Весь прошедший строительный год рынок новой недвижимости в Северной столице после отмены всеобщей льготной ипотеки колебался из стороны в сторону — от резкого спада летом 2024-го до постепенного восстановления к весне 2025-го. Итог: продажи минус 35%, что в целом можно считать хорошим результатом на фоне тенденции по снижению объёма предложения.
По итогам строительного года (с июля 2024-го по июль 2025-го) застройщики продали 24,8 тыс. квартир и апартаментов по договорам долевого участия (ДДУ), что в пересчёте на "квадраты" составило 951,5 тыс. метров жилья, подсчитал портал Dataflat.ru. Общая выручка девелоперов превысила 277 млрд рублей.
При этом июль 2024 года стал последним рекордным по объёмам: в Петербурге заключили 4,3 тыс. ДДУ на 167 тыс. "квадратов". Что, впрочем, неудивительно — закрывались последние льготные ипотечные сделки. Поэтому, когда в августе продажи рухнули на 40%, а выручка застройщиков сократилась с 44,3 до 28,4 млрд рублей, никто не удивился. Доля кредитных сделок в Санкт-Петербурге снизилась с 70% до 53% всего за месяц.
Впрочем, осенью рынок стабилизировался: в сентябре-октябре ежемесячно заключали около 3,1-3,2 тыс. договоров, а выручка колебалась в районе 33-36 млрд рублей. При этом средняя цена квадратного метра продолжала расти, достигнув к октябрю 280,6 тыс. рублей (+6% за 3 месяца).
Зимний сезон принёс неожиданный рост: в январе-феврале 2025 года продажи увеличились на 20-24%, несмотря на традиционное замедление деловой активности. Это объясняется несколькими факторами. Перед Новым годом Центральный банк, несмотря на все ожидания, не повысил ключевую ставку ни до 23%, ни до 25%, а оставил её прежней — 21%. И хотя ставки по обычной ипотеке остаются на запредельных уровнях, даже эта новость позитивно сказалась на рынке: обращений стало больше, количество сделок также выросло. Кроме того, ЦБ наконец-то разобрался с лимитами по льготной ипотеке и банки опять стали раздавать деньги: доля ипотеки в сделках выросла с 32 до 40% в Петербурге и с 43 до 52% в области, подсчитали в Dataflat.ru. Однако к марту тренд изменился: хотя количество ДДУ в апреле выросло до 3 тыс., а выручка достигла максимума в 34 млрд, доля кредитных сделок снова сократилась — до 38%.
Весной 2025 года рынок столкнулся с новым вызовом: в мае-июне продажи в Петербурге упали на 18-20% по сравнению с апрелем, а выручка застройщиков сократилась на пятую часть — до 25,4 млрд рублей в июне. Любопытно, что средняя площадь квартиры за год увеличилась с 38,9 до 41,2 "квадрата".
"На фоне сворачивания господдержки семейная ипотека и схемы рассрочек стали основными инструментами привлечения покупателей. Кстати, данные Dataflat.ru не учитывают сделки, заключённые с квартирами в готовых домах, по которым ещё не состоялся переход права собственности. Поэтому по факту покупок было больше, чем отражают эти цифры", — говорит директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.
Лучше меньше
При этом летом лёгкий позитив на рынок принесло снижение Центральным банком России ключевой ставки двумя траншами, но на 3%. Пока на продажах это сильно не сказалось, но, как надеются эксперты, — пока.
Традиционное летнее затишье наблюдается на рынке уже не так ярко, как 4-5 лет назад. Отчасти этому способствует изменившееся поведение покупателей: активность есть даже во время каникул и майских праздников, а отчасти — стратегия самих девелоперов, которые стараются "накопить" перед низкими сезонами пул клиентов и нивелируют таким образом падение, рассказывают эксперты.
"Актуальное снижение продаж — часть общего тренда, который касается всех участников рынка. Однако отмечу: это падение меньше, чем ожидали, так что прогноз у нас позитивный. Регулятор обозначил тренд, снизив ставку на 3%, однако ожидать снижения цен от таких мер я бы не стал", — считает CEO консалтинговой компании "МОСТ" Вячеслав Батаков.
По оценкам КЦ "Петербургская недвижимость", средняя стоимость «квадрата» в массовом сегменте жилья выросла с начала года на 4% в Петербурге, достигнув 259 тыс. рублей. В сегменте бизнес-класса рост составил 9% — до 436 тыс. рублей за квадратный метр, аналогичный прирост зафиксирован и в элитном сегменте, где цена достигла 680 тыс. рублей.
Лидеры рынка
Если брать строительные компании, то Setl Group традиционно (уже который год) остаётся лидером среди девелоперских компаний по объёму проданных квартир, занимая 24,1% рынка. За ней следуют "ЛСР. Недвижимость — СЗ" (9,4%) и "Самолет" (5,5%). В топ-5 также вошли ПИК (5,1%) и ЦДС (4,3%). На долю остальных компаний приходится 14% спроса.
Значительное преимущество Setl Group подчёркивает её доминирующее положение на рынке и среди проектов. Так, стабильно в топе по объёму проданных квартир в этом году сразу четыре проекта: "Парадный ансамбль" в Московском районе, два проекта в Невском — "Астра Континенталь" и "SETL Ривьера", и "Бионика Заповедная" в Приморском. Локальные вклинивания других застройщиков, например "Остров Первых" от Fizika Development в мае, лишь подтверждают правило.
Setl Group продолжает доминировать в Северной столице не только по продажам новостроек, но и по объёмам строящегося жилья. Сейчас у девелопера в стройке 1 073 тыс. м² жилья (в декабре было 883 тыс. м²). На втором месте в Петербурге — "Группа ЛСР" с 755 тыс. м² (было 1,24 млн), на третьем — ГК "КВС" с результатом 315 тыс. м² (292 тыс. м²).
Как говорят участники рынка, показатели девелоперов обусловлены активностью вывода на рынок новых проектов и сдачи старых. Так, в этом году Setl Group вывел в продажу новый ЖК "Setl Ривьера" в Невском районе между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом на 184,6 тыс. м² жилой и коммерческой недвижимости и "Setl Лофт" в Московском.
Всего же с начала года компания вывела на рынок более 300 тыс. м², или половину от всего нового жилья в Петербурге. Всего с начала года, по данным "Петербургской недвижимости", на рынок вышло 0,73 млн м² жилья, что на 16% больше, чем годом ранее. При этом большая часть предложения — 67% — сформирована за счёт новых очередей уже строящихся объектов. В целом же объём предложения в Петербургской агломерации снижается, и эта тенденция сохранится.
Топы доминируют
При этом топ-10 застройщиков возводят две трети жилья в Петербурге. И, по прогнозам экспертов, в ближайшее время их доля может вырасти ещё сильнее. По данным ЕРЗ, 10 крупнейших застройщиков Петербурга на данный момент возводят 3,68 млн м² жилья из 5,6 млн м² общего объёма жилого строительства. При этом лидеры (Setl Group и "Группа ЛСР") вместе строят 33% от общего объёма (1,8 млн м²).
Эксперты отмечают, что такая высокая концентрация рынка (66% у топ-10 застройщиков) характерна именно для Петербурга, где продолжается активная консолидация в сегменте комплексной жилой застройки. При этом сохраняется жёсткая конкуренция за перспективные земельные участки и проекты развития территорий.
"Действительно, к июню 2025 года доля топ-10 застройщиков в общем объёме жилищного строительства в Санкт-Петербурге достигла почти 70%, это показывает и распределение рекламных бюджетов в сегменте классифайд (ЦИАН, "Авито", Restate), которое мы наблюдаем", — констатирует исполнительный директор классифайда по недвижимости Restate.ru Андрей Добрый.
Как подсчитал директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антон Орлов, сейчас строительство жилья в Петербурге ведут 54 девелоперские компании (группы компаний или специальные застройщики). "Также в период с начала 2024-го по начало 2025 года доля сделок топ-10 девелоперов по покупке участков под жилое строительство в Петербурге составила 54%. Исходя из этого, мы можем прогнозировать укрепление их доли в объёме строительства", — оценивает ситуацию эксперт.
Ни шагу вправо
Государство меняет подход в отношениях с застройщиками: политика понимания и терпимости к сдвигам сроков сдачи жилья уходит в прошлое. Лейтмотивом новой линии стало выступление заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина на пленарном заседании форума "Движение". Его слова стали однозначным сигналом — теперь ключевым станет цифровой надзор, оперативное вмешательство и жёсткий контроль за исполнением обязательств перед гражданами. Власти более не намерены мириться с привычной для рынка практикой "сдвига вправо" сроков ввода объектов.
На фоне усиливающегося контроля Петербург показывает относительную стабильность: по данным комитета по строительству, в первом полугодии 2025 года введено более 1,251 млн м2 жилья. Это несколько меньше, чем за тот же период 2024 года, но, по оценке экспертов, рынок остаётся устойчивым.
Компании топ-10 строят сегодня в Петербурге почти 4 млн м² жилья. Большинство застройщиков, согласно данным ЕРЗ, работают в соответствии с графиком. Крупнейшее отставание — у "Группы ЛСР", которая с переносом срока сейчас возводит почти 168 тыс. м² жилья, то есть 22,25% от своих объёмов. Уточнение срока — 4,42 месяца. По данным ЕРЗ, ещё в декабре ЛСР строила без опозданий, в январе 2025-го начались переносы. Тогда речь шла о 23 тыс. м², в апреле цифра резко выросла.
"В связи с рядом обстоятельств, в частности со сменой подрядных организаций и дефицитом качественных отделочных материалов, мы вынуждены были их скорректировать только в небольшом количестве проектов — "Морская набережная", "Цивилизация на Неве", "Нева Резиденс". Ситуация взята под контроль — строители заканчивают работы, постепенно начинается заселение, о чём мы своевременно информируем своих клиентов", — прокомментировали "ДП" в пресс-службе "Группы ЛСР".
“
Строительная отрасль в минувшем году столкнулась с целым рядом вызовов. Завершение программы льготной ипотеки в сочетании с высокой ключевой ставкой ЦБ практически лишили рынок действенных и доступных механизмов приобретения жилья. В этих условиях многие девелоперы стали откладывать выход новых проектов на рынок, перестраивать бизнес–процессы и корректировать планы. Региональная экспансия доказала свою эффективность даже в условиях стагнирующего рынка. Так, в первом полугодии 2025 года нам удалось увеличить продажи недвижимости на 66 % в м2, до 109 тыс. м2, а в денежном выражении на 41 % год к году, до 22 млрд рублей. Ключевым драйвером роста стало расширение географии бизнеса GloraX — доля продаж региональных проектов по объёму проданных площадей увеличилась почти в 13 раз, до 63 %, тогда
как в первом полугодии 2024 года она составляла 5 %.
Дмитрий Кашинский
Президент GloraX
“
Неприятно удивил и точно запомнится столь долго продолжающийся период с высокой ключевой ставкой. Причём с инфляцией это справиться так и не помогло. И уйдёт в историю как одно из самых дорогих среди неоднозначных решений в экономике. Также определённой проблемой для отрасли стало сворачивание финансовых мер поддержки. Это отказ от расширения категорий заёмщиков семейной ипотеки и прочие инициативы по ограничению её выдачи. Стратегия ГК "ПСК" на протяжении практически всей её истории неизменна — плавное развитие и присутствие во всех ключевых сегментах рынка недвижимости. Это даёт более глубокое понимание тенденций и более быстрое развитие продукта. Отсюда фокус не на количестве с типовыми проектными решениями, а на индивидуальном характере нашего предложения. И таким образом, каждый проект в своей категории оказывается в числе наиболее конкурентоспособных. Также распределение портфеля по сегментам страхует от случающихся в разное время наиболее негативных явлений в отдельных сегментах. При всём этом модель довольно масштабируема и позволяет расти, оставаясь в числе крупнейших девелоперов Петербурга.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
“
Все сложности, с которыми сталкивались в период с лета прошлого года, были прогнозируемы-
ми и не стали чем–то неожиданным. Возможно, ждали более энергичного снижения "ключа", но не делали на это ставку. Было понятно, что рынку новостроек предстоят непростые времена и нужно, опираясь на опыт и профессионализм, самостоятельно искать решения. Мы сконцентрировались на внутренних процессах, качестве работ, работе над продуктом, взаимодействии с банками и партнёрами, перестроили подход в продажах. Стратегия компании была определена заранее: проанализировали все параметры и показатели, расставили приоритеты, определили цели и способы их достижения. В приоритет попали выполнение принятых обязательств и введение в эксплуатацию в срок всех строящихся объектов, вывод на рынок новых проектов, обеспечение планов продаж.
Екатерина Немченко
коммерческий директор холдинга "РСТИ"
“
В экономически сложное время стратегии компании в краткосрочной перспективе могут и должны пе
ресматриваться. Сегодня девелопер должен маневрировать, реагируя на изменения рынка. Потому что постоянно меняются условия финансирования, темпы роста стоимости строительства, темпы продаж и иные показатели. Но при этом, если рассматривать долгосрочную перспективу, стратегия компании не должна кардинально меняться. УГК "ТРЕСТ" есть стратегия на увеличение объёмов строительства и выход в новые регионы, и мы придерживаемся нашего плана развития.
Анзор Берсиров
Заместитель генерального директора по развитию
ГК "ТРЕСТ"
“
Прошедший год стал серьёзным испытанием для рынка недвижимости. Отмена льготной ипотеки
и сокращение других программ кредитования, рост себестоимости строительства на 15–35 % и снижение спроса создали сложные условия для работы. Главной особенностью стала необходимость быстрой адаптации к постоянно возникающим изменениям. Интеграция в новые условия раньше могла занимать до нескольких месяцев — последний год научил нас справляться за считаные недели. Да, мы уже знакомы со всеми возможными трудностями и не раз преодолевали их, но необходимость бороться с ними практически одновременно и в такие короткие сроки стала настоящим вызовом. За этой живучестью стоит высокий профессионализм и психологическая устойчивость всех участников рынка.
Мария Орлова
коммерческий директор ГК "А101" в Санкт–Петербурге
“
Стратегия осталась неизменной — чутко реагировать на состояние рынка и настроения покупателей, развивать и расширять инструменты продаж, быть одновременно эффективными и создавать максимально востребованный продукт. А это значит — не терять в качестве жилой среды, которую мы формируем в наших жилых комплексах.
Алексей Бушуев
Коммерческий директор ГК "Алькор"
“
Для нашей компании первая половина года ассоциируется со стабильностью. Медленно, но стабильно идут продажи. Где–то ниже ожидаемых темпов, где–то есть небольшие всплески.
После того как банки вернули выдачу семейной ипотеки, резких изменений не было. Всё идёт к ослаблению различных ограничений. Появляются новые инструменты, которыми мы можем влиять на ситуацию. Мы очень расчётливо и осознанно подходим к выводу новых проектов в период высокой ключевой ставки. Мы, как и все игроки рынка, ждём снижения ключевой ставки, чтобы выстраивать стратегию в долгосрочной перспективе. Мы продолжаем смотреть новые участки и работаем с имеющимися, чтобы запустить новые проекты на рынок Санкт–Петербурга и Ленинградской области.
Яна Вирченко
коммерческий директор ГК "Полис"
“
После окончания программы льготной ипотеки все без исключения застройщики столкнулись с новыми вызовами. На фоне продолжительного периода роста себестоимости, увеличения cоциальной нагрузки многие участники рынка не спешили с выводом на рынок новых проектов.
В результате объем предложения стал снижаться, и эта тенденция продолжается до сих пор. Что помогает нам, застройщикам, сохранять устойчивость в периоды турбулентности? Два фактора — взвешенный подход и инновационность. У Setl Group сформирован земельный банк высокого качества с оптимальными условиями выкупа территорий. Благодаря удачным локациям наши проекты стабильно находятся в лидерах продаж даже в период рыночного спада, при этом мы остаемся одним из застройщиков с низкой долговой нагрузкой и чуть ли не единственной компанией, которая за последний год не выставила на продажу ни одного участка. Давление себестоимости на маржинальность за последний год стало критическим для участников рынка. Здесь помогают инновации. Мы разработали IT-продукты, способные вывести контроль стройки на новый уровень и привести к реальной экономии ресурсов как финансовых, так и временных. И поэтому наши продукты очень востребованы у коллег по рынку, нашими разработками пользуются и эти решения могут тиражироваться на всю отрасль. И еще один важный фактор — это социальная ответственность. Мы уделяем этому больше внимание, строим и досрочно вводим в эксплуатацию дороги, школы, детские сады. Покупатель знает об этом и ценит наш продукт. Плюс покупатель ценит уникальную экспертизу нашего брокера "Петербургской Недвижимости", которая дает представление обо всем рынке и помогает выбрать наилучший вариант из всего предложения. Все это позволяет нам не терять лидирующие позиции по объемам продаж в нашем регионе даже в непростые периоды.
Илья Ерёменко
Член совета директоров холдинга Setl Group
“
Этот год стал для рынка недвижимости временем серьёзных изменений — в первую очередь из-за ужесточений условий по ипотеке. Мы быстро проанализировали ситуацию, скорректировали планы продаж и частично сдвинули сроки вывода новых очередей. Но главное — несмотря на внешние обстоятельства, наша компания выполняет все поставленные планы и уверенно движется вперёд.
Почему мы продолжаем работать на перспективу? Всё просто: рынок остаётся живым. Да, текущая ключевая ставка делает ипотеку менее доступной для части покупателей, но это временно. Через год, два или даже четыре условия снова станут мягче, и спрос вернётся.
Мы уверены, что к тому моменту сформируется серьёзный отложенный спрос — со стороны тех, кто сейчас не может воспользоваться льготными программами
Анжелика Альшаева
коммерческий директор группы компаний "КВС"
