которое отводится 2 года с момента включения памятников в реестр ОКН. Зоны охраны могут иметь менее жёсткие ограничения, либо эти ограничения могут быть дифференцированы в зависимости от расстояния до ОКН. В правительстве Ленобласти заявили, что вопросы, касающиеся ситуации в Ломоносовском районе, относятся к компетенции министерства культуры РФ. Как ранее сообщалось, сейчас оно занимается этим вопросом.
“
"Администрация Ломоносовского муниципального района считает необходимым ускорить процесс утверждения проекта зон охраны ОКН. На данный момент со стороны администрации предпринимаются все действия для приостановки исков о сносе домов. С собственниками участков проводится индивидуальная работа и информирование", — отметили в администрации Ломоносовского района.
“
К сожалению, из–за продолжения переходного периода для зон с особыми условиями использования предотвратить такие ситуации пока что может только предварительное проведение качественного градостроительного аудита земельного участка, в рамках которого эксперт подскажет: какие риски для застройки участка выявлены и можно ли каким–либо образом их минимизировать. Полагаться в указанном вопросе только на сведения ЕГРН пока что нельзя. Зачастую на практике при выявлении каких–либо существенных рисков потенциальные покупатели земельных участков склонны рассмотреть другие варианты, нежели рисковать вложенными в строительство денежными средствами.
Анна Савкунова
старший юрист практики по недвижимости и строительству Nextons
“
Говоря о перспективах собственников недвижимости, следует сказать, что решение зависит от конкретных обстоятельств каждого спора, но ситуация с охранной зоной "Водоподводящей системы Петергофа", как представляется, имеет сходство с делами, связанными с нарушением охранных зон газопроводов. Конституционный суд РФ, рассматривая эти споры, неоднократно отмечал недопустимость нарушения прав граждан, которые не могли знать об ограничениях, когда строили свои дома.
Полина Миногина
юрист адвокатского бюро "Вертикаль"
“
По закону постройку нельзя снести, если собственник не знал или не мог знать об ограничениях на участке. Ключевой критерий — добросовестность, которую суд оценивает индивидуально в каждом деле. Учитывается множество факторов: время возникновения ограничений и строительства, обращался ли собственник за согласованиями, создаёт ли здание опасность для охраняемого объекта и др. Универсального подхода по таким спорам нет, и суды на местах часто подходят к ним формально и принимают решения о сносе, несмотря на очевидный тренд в практике Верховного и Конституционного судов РФ, указывающих, что снос самовольной постройки является крайней мерой и, по возможности, здания следует сохранять, если нарушения несущественны.
Александра Грищенкова
старший юрист "Пепеляев групп" в Петербурге
