"Деловой Петербург" продолжает изучать особенности современной квартирографии. В этот раз мы проанализировали востребованность нишевых форматов жилой недвижимости и спросили у застройщиков, для кого предназначен такой продукт.
На рынке недвижимости в Петербурге и Ленобласти растёт спрос на "особые квартиры" с уникальной планировкой, рассказали опрошенные "ДП" эксперты.
Как правило, подобные предложения встречаются в элитном сегменте, однако последние несколько лет количество проектов с необычным наполнением растёт не только в "бизнес" и "премиум", но и в комфорт-классе.
И хотя портрет среднестатистического покупателя нестандартного жилья разнообразен, их взгляды на жизнь и представления о том, каким должно быть жильё, как правило, совпадают, как и подход застройщиков к подобным лотам.
Новинки и антитренды
По словам коммерческого директора ГК "А101" в Санкт-Петербурге Марии Орловой, сейчас нишевые форматы жилой недвижимости в Петербурге и Ленобласти пользуются не просто устойчивым, а растущим спросом. Аналогичный тренд наблюдается по всей России: покупатели всё чаще "разворачиваются" в сторону интересных планировочных решений, выбирая вместо стандартных квартир двухуровневые, квартиры с террасами, пентхаусами или сити-виллы.
“
"За последние 3–5 лет мы видим устойчивый прирост количества проектов с таким наполнением, причём не только в сегментах бизнес и премиум-класса, но и в комфорт-классе. Однако ключевое изменение заключается в активном проникновении нестандартных решений в комфорт-класс, что делает их более доступными, — указывает Мария Орлова. — Нас это очень радует, потому что мы со своей стороны находим возможность предложить покупателю более разнообразный продукт, наблюдая и растущий спрос, и готовность выделять дополнительные средства за нишевые форматы".
Помимо террас и двухуровневых планировок, огромной популярностью пользуются квартиры с высокими потолками до 4,5 метров, позволяющие обустроить функциональный мезонин для спальни или кабинета, а также форматы ‟квартира-патио” на первых этажах, продолжает собеседница "ДП".
Последние представляют собой некий гибрид городского жилья и загородной дачи: там можно разбить сад, организовать зону для отдыха и даже обустроить пространство для профессиональной деятельности. Директор департамента маркетинга и продукта GloraX Екатерина Ульянова тоже сообщила "ДП", что в последние годы нишевые форматы жилья пользуются стабильным спросом (особенно — в крупных городах), упомянув в качестве примера квартиры с палисадниками.
Пример квартиры с патио.
В свою очередь руководитель центра элитных проектов "Петербургской Недвижимости" (входит в холдинг Setl Group) Максим Ефанов обратил внимание на востребованность двухуровневых квартир, где в кухне-гостиной предусмотрен второй свет. А вот классические рабочие кабинеты и домашние спортзалы уходят в прошлое, поскольку теперь эти функции предусмотрены в общедомовом пространстве, отмечает специалист:
“
"Разрабатывая проекты элитного класса, застройщик фактически проживает жизнь будущего резидента: анализирует его привычки, стиль работы и отдыха, чтобы создать среду, которая будет максимально комфортной и отвечающей ожиданиям. Это соответствует современному запросу на гибкость и разнообразие форматов".
К трендам, которые успели "уйти в тень" за последние 5 лет, можно отнести и сауны, добавляет Мария Орлова. По её словам, данный вариант оказался не самым популярным с точки зрения продаж, что привело к постепенному исчезновению этого элемента в проектах.
"При этом использование отдельных помещений в квартире под сауну или джакузи ещё можно встретить на рынке, правда, крайне точечно. Всё-таки в сегментах бизнес-, и премиум-класса для этого используются общественные пространства здания или жилого квартала: в них оборудуют спортивные залы с отдельными бьюти-, и оздоровительными кабинетами, коворкинги и лаунж-зоны с бесплатным использованием для своих резидентов", — резюмирует эксперт.
Расставляя акценты
Отвечая на вопрос о востребованности необычных квартир в Петербурге и Ленобласти, начальник отдела продукта и аналитики "Группы ЦДС" Наталья Кукушкина обратила внимание, что появление подобных лотов зачастую является вынужденной мерой, позволяющей, например, повысить привлекательность квартир на первых этажах (в частности — за счёт патио).
Эксперименты с форматами жилья помогают застройщикам продвигать проект и выгодно выделяться среди конкурентов. Впрочем, несмотря на рост популярности нишевых форматов недвижимости и их появление в более бюджетных сегментах, подобные решения пока что не часто предусматривают для стандартного жилья, говорит специалист.
“
"Двухсветные, двухэтажные квартиры, варианты с террасами более характерны для проектов высоких ценовых сегментов, так как любое нестандартное решение требует дополнительных затрат как на стадии проектирования и строительства, так и на стадии последующей эксплуатации. В проектах высокого ценового сегмента создание таких квартир может быть сознательной политикой застройщика, но в стандартном жилье мы не видим стабильного спроса на необычные планировки. В связи с этим, застройщики не стремятся их разрабатывать, а делают акцент на понятных и востребованных у покупателей вещах: хороших планировках без экзотики, закрытых дворах, качественной отделке, безопасности. Покупатели ценят это выше, чем необычные решения", — делится наблюдениями Наталия Кукушкина.
По словам профессора кафедры экономической безопасности и управления рисками Финансового университета при Правительстве РФ, доктора экономических наук Надежды Капустиной, к принятию нестандартных дизайнерских решений девелоперов подталкивают в том числе архитектурные особенности зданий вроде углового расположения квартир, технических возможностей и конфигурации верхних этажей.
Как объясняет Мария Орлова, при проектировании нестандартного жилья девелоперы тщательно анализируют и сценарий и образ жизни покупателя недвижимости, после чего "одевают" его потребности на конкретную квартиру, создавая уникальные предложения:
"В каждом новом проекте или очереди застройщик аккуратно добавляет нечто новое, выделяя 3–5% от общего количества лотов на подобные проекты. Это позволяет тестировать гипотезы на реальном спросе, отслеживая темпы продаж и собирая обратную связь. Успешные решения, доказавшие свою востребованность, масштабируются в соответствии с результатами анализа. Такой гибкий и чувствительный к рыночным трендам подход, с изучением как российского, так и европейского опыта, позволяет разнообразить предложение, целенаправленно создавая эксклюзивные продукты".
Доплата за уникальность
К реализации квартир с необычными планировками девелоперы подходят по-разному, ориентируясь на собственную стратегию продаж. Некоторые начинают предлагать такое жильё ещё на начальных этапах, что позволяет им заблаговременно внести корректировки под запросы клиентов или задать нужную имиджевую планку.
Другие, напротив, сознательно выводят такие лоты из продажи до окончания строительных работ, чтобы покупатели могли увидеть нестандартную квартиру и её преимущества вживую, а не визуализировать архитектурные и планировочные решения, изучая их "на бумаге".
“
"Подобные лоты редко выводятся в продажу на старте проекта: основной объём сделок приходится на более поздние этапы, когда будущие владельцы могут наглядно увидеть преимущества планировки, оценить видовые характеристики или выполненное благоустройство придомовой территории, если это сити-вилла или квартира с патио", — приводит пример Екатерина Ульянова.
По оценкам специалиста, в зависимости от уникальности формата и площади жилья, квартиры с необычными планировками и нестандартными помещениями могут быть на 20-30% дороже "обычных" квартир в том же проекте. При этом ценовой диапазон кардинально отличается как в зависимости от города и локации, так и от класса проекта.
"В Москве пентхаус может стоить от 50 до 500 млн рублей, двухуровневая квартира — от 20 до 100 млн. В региональных центрах стоимость элитного эксклюзивного жилья существенно скромнее, однако, он всё равно превышают стоимость типового жилья в полтора-два раза", — подчёркивает Надежда Капустина.
В свою очередь Наталия Кукушкина отметила в разговоре с "ДП", что наценка за необычное планировочное решение составляет, как правило, порядка 5–10%, но этот показатель разнится в зависимости от застройщика, поскольку стандартизировать цену необычных опций достаточно сложно.
С этим, упомянув о нюансах, согласилась Мария Орлова: "Ключевым фактором формирования цены является эксклюзивность предложения. Если в проекте запроектировано всего 2–5 подобных лотов, их премиальность максимальна и разница в стоимости со стандартным вариантом может достигать 25%. Если же такие планировки более распространены (например, целый этаж или несколько секций) надбавка будет скромнее, в районе 5–10%"
Точки соприкосновения
В целом опрошенные "Деловым Петербургом" эксперты сошлись во мнении, что квартиры с уникальными планировками воплощают потребности узкой, но платёжеспособной аудитории. Как правило, такие объекты пользуются спросом у успешных бизнесменов, топ-менеджеров крупных компаний и представителей творческих профессий, для которых дом становится продолжением их статуса и образа жизни.
По словам Максима Ефанова, за последние годы покупатель элитного жилья заметно "помолодел": если раньше основными клиентами были представители традиционного бизнеса, сегодня это новое поколение — инвесторы, блогеры, молодые предприниматели и люди, которые не привязаны к офисному графику и ориентируются на иные приоритеты: гибкий стиль жизни, интерес к современным сервисам, ценность комфорта и приватности. Востребованы нишевые форматы недвижимости в Петербурге и у инвесторов с богатыми покупателями из регионов.
“
"Основной спрос формирует прогрессивная аудитория до 40 лет: динамичные, много путешествовавшие люди, которые видели аналогичные форматы жилья в других странах, возможно, арендовали их и теперь целенаправленно ищут на рынке. Их привлекают не только передовые технологии, но и продуктовые решения: возможность обустроить второй свет или полуэтаж в студии для одиночного проживания или же зонировать пространство для семьи, разделив его на взрослую и детскую зоны", — описывает среднестатистического покупателя нестандартного жилья Мария Орлова.
Хотя портрет покупателя подобного жилья разнообразен, их объединяет современный взгляд на жизнь, ориентированность на эксклюзивность и комфорт, активная позиция и желание получить не просто метры, а уникальное и функциональное жилое пространство, которое отражает их образ жизни и выступает в качестве альтернативы загородному дому с преимуществами городской инфраструктуры.
Мало и дорого
Есть и ещё один общий знаменатель: владельцы нишевой недвижимости не спешат расставаться с ней, рассматривая такую покупку как способ сохранить или приумножить свои накопления.
По этой причине вторичный рынок подобных объектов пока что находится на стадии формирования, однако предложение постепенно начинает расти. Особенно — в сегменте апартаментов с необычными планировками, которые являются наиболее интересными с инвестиционной точки зрения ввиду ценовой политики, говорит Надежда Капустина.
“
"Главный вызов для девелоперов современных объектов жилой недвижимости – поиск баланс между уникальностью и практичностью жилого помещения. Слишком экстравагантные решения могут отталкивать потенциальных покупателей объектов элитной недвижимости, а недостаточно экстравагантные — затеряться среди стандартного предложения", — отмечает д.э.н.
По оценкам эксперта по маркетингу в сфере недвижимости, основателя креативного агентства BezNebes Евгения Никонова, сейчас доля подобного жилья на рынке недвижимости в Петербурге составляет около 7%. Такие лоты всегда располагаются в центральных районах города и часто продаются с отделкой "под ключ" или даже с полным интерьером.
“
"Недавно, например, продали квартиру за 700 млн рублей — в ней была не только мебель, но даже три картины из личной коллекции. Именно они удвоили стоимость. Квартира ушла тихо, без рекламы, через старые контакты — такие сделки редко афишируются", — подчёркивает эксперт.
Кроме того, во время любого кризиса на рынке недвижимости (включая нынешний), первыми в цене падают самые доступные и среднебюджетные предложения, тогда как стоимость лотов в премиум сегменте не просто остаётся на прежнем уровне, но и часто растёт, продолжает Евгений Никонов:
"Если это действительно премиум, спрос будет. Он не ажиотажный, но стабильный. Особенно если у застройщика есть имя, история и база лояльных клиентов. После 2022 года предложений стало больше, но и запрос вырос. Правда, застройщики сейчас осторожничают — боятся не попасть в целевую аудиторию. А покупатели, в свою очередь, опасаются геополитики или предпочитают вкладываться в новые регионы и зарубежье. Так что рынок элитной недвижимости жив — он просто стал тоньше, камернее и избирательнее. И это уже надолго".
“
Определение "особых квартир" слишком широко и под него может попадать любая нестандартная планировка или индивидуальная особенность: от панорамного эркера до наличия внутри спа-кабинета или винной комнаты с хьюмидором. Как правило, ответственные девелоперы сегодня стремятся сделать каждую квартиру особенной, чтобы она соответствовала потребностям и ожиданиям покупателей: продуманные планировки, виды из окон, качественные материалы и современное инженерное оснащение становятся частью стандартного предложения. При этом в проект могут закладываться эксклюзивные лоты, обычно в объёме 1-2% от общего числа квартир. Это могут быть пентхаусы с индивидуальным доступом, террасами и зимними садами, двухуровневые квартиры с отдельным входом с улицы или квартиры с приватными садами. Подобные решения позволяют выделить комплекс на рынке, подчеркнуть его уникальность и диверсифицировать квартирографию. Такие индивидуальные форматы характерны преимущественно для проектов бизнес- и премиум- класса. В массовом сегменте чаще встречается стратегия мультиформатности, когда в одном проекте сосуществуют несколько типов жилья — от классических квартир до сервисных апартаментов с расширенным функционалом и собственной инфраструктурой. Такой подход позволяет охватить разные группы покупателей и сделать проект более устойчивым с точки зрения продаж, где каждый может найти формат, соответствующий его образу жизни.
Кирилл Сиволобов
Основатель ГК Bau City Development
“
Эксклюзивные квартиры — пентхаусы, сити-виллы, двухуровневые квартиры, лоты с террасами и собственными входами — всегда востребованы, но это нишевой сегмент. Их доля в проектах редко превышает 1–3% от общего объёма. В комфорт-классе такие форматы, как правило, плохо продаются и могут уходить со скидкой, а вот в бизнес- и премиум-классе они находят своего покупателя: собственников бизнеса и топ-менеджеров, которые приобретают не первую недвижимость, а осознанный, статусный объект, часто — "родовое гнездо". Эксклюзивные лоты могут стоить на 50–70% дороже стандартных квартир. Если средняя цена метра в проекте составляет 650–700 тыс. рублей, то в уникальных квартирах легко достигает 1,2–1,3 млн. Это абсолютно обоснованно, ведь речь идёт о штучном товаре с ограниченным предложением.
Появляются такие форматы, как правило, в результате продуманной продуктовой политики — около 85–90% решений закладываются на стадии проектирования. Ещё 10–15% форматов рождаются уже в процессе, когда архитектурные или конструктивные особенности позволяют добавить, например, второй свет, антресоль или приватную террасу. Эксклюзивные квартиры могут продаваться как на старте проекта по "заградительным" финальным ценам, так и ближе к вводу, когда покупатели видят их масштаб и необычные планировочные решения. На вторичном рынке такие лоты встречаются крайне редко: владельцы покупают их навсегда, а не для перепродажи.
Игорь Бадиков
директор по продажам AAG
“
Нестандартные планировки в Петербурге уже не такая редкость: в ряде ЖК их доля достигает 30-50%, а в проектах премиум-класса — и до 70%. Согласно аналитике ЦИАН, в 2024 году свыше 40% покупателей были готовы рассмотреть неординарные лоты. При этом покупателей не смущает, что они в среднем на 12% дороже, чем типовые варианты. По нашим данным, в Петербурге лишь 19% новостроек предлагают квартиры с террасами — и за подобную опцию, как и за привлекательный вид, готовы платить: в проектах бизнес-класса лоты с террасами стоят в среднем на 6% дороже аналогичных. Мы фиксируем увеличение спроса на нетривиальные планировки и прогнозируем сохранение этого тренда. Покупатели, предпочитающие нестандартные планировки, относятся к самым разным категориям. Например, террасы ценят практически все клиенты, особенно если они имеют вид на воду или парк. Квартиры с большим количеством окон особенно любят молодые и семейные покупатели — это отвечает современным представлениям о комфорте и здоровых условиях для воспитания детей. Они также предпочитают и большие кухни-гостиные, поскольку там можно с удобством собираться со всеми родственниками или друзьями. Эркеры нравятся любителям уединения — в них можно оборудовать камерный уголок для работы или отдыха. Разумеется, все нестандартные лоты имеют более высокий прайс — поэтому аудитория таких квартир, как правило, имеет достаток выше среднего. Квартирография проекта изначально закладывается застройщиком и является частью продуктовой политики компании. Доля классических и нестандартных планировок зависит от концепции и класса объекта. Неординарные планировки востребованы на всех этапах реализации проекта. Однако наиболее ликвидные лоты традиционно разбирают в первую очередь — это видовые варианты, квартиры с террасами и другими панорамными характеристиками (анфилада окон, угловое остекление). Согласно нашим данным, такие квартиры продаются, как минимум, на 10% дороже аналогичных вариантов, а также на 15-20% быстрее. Если говорить о нестандартных планировках с видовыми характеристиками, то средний чек сделки составляет от 12 до 30 млн рублей. Цена зависит от обзора: частичный, полный, парк или заповедник, река или залив, панорамы в целом, а также опций и класса проекта.
Алексей Бушуев
коммерческий директор ГК "Алькор"
“
"Особые квартиры" — будь то двухуровневые, с террасами, пентхаусы или сити-виллы — сегодня востребованы прежде всего как ответ на растущую насмотренность покупателя и перегруженность рынка однотипными предложениями. Это нишевой продукт, который требует от девелопера высокой компетенции: умения "дефрагментировать" портрет покупателя, предвосхищать его желания и закладывать дополнительные расходы в проект. Поэтому такие квартиры, как правило, стоят выше рынка — в среднем на 15–20% дороже средней цены. Спрос на них, безусловно, есть: покупатели — это либо клиенты, приобретающие вторую квартиру для представительских функций, либо бизнесмены, живущие на два города, либо практичные горожане, которые хотят получить атрибутику загородной жизни (террасы, патио, сити-виллы) в сочетании с привычными удобствами и комфортом. Для многих важно не количество квадратных метров, а статус, сервис, комфорт и уверенность в соседях. Несмотря на высокую себестоимость таких решений, мы включаем их в проекты, поскольку именно они формируют класс объекта и отвечают на запрос взыскательного клиента. Как правило, такие квартиры выпускаются ограниченными порциями. Оптимально предлагать их на высокой стадии готовности, когда преимущества — планировочные решения, виды, простор, высокий потолок — можно увидеть и оценить. Но в зависимости от стратегии девелопера продажи могут стартовать и на ранних этапах.
Елизавета Конвей
директор до стратегическому развитию, управляющий партнёр Element
“
Спрос на нишевые форматы недвижимости, как правило, не подвержен влиянию экономических факторов или нестабильности. Такие форматы ― эксклюзивное предложение, и предполагают формирование определенного образа жизни. Например, основная часть пентхаусов приходится на класс делюкс и премиум-класс, а в общем объёме элитного жилья этот тип недвижимости занимает менее 10%. Поэтому появление в проектах таких форматов ― вряд ли может быть случайным. Более того ― сегодня маркетинг девелоперов в любом сегменте жилья ― становится всё более осознанным: меньше ярких акций ― больше акцента на сценариях выгодного вложения и ценности продукта.
Анастасия Федотова
руководитель практики "Финансы и недвижимость" коммуникационного агентства PR Partner
