Комплексное развитие территорий, которое в 2022 году рассматривалось как массовый механизм реновации кварталов хрущёвок и улучшения качества городской среды, за три года паузы радикально сдулось.
Пересчёт ключевых локаций показывает: за прошедшее время запас прочности проектов практически исчез, а социальная инфраструктура стала фактором, который в ряде районов окончательно переводит экономику из плюса в минус.
Как изменилась базовая экономика
Три с половиной года назад, ещё до фактической заморозки механизма, "Деловой Петербург" оценивал совокупную экономику потенциальных проектов КРТ по хрущёвским кварталам. Тогда расчёты показывали, что при вложениях порядка 2 трлн рублей совокупная возможная выручка могла достигать 2,5 трлн рублей, а ориентировочная маржа — около 500 млрд рублей, или примерно 20% в среднем по городу. При всех допущениях эта модель выглядела рабочей и объясняла осторожный, но устойчивый интерес девелоперов к теме реновации.
Пересчёт на 2025 год дал принципиально иную картину. За прошедшее время себестоимость строительства выросла более чем на 50%: если летом 2022 года застройщики закладывали в проектные декларации около 174 тыс. рублей за м2, то сейчас этот показатель приблизился к 262 тыс. рублей. Рост объясняется удорожанием материалов, услуг подрядчиков, логистики и рабочей силы. При этом цены на новостройки выросли лишь на 31,7%, а в сегменте эконом- и комфорт-класса — ещё меньше. В результате совокупные инвестиции по потенциальным проектам КРТ увеличиваются примерно до 3 трлн рублей, а возможная выручка — лишь до 3,3 трлн рублей. Формально маржа сохраняется, но сокращается почти вдвое, а в ряде крупных районов уходит в отрицательную зону.
Эта вводная принципиальна: КРТ возвращается в условиях, когда строительная экономика изменилась быстрее и жёстче, чем нормативная база.
Выборгский район: "Площадь Мужества" как эталон устойчивости
Самой устойчивой локацией остаётся массив вблизи станции метро "Площадь Мужества", ограниченный Новороссийской улицей, 2-м Муринским проспектом и проспектом Тореза. Это компактный квартал с 81 хрущёвкой общей площадью около 340 тыс. м2, окружённый сложившейся застройкой и одной из самых ликвидных жилых зон на севере города.
В 2022 году потенциал нового строительства здесь оценивался в 2,5 млн м2, из которых 700 тыс. м2 требовались для расселения. Инвестиции тогда составляли около 200 млрд рублей, возможная выручка — 390–400 млрд рублей. В текущих ценах инвестиции увеличиваются до 300 млрд рублей, а выручка — примерно до 514 млрд рублей, что даёт базовую маржу порядка 214 млрд рублей.
Коммерческий прирост жилья составляет около 1,8 млн м2, а значит для формирования комфортной среды здесь потребуется построить школы и детские сады ориентировочной стоимостью 57 млрд рублей. После этих затрат в чистом прибытке остаётся порядка 157 млрд рублей. Это редкий пример КРТ, где даже с учётом социальной инфраструктуры проект сохраняет уверенный запас прочности.
Красногвардейский район: "Новочеркасская" как сбалансированный сценарий
Кварталы у станции метро "Новочеркасская" традиционно рассматриваются рынком как одна из наиболее перспективных зон редевелопмента. В 2022 году здесь насчитывалось 138 домов площадью около 550 тыс. м2, а потенциал застройки оценивался в 1,5–2 млн м2, из которых около 1 млн м2 приходилось на расселение. Инвестиции составляли 140 млрд рублей, выручка — 270 млрд рублей.
Сегодня инвестиции увеличиваются до 210 млрд рублей, а потенциальная выручка — примерно до 356 млрд рублей, что формирует базовую маржу около 146 млрд рублей. Коммерческий прирост жилья — порядка 800 тыс. м2. Для обеспечения новых жителей школами и детскими садами здесь потребуется дополнительно вложить около 25 млрд рублей. После этого в чистом прибытке остаётся примерно 120 млрд рублей. По совокупности параметров это одна из немногих локаций, где КРТ остаётся экономически оправданной.
Кировский район: баланс на грани
Север Кировского района у станции метро "Кировский завод" — пример территории, где КРТ формально возможна, но практически лишена запаса прочности. В 2022 году здесь рассматривались 115 хрущёвок площадью 470 тыс. м2 при потенциале строительства 1,5–2 млн м2, из которых около 1 млн м2 уходило на расселение. Инвестиции оценивались в 140 млрд рублей, выручка — в 180 млрд рублей.
В текущих условиях инвестиции увеличиваются до 210 млрд рублей, выручка — до 237 млрд рублей, а базовая маржа сокращается до 27 млрд рублей. Коммерческий прирост жилья — около 700 тыс. м2, строительство школ и детсадов для которого потребует порядка 22 млрд рублей. В результате в чистом прибытке остаётся около 5 млрд рублей. Любое удорожание или сдвиг сроков делает проект убыточным.
Жилые дома Московского района.
Охта и Московский район: эффект масштаба
На Охте в районе Среднеохтинского проспекта в 2022 году рассматривался массив из 153 домов площадью около 650 тыс. м2 с потенциалом застройки до 2,5 млн м2 и расселением 1,3 млн м2. Тогда инвестиции составляли 180 млрд рублей, выручка — 220 млрд рублей. Сегодня эти показатели увеличиваются до 270 млрд и 290 млрд рублей соответственно, формируя базовый плюс около 20 млрд рублей. Однако коммерческий прирост жилья в 1,2 млн м2 требует строительства соцобъектов примерно на 38 млрд рублей, что переводит проект в минус.
Похожая логика работает и в Московском районе между "Парком Победы" и "Московской". Здесь масштаб — главный враг экономики. При инвестициях, выросших до 780 млрд рублей, и выручке около 790 млрд рублей, базовый плюс составляет лишь 10 млрд. Социальная инфраструктура для коммерческого прироста в 2,2 млн м2 требует порядка 70 млрд рублей, и итоговая экономика уходит в отрицательную зону.
Калининский и Невский районы: от нуля к минусу
В Калининском районе у станции метро "Академическая" проект уже в базовой версии выходит в ноль: инвестиции и выручка после пересчёта составляют около 540 млрд рублей каждая. Коммерческий прирост в 3,1 млн м2 требует строительства соцобъектов примерно на 98 млрд рублей, что делает проект экономически нежизнеспособным.
В Невском районе ситуация схожая. У "Елизаровской – Ломоносовской" базовая маржа после пересчёта составляет около 14 млрд рублей, но вложения в школы и детсады для коммерческого прироста порядка 700 тыс. м2 превышают этот запас. У "Пролетарской" базовый плюс около 12 млрд рублей также полностью съедается социальной инфраструктурой.
Жилые дома в Калининском районе
Социальная инфраструктура как ключевой фактор
Фактор социальной нагрузки сегодня становится решающим. "На сегодняшний день себестоимость одного места в школе или детском саду составляет 1,5–2 млн рублей и может доходить до 3 млн в зависимости от объекта", — отмечает начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС Наталья Кукушкина. По её словам, в проектах КРТ доля таких объектов выше, чем в обычных девелоперских проектах, а именно они нередко переводят экономику из плюса в минус.
При этом большинство застройщиков рассказали "ДП" — реновация хрущевок им интересна. Но только тогда, когда станут понятны все правила игры и условия, на которых она будет развиваться.
“
"Для застройщиков закон о КРТ интересен, потому что он задумывался как механизм с понятными правилами. Но сегодня в Петербурге нет единого инструмента сопровождения таких проектов, и пока сложно сказать, насколько он будет работать на практике", — подчёркивает генеральный директор ГК "КВС" Сергей Ярошенко.
“
"Тот факт, что город продвинулся в вопросах реновации, можно только приветствовать. Обновление жилого фонда — это неизбежно возникающая задача, её надо решать. Это также в перспективе возможные большие объемы строительства. Говорить о возможном участии в реновации до прояснения возможных условий участия преждевременно", — уверен коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
В Петербурге достаточно территорий, которые объективно требуют реновации, и на их месте могут появиться современные, продуманные проекты.
“
"Сейчас ключевое — не сам факт участия, а параметры, в которых это участие возможно. Девелопер должен понимать сроки реализации. Это то, чего раньше хронически не хватало: проекты растягивались на годы, а иногда на десятилетия, и спрогнозировать экономику было просто невозможно. Второй важный момент — законодательная ясность, особенно в части работы с собственниками", — уверен генеральный директор девелоперской компании STAVNI Александр Свинолобов.
“
"Что касается спроса, мы видим, что покупатель сегодня стал более рациональным, но интерес к современным проектам в инфраструктурно насыщенных районах сохраняется. Новые кварталы в рамках КРТ будут ориентированы на тех, кто рассматривает жильё не только как улучшение условий, но и как повышение качества среды. Это семьи с устойчивым доходом, молодые специалисты и покупатели, выбирающие районы с высоким потенциалом развития. Поэтому мы уверены: при грамотной проработке проектов и корректной ценовой политике рынок способен воспринять такую продукцию без риска перегрева", — уверен коммерческий директор жилого комплекса "Охтинские высоты" (проект комплексного развития территории, реализуется компанией "Новое измерение") Виталий Голубев.
Как говорят участники рынка, цифры показывают, что КРТ в Петербурге возможно, но не массово. Из десятков потенциальных локаций реальный инвестиционный интерес сохраняют лишь три-четыре. Остальные требуют либо участия города в финансировании социальной инфраструктуры, либо серьёзного пересмотра параметров проектов.
