Ценный гость: сколько можно заработать на апартах в Петербурге

Автор фото: Lordn/Shutterstock/FOTODOM

00:0030 ноября 202500:00

18просмотров

00:0030 ноября 2025

Павел Никифоров

"ДП" подсчитал индекс доходности нескольких петербургских апарт–отелей и разобрался, какую долю от общей выручки получит собственник.

В сезон один апартамент в петербургском апарт–отеле способен приносить владельцу внушительные суммы: от 150 тыс. до 190 тыс. рублей выручки в месяц. Именно эти цифры чаще всего звучат в презентациях девелоперов и управляющих компаний, формируя у потенциальных инвесторов ожидание высокой доходности и пассивного заработка без необходимости личного участия в операционной деятельности.

Однако уже при получении первого отчёта становится ясно, что реальный доход собственника оказывается значительно ниже, поскольку большая часть выручки распределяется между многочисленными процессами, обеспечивающими круглосуточную работу гостиничного продукта. Чтобы понять, почему из высоких сумм на руках у инвестора остаётся лишь их небольшая часть, необходимо разобрать структуру расходов управляющей компании и проследить, как именно формируется экономика одного номера.

Первую значимую часть бюджета формируют эксплуатационные затраты, которые включают обслуживание инженерных систем, вентиляции, насосного оборудования, лифтовых установок, систем пожарной безопасности и охранного комплекса, а также содержание коридоров, холлов и других общих зон. Эти расходы составляют в среднем 6–8% выручки, относясь к категории постоянных издержек, которые не зависят от загрузки номера.

Наиболее объёмная часть расходов приходится на гостиничные операции, поглощающие 35% всей выручки. Это уборка номера перед и после заселения, регулярное обслуживание во время проживания гостя, прачечное обслуживание, закупка средств гигиены и т.д. Сюда же входит работа службы размещения и сопровождения гостей. Расходы на гостиничные операции растут вместе с загрузкой: чем больше гостей, тем выше объём работ.

Читайте также:

Недвижимость

Стимул для развития: апарт-отели ждут новых инвесторов

Однако даже идеальный номер не принесёт дохода, если его не увидят потенциальные гости. Продажи и дистрибуция — это отдельная и крайне затратная часть операционной модели. Российский рынок размещения сегодня практически полностью опирается на онлайн–агрегаторы, и результаты профильных опросов показывают, что около 70% всех онлайн–бронирований

Для апарт–отелей ключевыми каналами становятся "Островок", "Суточно.ру" и "Яндекс.Путешествия", комиссии которых достигают 18–25% стоимости бронирования. Фактически, чтобы получить гостя в сезон, объект вынужден оплачивать видимость в поисковой выдаче и участвовать в программах продвижения, иначе значительная часть аудитории просто не увидит его предложение.

К затратам на дистрибуцию добавляются расходы на маркетинг: SEO–продвижение сайта, контекстная реклама, создание профессионального визуального контента, публикации в социальных сетях и email–коммуникации. Эти вложения формируют долгосрочный спрос и позволяют увеличивать долю прямых продаж, однако требуют регулярного бюджета на уровне 3–6% выручки.

Коммунальные услуги — ещё один значимый элемент операционной экономики. Они составляют 8–10% бюджета, при этом считаются наименее управляемой статьёй: управляющая компания не может влиять на тарифы или климатические факторы, а объём потребления зависит от размеров здания и характеристик инженерных систем.

Не стоит забывать и про туристический налог, который действует в Петербурге с 2025 года и составляет 1% от стоимости номера.

Совокупность всех перечисленных издержек приводит к тому, что операционные расходы в среднем составляют порядка 50% общей выручки, оставляя владельцу апартамента лишь около половины чистого дохода. Причём эта доля оказывается крайне чувствительной к сезонным колебаниям.

В марте и апреле чистый доход может снижаться почти в 2 раза по сравнению с летними месяцами, поскольку уменьшается количество бронирований, а постоянные расходы продолжают начисляться. Летом же, напротив, спрос растёт, увеличивая поток гостей и компенсируя высокую операционную нагрузку.

Таким образом, инвестиции в апарт–отель представляют собой не вложение в обычную аренду, а участие в сложной, многослойной операционной модели, где итоговый финансовый результат формируется не только благодаря локации и цене номера, но и за счёт качества управления.

Но есть альтернативный вариант — передача апартамента в частное, локальное управление небольшим компаниям или индивидуальным операторам. На первый взгляд такая схема выглядит более выгодной, поскольку местечковые УК декларируют простую модель: они берут на себя продажи, заселение и взаимодействие с агрегаторами в обмен на 25–30% от выручки, а все остальные услуги оплачиваются по факту. Уборка в этом случае обходится в 2 500–4 000 рублей за цикл, а стирка с глажкой — примерно 250 рублей за кг. Кажется, что такая "а-ля carte" система позволяет собственнику избежать части затрат и тем самым увеличить маржу. Однако на практике подобное управление часто приводит к противоположному результату.

Главная причина заключается в том, что небольшие УК почти никогда не обеспечивают комплексный сервис, который является обязательным для легальной гостиничной деятельности. Они, как правило, не занимаются регистрацией гостей в ФМС, не оформляют необходимые отчёты и не уплачивают налогов, не используют эквайринг и не оплачивают банковские комиссии. Кроме того, они не проводят обязательные обработки помещений от клещей и клопов, не выполняют регулярную химчистку, не устраняют запахи после курящих гостей и не несут ответственность за восстановление имущества после порчи. Даже если повреждения обнаруживаются, это зачастую происходит слишком поздно, когда взыскать ущерб уже невозможно.

При этом фиксированные эксплуатационные расходы никуда не исчезают: здание также требует инженерного обслуживания, работы охраны, уборки холлов и эксплуатации общих зон. Однако отсутствие полноценных стандартов сервиса и контроля качества неизбежно снижает загрузку и приводит к падению тарифов, поскольку гостевой опыт в таких объектах значительно ниже. Итоговая выручка в подобных схемах оказывается меньше, чем в случае с профессиональным управлением, а разница в расходах — меньше, чем ожидалось, поскольку она покрывает лишь часть процессов, тогда как всё остальное ложится на плечи инвестора.

Наиболее серьёзные последствия проявляются со временем: через год подобной эксплуатации апартамент практически неизбежно требует дорогостоящей косметической реставрации. Собственники регулярно сталкиваются с испорченной меблировкой, где столешницы оказываются порезаны, столы — со сколами, стулья — расшатанными, диваны — продавленными или прожжёнными, матрасы — в пятнах, а фурнитура и оконные ручки — в нерабочем состоянии. В ванных комнатах появляется плесень, дверные наличники и полотна разбухают от влаги, посуда частично перебивается, а текстиль приходится полностью списывать. Совокупный объём прямых расходов на восстановление после такого года эксплуатации нередко превышает 100 000 рублей, фактически обнуляя ту разницу, которая казалась выгодой по сравнению с профессиональным управлением.

Таким образом, альтернативные модели, предлагаемые небольшими операторами, чаще всего оказываются не способом экономии, а источником дополнительных рисков и скрытых затрат. Экономия на ключевых процессах неизбежно приводит к снижению качества сервиса, падению загрузки и ускоренному износу имущества, а итоговый финансовый результат оказывается хуже, чем при работе с профессиональной управляющей компанией, где операционные расходы выше, но предсказуемы, прозрачны и направлены на поддержание стоимости актива в долгосрочной перспективе.

“

Доходность апартамента в формате апарт–отеля формируется сложнее, чем в классической аренде. Она зависит от уровня загрузки, динамических тарифов, качества сервиса, маркетинговой активности и эффективности операционных процессов. По сути, доход собственника — это сумма, которая остаётся после вычета всех обязательных прямых расходов и вознаграждения управляющей компании. Тарифы в апарт–отеле динамические: стоимость проживания меняется в зависимости от сезона, спроса, каналов продаж и тарифов конкурентов. Мы ежедневно управляем ставками, опираясь на аналитику OTA–площадок. Важную роль играет загрузка — именно фактическая заполняемость по итогам месяца определяет итоговый доход собственника. Управляющая компания при краткосрочном формате берёт на себя полный операционный цикл. Прямые расходы включают все виды уборки, комиссию систем бронирования (в среднем 20%), маркетинг и продвижение, услуги прачечной, гостевые наборы, техническое обслуживание и IT–поддержку. Эти расходы УК покрывает самостоятельно, поэтому при расчёте дохода удерживается 35% прямых расходов и дополнительно 15% составляет вознаграждение управляющей компании. Есть и расходы, которые остаются на стороне собственника: коммунальные платежи, страхование, обновление номера при необходимости, ежегодная замена текстиля и устранение технических неполадок в апартаменте. Таким образом, доходность апартамента — это результат работы целой профессиональной инфраструктуры: от продвижения и гибкого управления тарифами до ежедневного обеспечения качества проживания. Управляющая компания обеспечивает гостиничный уровень сервиса, позволяя собственнику получать пассивный доход без вовлечения в операционную деятельность.

Елена Ехлакова

коммерческий директор PSK Invest (ГК "ПСК")