У Петербурга мало шансов отказаться от строительства высоток в пользу малоэтажек.
Глава комитета Госдумы по защите семьи Нина Останина заявила, что малогабаритные высотные "человейники" не способствуют росту рождаемости. А малоэтажные жилые комплексы (МЖК) с бассейнами, школами и кружками, по её мнению, могут повысить качество жизни и способствовать удержанию населения в регионах.
Однако вряд ли такой подход реалистичен в условиях Петербурга, где земля дорогая и спрос на жильё стабильно высок, возражают застройщики.
Дорогая приватность
В урбанистических практиках традиционно считается, что малоэтажное жильё действительно чаще воспринимается как более комфортное и безопасное. Во–первых, старые исследования архитектора Оскара Ньюмана показали, что жилые кварталы с низкими зданиями, ограниченным доступом и ясной территориальной границей предоставляют людям возможность чувствовать ответственность за собственную среду, что снижает криминогенность.
Во–вторых, низкая плотность населения обеспечивает лучшее социальное взаимодействие. Малоэтажные комплексы (1–4 этажа) дают больше пространства, меньше входов и бытового шума, чем многоэтажки. На практике это приводит к тому, что жильцы чаще знают друг друга, обмениваются информацией, быстрее замечают незнакомцев и подозрительные ситуации. Впрочем, при нынешнем погружении общества в онлайн не факт, что эта схема будет работать.
В–третьих, ухоженная территория без заросших пустырей, замусоренных участков и заброшенных зданий снижает риски встречи с преступниками.
При всех социальных плюсах у малоэтажек есть один большой минус — в одной локации подобное жильё всегда будет стоить дороже, чем многоэтажное.
"Идея перехода от высотной застройки к малоэтажному строительству, безусловно, заслуживает внимания, но требует трезвой оценки экономических реалий. Сегодня 4–5–этажный дом обходится на 20–30% дороже 16–25–этажного — разница, которая в условиях Петербурга с его дорогой землёй (70–100 тыс. руб. / м2) и значительной социальной нагрузкой (20–50 тыс. руб. / м2) делает такие проекты коммерчески сложными без серьёзной господдержки", — комментирует генеральный директор ГК "Полис" Дмитрий Шергин.
Разница в цене обусловлена рядом факторов: высокая стоимость земли в черте города делает малоэтажные проекты менее рентабельными без повышения цен; расходы на инфраструктуру (дороги, коммуникации, социальные объекты) распределяются на меньшее число жителей, увеличивая удельную нагрузку на стоимость; сами строительные технологии (кирпич, монолит) зачастую дороже, чем каркасно–монолитные решения для высотных домов.
"Мне кажется, вопрос рождаемости всё–таки лежит вне плоскости этажности домов. Качественная внутренняя инфраструктура может быть как в малоэтажном проекте, так и в многоэтажном. Застройщики в целом реализуют проекты исходя из спроса потребителей и себестоимости проекта", — считает CEO консалтинговой компании "МОСТ" Вячеслав Батаков.
"Мегаполисы малоэтажными быть не могут. Судите сами: в высотных микрорайонах условно проживают несколько десятков тысяч человек. Перекладываем такое количество людей “ближе к земле” — и получаем население, сопоставимое с малым городом на сопоставимой же площади. А значит, в довесок к строительным получаем градостроительные и транспортные задачи. Людей к объектам инфраструктуры в будущем надо как–то “собирать” и “доставлять”, а это строительство и планирование дорог", — добавил эксперт.
С ним согласна коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова: "Переход к малоэтажной застройке с развитой инфраструктурой может улучшить качество жизни, но экономически такой подход значительно дороже. Это связано с меньшей плотностью строительства и распределением инфраструктурных затрат на пониженное количество жителей. Поэтому полностью отказываться от возведения высотных жилых зданий вряд ли целесообразно".
Отдельная проблема связана с вопросами обслуживания. Малоэтажная застройка, по сути, представляет собой условный посёлок, который надо содержать управляющей компании. А большая площадь обслуживания — более высокий чек от УК.
Среднеэтажный Петербург
Вопрос оптимальной этажности для Петербурга всегда был связан с поиском баланса. По данным Единого реестра застройщиков, средняя этажность новостроек за последние 5 лет снизилась с 19,2 до 16,1 этажа. Эксперты выделяют три категории: малоэтажные дома (до 4 этажей) — наиболее комфортные, но наименее экономичные; среднеэтажные (5–8 этажей) — компромисс между затратами и качеством среды; высотные (9 этажей и выше) — остаются доминирующими благодаря экономии на масштабе.
При этом в определённых локациях малоэтажных жилых комплексов в Северной столице достаточно. По оценкам консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group), на данный момент доля малоэтажных комплексов составляет около 10% от общего объёма предложения (около 350 тыс. м2). В структуре продаж доля формата также стабильна: в среднем каждая десятая сделка на первичном рынке агломерации приходится на малоэтажные ЖК.
"Основная активность в сегменте малоэтажного строительства сосредоточена за пределами кольцевой автодороги. Наиболее популярны среди покупателей локации Ново–Сергиево, Пулковское — Волхонское, Московское — Колпинское и Сертолово: на эти территории пришлось две трети всех сделок с малоэтажным жильём по итогам первого полугодия 2025 года", — рассказывает руководитель консалтингового центра Ольга Трошева.
В черте города малоэтажные ЖК чаще всего появляются в тех локациях, где строительство высотных проектов ограничено законодательно — либо из–за близости аэропорта Пулково, либо из–за охранных ограничений КГИОП.
Например, ГК "КВС" реализует в Пушкинском районе ряд комплексов с малоэтажной застройкой. В Красносельском районе малоэтажные дома строят те же КВС и Setl Group.
В городских локациях за КАД средняя цена квадратного метра составляет 239 тыс. рублей. В Ленобласти стоимость существенно ниже — 139 тыс. рублей за "квадрат".
"Мы видим тренд на сохранение стабильного интереса к объектам малоэтажного строительства, особенно в формате комплексных проектов с развитой социальной и коммерческой инфраструктурой", — отмечает Ольга Трошева.
Земля и воля
Как говорят эксперты, развитие малоэтажного формата требует государственной поддержки.
"Для реального перехода к малоэтажному формату необходимо комплексное решение: льготное выделение земель, снижение финансовой нагрузки на застройщиков через уменьшение процентных ставок, пересмотр нормативов проектирования. При этом оптимальным компромиссом между плотностью застройки и качеством среды видится высотность 6–12 этажей — такой формат позволяет сохранить рентабельность при создании комфортной жилой среды", — уверен Дмитрий Шергин.
Но, по его словам, даже самые продуманные жилые комплексы не решат проблему внутренней миграции, пока сохраняется значительный разрыв в доходах между регионами и столицами.
"Реальное решение требует системного подхода, включая механизмы поддержки покупателей, такие как программы погашения ипотеки для семей с детьми. Без таких мер концепция малоэтажного строительства рискует остаться благим пожеланием, не подкреплённым экономической логикой", — резюмировал собеседник "ДП".
“
Коммерческий директор "
ГК Алькор
" Алексей Бушуев: В целом, себестоимость строительства малоэтажных комплексов всегда выходит дороже на 15-20%, в некоторых проектах удорожание может достигать 40%. В низкоэтажных зданиях выше расходы на крыши и фундаменты, в случае с нашим кронштадтским проектом дополнительной статьёй затрат выступает расположение вблизи моря в северном климате — это требует более тщательного подбора дорогостоящих материалов и технологий строительства. При возведении высотных домов увеличиваются расходы на подъём коммуникаций до верхних этажей и обеспечение безопасности. Однако при одинаковой цене на земельный участок, многоэтажный дом позволяет получить больше прибыли за счёт реализации большего числа квартир, а также продажи лотов на последних этажах по повышенному прайсу из-за панорамных видов. В малоэтажном ЖК доходность обеспечивается за счёт более высокого прайса на квартиры. Я считаю, что строительство малоэтажных комплексов в Петербурге экономически оправдана, если стоимость земли составляет 15-18% от себестоимости строительства, если говорить про Петербург, для Ленобласти — не более 10%.
“
Коммерческий директор ГК "
ПСК
" Сергей Софронов: Себестоимость возведения высотного здания и малоэтажного в пересчете на м2 будет в пользу малоэтажного. В многоэтажном здании будут дороже инфраструктурные решения, такие как лифты, системы подачи воды и отопления, все инженерные сети. Также требуются более мощные фундаменты и другое обеспечение строительного процесса. Также сроки — малоэтажное строится быстрее, быстрее заселяется, кредитная нагрузка на проект может быть меньше. Но основная часть себестоимости — это земля. И этот фактор переворачивает все составляющие в пользу многоэтажного строительства в крупных городах, особенно в районах сложившейся застройки. В Петербурге есть пример — юг города, где малоэтажное жилье строится и экономически там всё хорошо. Но ключевой ресурс — земля — под этими проектами была изначально дешевле.
“
Генеральный директор ООО "Город-спутник "Южный" Сергей Хромов: Согласно спросу на недвижимость в городе-спутнике Южный, семьи с детьми действительно ценят камерность. Им интересны среднеэтажные городские проекты с удобной инфраструктурой, детскими садами, школами и даже вузами в шаговой доступности. Такой продукт — одно из главных конкурентных преимуществ на рынке. Ещё одним важным фактором всегда будет цена. Если говорить о том, при какой стоимости земли строительство малоэтажных комплексов в Петербурге экономически оправдана, то ответ прост — как минимум эта земля должна быть ничем ни обременена, то есть под это подходит только гринфилд. У девелоперов, которые строят на своей земле, как мы, например, есть возможность лавировать в проекте при растущей себестоимости, не жертвуя качеством.
“
Вице-президент по производству Группы
RBI
Александр Бойцов: Мировой опыт демонстрирует, что крупные города развиваются в сторону повышения плотности застройки — это позволяет концентрировать рабочие места, сервисы и культурные объекты, создавая комфортную среду для жизни. Полностью отказываться от высотного строительства в пользу малоэтажного — значит искусственно ограничивать возможности развития городов и снижать доступность жилья. Гибкость и разнообразие форматов остаются главными принципами гармоничного развития urban-пространства. При этом нельзя отрицать запрос на малоэтажную застройку — многие семьи действительно хотят жить в более камерной среде. Но важно понимать, что такие проекты требуют особого подхода: больших территорий, тщательно проработанной концепции и долгосрочных инвестиций в содержание инфраструктуры. В условиях рыночной экономики конечная стоимость такого жилья будет значительно выше, что автоматически ограничивает его массовость.
