"Хранители" : как спасали дома на Тележной

Исторические дома на Тележной улице в центре Петербурга Смольный собирался снести как аварийные.

Случился градозащитный скандал, по итогам которого власти решили продать объекты вместе со всеми их проблемами. Восстановлением в итоге занимался частный инвестор, который смог спасти здания от демонтажа и разрушения.

Квартал в центре с молотка: хронология

Доходные дома по адресу ул. Тележная, д. 21, лит. А; д. 23, лит. А; д. 25–27, лит. А; д. 29, лит. А, Г были построены в начале ХХ века. Сегодня это тихая часть Центрального района, хотя в XVIII веке планировалось провести по ней и по Гончарной улице новую, выпрямленную трассировку Невского.

В XIX веке пространство между Тележной улицей и Невским проспектом занимали тележные ряды Старо-Александровского рынка, от чего и происходит название улицы. В конце XIX века участки здесь были проданы под строительство доходных домов.

Все здания дореволюционной постройки в Петербурге находятся под охраной — не только те, что признаны объектами культурного наследия, но и рядовая застройка.

Смольный в разное время признал эти дома аварийными, расселил за счёт бюджета, а потом стал задумываться о новом использовании.

Как варианты рассматривались — продажа на торгах, перепрофилирование под паркинги, передача молодым семьям, использование под маневренный фонд, создание общественного пространства, молодёжный центр и прочие. Пока шло обсуждение, неиспользуемые и неотапливаемые здания постепенно разрушались.

В итоге у властей появились формальные основания для сноса, что вызвало громкий градозащитный скандал. Градозащитники доказывали, что объекты можно спасти. Однако, ни на ремонт с реконструкцией, ни на новое строительство бюджет в итоге тратиться не захотел.

В 2020 году здания общей площадью более 8 тыс. м2 решили продать. В аукционной документации было указано, что все здания признаны аварийными, а значит — подлежащими сносу, а дом 29 литера Г необходимо реконструировать.

Градозащитники ещё накануне аукциона заявили, что будут оспаривать его результаты, опасаясь прихода девелоперов, настроенных на демонтаж — запрошенную городом цену в 290,5 млн рублей они назвали нерентабельной для добросовестной компании.

Дату аукциона несколько раз переносили — в очередь инвесторов за этим лотом не выстроились, а один из переносов был связан с угрозой обрушения дома 21. На торги в августе 2020 года поступила одна заявка, единственным заявителем стал Ян Бобрышев, совладелец ГК "Реновация", известной к тому времени по ряду проектов реконструкции аварийных зданий в центре Петербурга.

"Ещё до аукциона на нас вышли градозащитники, рассказывали об этих домах и их состоянии. Они просили пойти на аукцион, поскольку знали, что мы специализируемся на восстановлении. Мы оценили состояние конструкций, посчитали экономику проектов и решили, что сможем реализовать этот проект, несмотря на близкое к критическому состояние дома 23 — он перекосился, из-за этого его и соседний пришлось перенести на сваи. Это дорогостоящая и достаточно сложная, узко специальная работа", — рассказывает Ян Бобрышев.

В 1990-х годах это здание начало просаживаться, власти попытались усилить фундамент, но сделали работу только наполовину. В результате дом стал просаживаться с одной стороны, неравномерно, что привело к сильной деформации.

Царский кирпич и фальцевая кровля: этапы восстановления

В ходе работ был усилен фундамент, заменены все инженерные коммуникации, усилены все стены, заменены перекрытия, полностью заменена кровля — на фальцевую из металла с полимерным покрытием.

"Фальцевая кровля, а именно такие были на этих домах исторически, имеет гарантию от производителя в 50 лет. Надо понимать, что сохранность кровли — это одна из гарантий сохранности всего здания, значит, этот дом будет без проблем существовать не менее 50 лет", — говорит Ян Бобрышев.

Проект домов на Тележной — один из самых сложных и объёмных в портфеле компании, а по степени разрушения — самый сложный. Он стартовал в ковид, что привело к нехватке кадров на площадке и строительных материалов. Например, не работали кирпичные заводы.

"Мы стараемся максимально сохранить все исторические конструкции. Старые кирпичные стены разбираем до того уровня, как их можно разобрать без особых усилий, когда кладка перестает рассыпаться, и остаются кирпичи без трещин и разломов. При этом целые кирпичи всегда сохраняем и возвращаем — царский кирпич очень хороший, по своим свойствам это фактически клинкерный кирпич, очень плотный и крепкий, его часто собирают со старых строек. На замену повреждённым покупаем новые, с поставками которых и возникли проблемы", — рассказывает Ян Бобрышев.

Потом были нехватка цемента, рост цен на материалы и оборудование, скачок курса доллара и многое. Полностью все работы были завершены в 2024 году, когда завершился ремонт самого сложного дома 23, а во дворе обустроили зелёную зону.

Выйти в плюс: уже не доходные дома

В советское время во дворе был жилой корпус, который теоретически можно было воссоздать, увеличив продаваемую площадь, но инвестор не стал этим заниматься, сохранив внутренний двор для отдыха.

"В ходе реализации пришлось выполнить ряд дорогостоящих незапланированных на старте мероприятий. С другой стороны, за счёт большого объёма (обычно мы работаем с домами меньше площади), удалось выправить экономику. Наша задача была не заработать на этой стройке какую-то определённую сумму, а хотя бы выйти в плюс. С трудом, но нам это удалось. Плюс мы смогли добавить в свой портфель очень хороший проект", — говорит Ян Бобрышев.

Общий объём инвестиций он не раскрывает, ссылаясь на то, что сегодня эти расценки совершенно не актуальны.

"На самом деле примерно 95% исторических зданий в Петербурге можно по формальным признакам отнести к аварийным, при этом около 99% из них можно снести. Вопрос — в желании, квалификации, наличии опыта по работе с такими объектами и готовности применять дорогостоящие технологии", — говорит Ян Бобрышев.

По его словам, проблема этого и многих других, реализуемых после расселения зданий, в том, что они слишком поздно попадают в руки инвесторов.

С момента расселения до реализации проекта проходит слишком много времени — без пользователей дом быстро ветшает.

"Хранители" — новый редакционный проект "Делового Петербурга". Цель проекта — отметить тех, кто тратит свои средства, время и силы на сохранение и восстановление культурного наследия города, рассказать об уникальных реализованных проектах, историях конкретных объектов, лучших практиках в этой отрасли, сложностях, возникающих в ходе работы.