Общий объём качественных складских площадей в России по итогам I квартала 2025 года перешагнул важный рубеж в 60 млн м2 (по данным IBC Real Estate). Крупнейшим рынком страны является московский — к столичной агломерации относится 32 млн м2. Показатель по Петербургу — 6,2 млн м2. За ним следуют Екатеринбург (2,3 млн), Новосибирск (1,9 млн), Казань (1,6 млн), Ростов-на-Дону (1,5 млн), Самара (1,4 млн), Краснодар (1,4 млн) и Воронеж (1,2 млн).
Сейчас складской рынок продолжает развиваться во многом за счёт онлайн-ретейлеров, под которых строятся распределительные центры по всей стране, и импортозамещения — рост объёмов производства способствует увеличению спроса на складские площади. Последние годы были отмечены постоянным обновлением рекордов по вводу площадей — предпосылки для этого были заложены в 2020 году и связаны с взрывным ростом e-commerce и необходимостью оптимизации логистических цепочек на фоне закрытых из-за пандемии границ.
Поскольку цикл реализации проекта составляет несколько лет, в 2025-м и даже 2026 году можно ожидать продолжения тренда. Большая часть вводимых в 2025 году площадей строится для онлайн-ретейлеров, которые активно развивались и подписывали BTS-проекты в последние 2 года, обращают внимание в компании "Ориентир". На их проекты приходится свыше трети всех вводимых в 2025 году площадей.
“
"Сейчас в России строительство логистической и складской недвижимости более оживлённо ведётся в регионах, это связано с большим дефицитом качественных и современных площадей на новых логистических маршрутах и продолжающимся развитием интернет-торговли. Сохраняется высокий спрос на складские площади в черте городов для внутригородской логистики. Так, например, в Нижнем Новгороде заявлено строительство крупного логистического комплекса на 150 тыс. м2, X5 Group заявила о строительстве распределительного центра в Хабаровске. По-прежнему сохраняется дефицит складской недвижимости на юге России, в Прикамье, в ключевых точках на карте страны — Екатеринбург, Казань, Омск, Новосибирск, Дальний Восток, — рассказывает директор департамента складской логистики транспортной компании "КИТ" Сергей Фёдоров. — У российских компаний остаётся высокий запрос на склады в Казахстане, Белоруссии, Таджикистане, Узбекистане, Азербайджане, Армении и Грузии".
Показатель по объёму сделок на фоне замедления деловой активности уже начал снижаться по всей стране. По данным NF Group, общий объём сделок в регионах России по итогам 2024 года составил 2,4 млн м2 (снижение на 32 % относительно аналогичного показателя за 2023 год), в московской агломерации — 2,48 млн м2 (минус 25% за год), в петербургской — 0,33 млн м2 (почти в 3 раза меньше, чем в 2023 году).
Рост объёма нового строительства и снижение спроса привели к кратному увеличению доли вакантных площадей. Но поскольку рынок в целом развит достаточно слабо, цифры не являются критичными. Так, в целом по стране вакансия по предложениям прямой сдачи в аренду выросла на 1,7 п. п. и достигла 2 %. Учитывая общий объём 60 млн м2, получается, что сейчас в качественных объектах от Калининграда до Владивостока пустует лишь 1,2 млн м2. "Доля вакантных площадей по регионам ниже показателей Москвы и Санкт-Петербурга, где наблюдается рост вакантности ввиду большего объёма предложения и активного нового спекулятивного строительства в последние 12–24 месяца", — говорит инвестиционный директор ГК "Ориентир" Ольга Кашкарова.
Важная тенденция последних лет — рост объёмов предложения по субаренде (в первую очередь от представителей e-com). Проведя ревизию своих портфелей, они стали сдавать часть площадей. Например, в Москве по такой схеме выставлено около 0,3 млн м2. Цифра для рынка некритичная, но для собственников эта конкуренция иногда бывает болезненной.
Столь низкий общий дефицит свободных складов (здоровым для рынка показателем вакансии принято считать 10%) в последние годы существенно повысил ставки аренды. По итогам 2024 года, по данным NF Group, cредневзвешенная ставка аренды на склады класса А в регионах выросла на 39 % и достигла 10 400 руб. / м2 / год triple net, в Петербурге — 10 800 руб. / м² / год (плюс 25 % к 2023 году). Средневзвешенная ставка аренды по итогам IV квартала 2024 года в Москве достигла 12 тыс. руб. / м2 (рост за год — 41 %).
Сейчас, когда рынок замедляется, брокеры констатируют лишь замедление темпов роста и изредка — снижение. Общее мнение — собственники не пойдут на значительное снижение, поскольку при строительстве в финансовые модели закладывались именно такие значения (а также ежегодный рост). Но хотя бы минимального снижения уже можно ожидать.
Так, по данным IBC Real Estate, в Московском регионе по итогам I квартала 2025 года по единичным опциям со сроком экспозиции более 6 месяцев зафиксировано точечное снижение запрашиваемых ставок, в целом на рынке формируется разрыв между ставками подписания и запрашиваемыми условиями, отсутствовавший в последние 2 года. В Екатеринбурге и Ростове-на-Дону по итогам первых 3 месяцев 2025-го ставки снизились на 4 %, в Казани, Самаре, Краснодаре и Воронеже — на 5 %.
Сегодня развитие складского девелопмента сдерживает критически высокая ключевая ставка, влияние которой усугубляется постоянным ростом стоимости строительных материалов и рабочей силы. "По-прежнему замедляет строительство дефицит квалифицированных рабочих рук, бюрократические препоны в виде длительных процессов строительства инженерной инфраструктуры, сложности с оформлением участков под строительство, согласованием подъездов к участкам", — добавляет Сергей Фёдоров.
“
"Запредельная стоимость финансирования, охлаждение спроса со стороны онлайн–ретейла и рост вакансии ограничивают возможности и целесообразность для девелоперов начинать новые проекты, — отмечает Ольга Кашкарова. — На данный момент для девелоперов более целесообразно заниматься подготовительной работой на площадках, чтобы к моменту нормализации стоимости финансирования и активизации спроса можно было оперативно начать строительство на уже подготовленных площадках".
Позитивной тенденцией является высочайший спрос на складскую недвижимость со стороны инвесторов. Важнейшим игроком здесь являются банковские фонды коллективных инвестиций, которые скупают объекты по всей стране. В их числе — Современные фонды недвижимости, "Альфа-Капитал", "ВИМ Сбережения" (ранее "Сбережение Плюс") и Aktivo. В первую очередь им интересны современные, недавно введённые в эксплуатацию комплексы с долгосрочными договорами аренды. Но соответствующего этим запросам предложения на рынке крайне мало и каждый новый объект сразу попадает в поле зрения потенциального покупателя.
В целом рынок складской недвижимости России продолжает демонстрировать не только устойчивость, но и потенциал для дальнейшего развития, констатируют эксперты. Его драйверами могут стать огромные бюджетные инвестиции в развитие транспортной инфраструктуры, такие как строительство новых автомобильных и железных дорог. Они будут способствовать расширению географии рынка складской недвижимости и повышению его доступности. В свою очередь внедрение современных технологий (автоматизированные системы управления складом (WMS) и роботизированные комплексы) позволит повысить эффективность складских операций и снизить затраты.
В долгосрочной перспективе складской сегмент выглядит крайне привлекательно, тем более что российский показатель обеспеченности складами существенно ниже мировых. Проблема в том, что сегодня позволить себе работать на долгосрочную перспективу могут лишь единицы.
Материал подготовлен в рамках проекта "Контуры будущего", который реализуется в сотрудничестве с
Setl Group
— одним из крупнейших девелоперских холдингов Северо-Запада, который работает на рынке 31 год.
