20 лет назад вступил в силу закон о долевом строительстве. C тех пор в Петербурге и ближайших пригородах стало почти в 2 раза больше жилья.
В 2005 году был принят федеральный закон № 214–ФЗ "Об участии в долевом строительстве", который кардинально изменил российскую строительную отрасль. Он ввёл чёткие правила после периода "дикого рынка". Именно после вступления закона в силу в Петербурге начался строительный бум, который вскоре перекинулся и на Ленобласть.
За прошедшие 20 лет в Петербургской агломерации было возведено 74,5 млн м2 жилья силами 580 компаний. Для сравнения: в 1986 году весь жилой фонд города составлял 82,9 млн м2. Сейчас это 176 млн м2.
Историю долевого строительства можно условно разделить на четыре периода. Первый — это быстрый рост 2005–2008 годов. Начал работать 214–ФЗ, рынок становился всё более цивилизованным. Рос спрос, в ответ росло и предложение. На рынке было много пятен в административных районах для так называемой уплотнительной застройки. Но этот период завершился в 2008 году, когда на фоне мирового финансового кризиса стройки встали.
Второй этап — кризисный разворот в 2009–2010 годах. Сразу после обвала в 2008 году ввод жилья в Петербурге упал до 2,6 млн м2 в 2009–м, а в 2010–м едва вырос до 2,656 млн м2. К этому моменту часть компаний, не выдержав сложностей, либо ушли с рынка ("Строймонтаж", "Чесма ивест"), либо заморозили строительство (ЛЭК, позже Л1).
Третий период охватывает промежуток с 2011 по 2018 год. Петербург стабильно держит общий уровень ввода на отметках 3,4–3,5 млн м2 в год, достигнув рекорда в 2018 году — 3,95 млн м2. На рынке много проданных на городских торгах качественных земельных участков в Приморском и Красносельском районах. Начинается эпоха комплексного освоения территорий: застраиваются "Северная долина", Шушары, Кудрово, Мурино, Девяткино, Бугры. В это время сформировался пул крупных игроков: Setl Group с 2016 года вошла в тройку крупнейших девелоперов и с 2017–го ежегодно вводила свыше 1 млн м2 жилья. Также в числе лидеров оказались "Группа ЛСР" и ГК "КВС".
Четвёртый период — с 2019 по 2023 год, когда на рынок пришла система эскроу–счетов и проектное финансирование вытеснило старые схемы долевого строительства. Объёмы ввода в Петербурге оставались вблизи 3,4–3,5 млн м2 год. Растёт ввод в Ленобласти, приближаясь к городским показателям.
Пятый этап начинается в 2024 году и продолжается в первой половине 2025–го — это фаза глубокой коррекции и ренессанса Ленинградской области. Объём ввода в Петербурге сокращается до 2,6 млн "квадратов", а Ленобласть обгоняет город по введённому жилью.
“
Если рассматривать отрезок в последние 10 лет, то я бы выделил три периода. Первый — это 2015–2019 годы. Время роста после кризиса 2014 года. Для этого периода характерен последовательный рост спроса, и конкуренция была не такой жёсткой, как сейчас. Запуск ипотеки с государственной поддержкой под 12% годовых оживил рынок. В те годы существовало больше возможностей на рынке земли — свободные участки и участки под редевелопмент в привлекательных локациях были доступнее. Затем наступила пандемия коронавируса. После небольшой паузы льготная ипотека дала мощный импульс развитию отрасли, объёмы строительства росли быстрыми темпами. Поэтому 2020–2022 годы стали удачными для девелоперов. Сейчас рынок сложнее — высокая ключевая ставка, острая конкуренция, льготная ипотека стала адресной. Но мы своевременно увидели потенциал в регионах, где есть запрос на качественное, современное жильё, а конкуренция остаётся умеренной.
Дмитрий Кашинский
президент GloraX
“
Наиболее благоприятным временем для реализации недвижимости был доковидный период — с 2016 по 2019 год. Это был стабильный рыночный цикл, когда покупатель чувствовал уверенность, а базовая ипотека была доступной для широкого круга граждан. Тогда рынок работал в естественных условиях, а спрос и предложение формировались органично, без перекосов и резких колебаний. Эффективный рынок недвижимости — это прежде всего рыночная экономика, в которой государство формирует чёткие, понятные правила игры, но не вмешивается в сам процесс ценообразования и доступности ипотечных продуктов. На мой взгляд, идеальный баланс — когда государство регулирует процессы на уровне прозрачности сделок (в частности, создание 214–ФЗ стало важной вехой в защите прав дольщиков), совершенствует стандарты градостроительства, архитектурный облик, высотность застройки, инфраструктурную нагрузку. Всё это крайне важно для качества городской среды. Но при этом ипотека как финансовый инструмент должна оставаться доступной и в большей степени регулироваться рынком.
Анжелика Альшаева
коммерческий директор группы компаний "КВС"
“
Если вспомнить историю российского рынка недвижимости в целом, то я бы выделила два периода, которые можно назвать знаковыми. Первый — это период 2005–2008 годов, когда в России началось действительно массовое строительство. Именно тогда началось активное освоение периферии российских мегаполисов. Для этого сложились сразу несколько факторов. Во–первых, стоит отметить беспрецедентный экономический рост и, соответственно, увеличение покупательной способности населения. Кроме того, активно развивался рынок кредитования, благодаря чему ставки по ипотеке снизились до 11–12% годовых. Ну и наконец, нормативная база была не такой строгой, благодаря чему проекты согласовывались значительно быстрее. Впрочем, последний фактор имел и обратную сторону — именно в тот период в крупных городах начали появляться районы, которые сейчас называют "человейниками", а из–за отсутствия достаточной системы защиты нередко случались скандалы с обманутыми дольщиками. Вторым периодом бурного роста можно назвать 2020–2024 годы — время, когда рынок активно развивался благодаря сразу нескольким нацпроектам (нацпроект "Жильё и городская среда" и федеральный проект "Жильё"), а также программам господдержки, и в первую очередь госипотеке под 8% и семейной ипотеке. Именно в этот период в России за год было введено более 100 млн м2 жилой недвижимости.
Мария Орлова
коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге
