При текущей ключевой ставке и спрос, и предложение на рынке новостроек продолжат снижаться.
По данным ЕИСЖС, в I квартале 2025 года в России продано 5,3 млн м2 жилья в новостройках (112,5 тыс. ДДУ). За год показатель снизился приблизительно на 6 % и примерно соответствует уровню второго полугодия 2024 года, когда рынок начал жить без массовой льготной ипотеки.
Очевидно, что кризиса не случилось. Компании заранее подготовились к снижению продаж, проработали программы рассрочек и притормозили вывод новых проектов. Темпы продаж в итоге вернулись к средним показателям после пиковых значений.
Основными причинами свёртывания программы льготной ипотеки "для всех" называли необходимость охлаждения рынка и недопущения ипотечного "пузыря". Выдача ипотеки действительно упала примерно в 2 раза. Однако цены не снизились и продолжают расти в рамках инфляции. Так, по оценкам "Дом.РФ", рост за I квартал составил 2,5 %.
На снижение спроса застройщики ответили снижением предложения. Ввод жилья в многоквартирных домах, по данным ЕИСЖС, сократился на 17 %, составив в январе–марте 7,3 млн м2. А количество новых проектных деклараций на сайте "Дом.РФ" уменьшилось почти на 25 %. "Девелоперы заняли выжидательную позицию в выводе новых проектов, ориентируясь на сигналы регулятора о смягчении денежно-кредитной политики", — комментирует региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев.
Уровень распроданности текущего портфеля строительства с вводом в 2025 году "Дом.РФ" оценивает в среднем в 53 %. В 30 субъектах, по мнению института развития, есть риск избытка предложения.
Одновременно эксперты предупреждают, что уже в ближайшие годы рынок может столкнуться с серьёзным дефицитом предложения и резким ростом цен. По итогам 2025 года заявлен суммарный объём ввода на уровне около 98 млн м2, что будет на 10 млн ниже аналогичного показателя 2024 года. Более существенное снижение (до 85–88 млн м2) ожидается в 2026-2027 годах.
По прогнозу главы аналитического центра "Дом.РФ" Михаила Гольдберга, общие продажи жилья по итогам 2025 года при сохранении текущей ставки снизятся на 20–25 %. А предложение, согласно одному из сценариев "Дом.РФ", к 2027 году — на четверть по сравнению 2024-м.
"Рынок недвижимости и строительство — не замкнутый механизм, который можно отбалансировать внутри себя. Действуют десятки переменных, каждая из которых в свою очередь является следствием того или иного развития событий. От ситуации со льготной ипотекой до рынка труда. От земельного банка до стройматериалов. Можно сравнить с опытным канатоходцем, ищущим устойчивость в каждый момент времени. Здесь примерно так же, только временные отрезки на развитие и компенсацию событий больше. Пока охлаждение рынка продолжается. Рассрочка сейчас занимает уже более половины во всём объёме сделок, что неудивительно. С высокой ключевой ставкой ипотека остаётся доступной только льготным категориям. Немного выправляет ситуацию траншевая ипотека, позволяющая снижать платёж очень существенно, есть программы со сниженными ставками на весь срок кредитования. Но и по таким спецпрограммам предложение довольно ограничено, — рассказывает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов. — Процессы роста запустятся после уменьшения ключевой ставки вдвое как минимум. В теории сдержать дальнейшее сокращение строительства могут потенциальные субсидии по проектному финансированию, то есть снижение ставок по этим займам для девелоперов. Но на данный момент конкретики по этой инициативе нет".
Материал подготовлен в рамках проекта "Контуры будущего", который реализуется в сотрудничестве с
Setl Group
— одним из крупнейших девелоперских холдингов Северо-Запада, который работает на рынке 31 год.
