Сейчас в Северной столице и Ленобласти работают чуть более 400 рекреационных комплексов. За последние 5 лет их количество увеличилось более чем на 30%, в первую очередь за счёт небольших объектов и глэмпингов, которые предоставляют возможность отдохнуть на лоне природы в условиях, близких к отельным.
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", большинство загородных рекреационных комплексов (48% всего предложения) — мультиформатные базы отдыха (микс из номеров в отелях и коттеджей). Чуть больше 30% объектов предлагают отдых в отелях и 20% представляют собой отдельные коттеджи, в том числе глэмпинги.
"В целом мультиформатные комплексы — это наиболее успешный загородный продукт, однако для его развития необходимо тщательно продумать состав и потребности целевой аудитории. Мы видим, что всё чаще на территориях загородных отелей открываются объекты общественного питания, а также объекты, рассчитанные на различные сезоны года и возрастные группы туристов", — рассказала заместитель директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (входит в холдинг Setl Group) Светлана Московченко.
В поле, у реки
Пару лет назад Ленинградская область переживала настоящий бум глэмпингов — формата загородного отдыха, микста городского отеля и единения с природой. Этот тренд, зародившийся в Европе и США ещё полвека назад, в России начал активно развиваться после пандемии, когда закрытые границы и стремление к безопасному отдыху под открытым небом сделали глэмпинги одним из самых раскрученных видов туризма.
Сегодня в Ленобласти насчитывается около 50 таких объектов. Но за последний год активность инвесторов немного поутихла, а точнее, переместилась в загородные апарт–проекты, которые начали появляться в области как грибы после дождя.
Глэмпинг, или "гламурный кемпинг", — это симбиоз кемпинга и гостиничного сервиса. Если традиционный кемпинг предполагает спальники, костры и минимальные удобства, то глэмпинг предлагает гостям комфортабельные шатры, купольные дома или A–frame–домики с мебелью, электричеством и санузлами. Главное отличие — инфраструктура: многие глэмпинги дополняют проживание банями, ресторанами, прокатом лодок и организованными активностями, такими как йога или экскурсии. При этом локация остаётся ключевым фактором: глэмпинги в Ленобласти чаще всего располагаются у водоёмов или в живописных лесах, вдали от городского шума, но в пределах 2 часов езды от Петербурга.
По данным "Петербургской недвижимости", их загрузка летом составляет до 80–90%, а в межсезонье — 45–50%. При этом затраты на строительство таких модульных гостиниц существенно ниже затрат на возведение классических отелей. Основатели проектов в последнее время предпочитают расширять перечень услуг и видов досуга, чтобы обеспечить загрузку и в высокий, и в низкий сезон.
Стоимость отдыха в глэмпингах Ленобласти варьируется в зависимости от сезона и уровня сервиса. Средняя цена за ночь составляет 9–10 тыс. рублей, что сопоставимо с четырёхзвёздочным отелем. Бюджетные варианты, такие как летние шатры, можно найти за 2–6 тыс. рублей, тогда как премиальные домики с отоплением и видами на воду стоят 8–15 тыс. рублей. Люксовые предложения, включающие виллы на воде или эксклюзивные локации, достигают 30–40 тыс. рублей за ночь.
Что нам стоит дом построить
Основная причина глэмпинг–бума — невысокий порог входа в проект. Стартовые затраты зависят от масштаба: минимальный вариант с пятью–десятью домиками без капитального строительства обойдётся в 10–30 млн рублей. Средний уровень, включающий 15–20 домов, баню и зону отдыха, потребует 50–100 млн рублей. Премиальные проекты с ресторанами, спа–комплексами и уникальной архитектурой могут превысить 100 млн рублей. При этом эксперты отмечают, что реальные затраты часто превышают первоначальные расчёты в 4–5 раз из–за сложностей с логистикой, подключением коммуникаций и неожиданных расходов на инфраструктуру.
Ещё один плюс — доступность земли: нет необходимости получать разрешение на строительство и согласовывать проект. Главное, чтобы земельный участок находился в живописном месте, рядом с водой. Причём некоторые глэмпинги возводятся на природоохранных территориях: раз нет капитального строительства — значит ограничений гораздо меньше.
Как говорят участники рынка, окупаемость глэмпингов — один из самых спорных вопросов. Оптимистичные прогнозы говорят о 2–4 годах, но на практике сроки часто растягиваются до 5–7 лет из–за сезонности. Пик загрузки приходится на период с мая по сентябрь, тогда как зимой заполняемость падает до 30–40%. Некоторые проекты, особенно те, что делают ставку на корпоративных клиентов и мероприятия, могут поддерживать доходность круглый год, но таких примеров пока не много.
Одной из главных проблем для инвесторов остаётся правовая неопределённость. В российском законодательстве нет чёткого определения глэмпинга, что создаёт сложности с получением согласований (с пожарными, Роспотребнадзором и пр.). Многие проекты строятся на землях сельскохозяйственного назначения или в лесных зонах, где капитальное строительство запрещено. Это приводит к рискам: администрация всё же может признать объект капитальным, а следовательно — самостроем, и потребовать его сноса. Кроме того, отсутствие стандартов безопасности и страхования для модульных домиков усложняет привлечение банковского финансирования.
Конкурентный отдых
Ещё одна сложность — высокая конкуренция. В Ленобласти уже работают более 50 глэмпингов, и новые проекты должны предлагать что–то уникальное, чтобы выделиться. Популярные локации, такие как Выборгский район или Приозерск, уже насыщены предложениями, а удалённые места сложнее продвигать. При этом гости становятся всё более требовательными: мало просто красивых видов, нужны эмоции и запоминающийся сервис.
Несмотря на все сложности, глэмпинги остаются привлекательным направлением для инвестиций. "Внутренний туризм продолжает расти, а спрос на комфортный отдых в природной среде только увеличивается. Успешные проекты делают ставку на нестандартные форматы, такие как дома на деревьях или плавучие шатры, и дополняют их качественным сервисом. Для инвесторов это возможность войти на рынок с относительно небольшими вложениями по сравнению с классическими отелями, но и здесь важно тщательно продумать каждый этап — от выбора земли до маркетинговой стратегии", — рассказывает Светлана Московченко.
В целом глэмпинги в Ленобласти — это уже не модный тренд, а устойчивый сегмент туристического рынка, который будет развиваться и дальше. Однако тем, кто планирует вложить в него деньги, стоит быть готовыми к долгой окупаемости, юридическим сложностям и необходимости постоянно придумывать что–то новое, чтобы удержать внимание гостей.
Что нужно для запуска глэмпинга
Земельные вопросы: глэмпинги чаще всего размещают на землях рекреационного назначения, сельхозназначения (с ограничениями) или лесного фонда. На сельхозземлях строительство капитальных объектов запрещено, но некапитальные строения (шатры, модульные домики без фундамента) допустимы. На особо охраняемых природных территориях (ООПТ) возможны ограничения.
Разрешения: для некапитальных объектов (без фундамента) разрешение на строительство не требуется. Если есть капитальные строения (ресторан, баня), необходимо оформлять разрешительную документацию, включая проектную документацию и согласования 38.
Регистрация бизнеса: нужно зарегистрировать ИП или ООО с ОКВЭД 55.10 (гостиницы) или 55.20 (временное размещение). Также требуется уведомление Роспотребнадзора о начале деятельности.
Санитарные и пожарные нормы: необходимо соблюдать требования ГОСТа Р 58187–2018 (для кемпингов) и противопожарные правила (расстояния между домиками, наличие пожарных выходов). Подключение к коммуникациям (вода, электричество, канализация) обязательно, если нет альтернативных решений (септики, солнечные панели).
Классификация: с 2024 года глэмпинги включают в Единый реестр средств размещения. Добровольная классификация (например, присвоение звёзд) упрощает доступ к господдержке и повышает доверие клиентов.
